8 Zjavné (a nie také zrejmé) dôvody, prečo sa domy nepredávajú

Osem dôvodov, prečo sa váš dom nepredáva.

Som realitný agent s licenciou na Floride. Tento článok je určený iba na informačné účely a nemal by sa vnímať ako výzva.

„Veľa šťastia pri kúpe domu na tomto horúcom trhu s bývaním“ (CNN)

„Kupujúci žijúci v týchto mestách sa musia rýchlo pohybovať, ak nájdu dom, ktorý sa im páči“ (CNBC)

„Viac Američanov si myslí, že je vhodný čas na predaj“ (Realtor.com)

„Ceny bytov na Manhattane dosiahli nové maximum 2,19 milióna dolárov“ (Forbes)

„Život je dobrý pre domácich predajcov v USA“ (CNN)

„Inventár bývania sa zhoršoval so zvyšujúcim sa dopytom“ (CNBC)

Napriek týmto nadpisom niektorí predajcovia stále vidia, že ich domy mesiac čo mesiac sedia na trhu. Značka na predaji bledne na prednom dvore a zobrazuje sa čoraz menej od seba. Ako je to možné, keď hlavné spravodajské centrá hovoria, že trh je horúci a nie je dostatok zásob? Existujú dva hlavné dôvody, prečo sa dom nepredáva - cena a marketing.

1. Cena nie je správna

Všimnite si, že som nepovedal „príliš vysoká cena“. Nie vždy to tak je. V zriedkavých prípadoch môže byť cena domu skutočne príliš nízka. Keď k tomu dôjde, kupujúci a ich realitné kancelárie môžu veriť, že je problém s domovom, a jednoducho sa na neho nepozerajú. Toto som videl dvakrát. V oboch prípadoch sa dom predal do niekoľkých týždňov od zvýšenia požadovanej ceny na skutočnú trhovú hodnotu.

Častejšie je však cena nehnuteľnosti príliš vysoká na jej stav alebo v porovnaní s domami podobnej veľkosti, štýlu, veku a umiestnenia. Zvážte dom uvádzaný na 300 000 dolárov. Nikdy nebol aktualizovaný a na jeho aktualizáciu a aktualizáciu je potrebných zhruba 40 000 dolárov. Ostatné domy v tej istej štvrti, ktoré boli aktualizované, sa predajú rýchlo okolo 300 000 dolárov. Je zrejmé, že predmetná nehnuteľnosť by mala byť uvedená nižšie, aby sa zohľadnil jej stav. Rovnako tak dom s rozlohou 1 500 štvorcových stôp sa nebude predávať za toľko ako dom s rozlohou 1 800 štvorcových stôp hneď vedľa, aj keď sú všetky ostatné rovnaké.

Cenové rozpätie vášho domu nie je horúce

Na mojom trhu v Tampa Bay to vidíme často. Cenové rozpätie od 100 000 do 250 000 dolárov je super horúce s dodávkou približne 1,6 mesiaca. Celkovo vzhľadom na všetky cenové rozpätia máme zhruba dvojmesačnú zásobu domov. To sa považuje za trh veľmi populárnych predajcov. Cenové rozpätie viac ako 900 000 dolárov má však zásobu 13,8 mesiaca, čo v preklade znamená veľmi dobrý trh kupujúceho. Cenové rozpätie od 800 000 do 900 000 dolárov má osemmesačnú zásobu, čo je tiež trh kupujúceho, hoci je celkovo celkovo bežnejší. Záverom je, že aj keď má váš domov správne ceny, nemusí byť v tejto super horúcej cenovej kategórii. Títo predajcovia musia byť o niečo trpezlivejší ako tí, ktorí sú na trhu predajcu.

Cena je všetko, keď chcete uskutočniť predaj.

2, Marketing

Nie všetci realitní makléri sú stvorení rovnako. Niektorí nie sú členmi správnej rady alebo službou viacnásobného výpisu v danej oblasti (MLS). Nie každý umiestňuje značenie alebo značenie, ktoré umiestňuje na dvor, je malé alebo inak nie je dobre vidieť.

Zjavné: Značky, MLS, Realtor.Com a ďalšie stránky

Nerobí to každý? No nie. Aj preto sa tomu hovorí „zrejmé“. Pýtate sa, prečo by každý nepoužíval tieto veľmi základné marketingové nástroje. Nie každý umiestňuje svoje záznamy na viac webových stránok. Členovia MLS môžu mať svoje výpisy informačných kanálov na niekoľko webov, v závislosti od dohôd sprostredkovateľa s týmito webmi. Spoločnosť, pre ktorú pracujem - Keller Williams Realty - poskytuje zoznamy viac ako 350 vyhľadávacích nástrojov vrátane gigantov ako Realtor.com, Zillow, Trulia a Yahoo. Predajcovia na účely predaja majiteľom (FSBO) musia na týchto stránkach postupne zadávať svoje domy, čo je mimoriadne zdĺhavý a časovo náročný proces.

Realitní makléri majú tiež prístup k službe s názvom IDX - internetová výmena dát. IDX umožňuje zúčastneným maklérskym spoločnostiam navzájom si zobrazovať zoznamy na svojich vlastných webových stránkach. V časoch pred IDX som mohol na svojej webovej stránke zobrazovať iba svoje vlastné záznamy. Teraz môže ktokoľvek, kto používa môj web, vidieť všetky výpisy v MLS. Aj keď to môže znamenať, že kupujúci pre váš dom pochádza z iného sprostredkovania, znamená to tiež oveľa širší dosah pre kupujúcich, čo znamená oveľa väčšiu šancu na rýchle predanie vášho domu a za čo najviac peňazí.

Čím viac webových stránok môže váš záznam získať, tým je širší dosah pri hľadaní kupujúceho.

Nie tak zrejmé: Prístupnosť

Aj táto sa javí ako nenápadná. Kupujúci by samozrejme mali mať možnosť ľahko prezrieť váš domov; Bol som však svedkom realitných kancelárií a predajcov, ktorí neodpovedajú na svoje telefóny. Videl som zobrazovať pokyny ako „Zobraziť iba pondelok, utorok a štvrtok medzi 13:00 a 15:00“ alebo „Žiadne zobrazenia do apríla 2017“ (v decembri 2016) alebo „Zobraziť iba cez víkendy“. Rozumiem - predajcovia majú tiež harmonogramy. Niektoré veci nemáte pod kontrolou, napríklad dať nájomníkom výpoveď 24 hodín denne. Napriek tomu je dostupnosť pravdepodobne druhým hlavným dôvodom ceny, prečo sa domy nepredávajú.

Nie tak zrejmé: fotografie a popisy

Už ste niekedy videli zoznam domov, ktorý mal jednu fotografiu a popis s textom „3/2, aktualizácia“? Neupútali vašu pozornosť, však? Najkvalitnejšie fotografie domu a presný a dobre napísaný popis vedú dlhú cestu k tomu, aby sa kupujúci dostali k dverám.

Osvetlenie má pri fotografovaní veľký rozdiel.

Nie tak zjavné: prospekty

Dobrý realitný agent zavolá alebo osobne zaklope na dvere všetkých vašich susedov. Toto je jeden z najlepších spôsobov, ako nájsť kupujúceho. Kto by nechcel, aby jeho brat / sestra / bratranec / priateľ / kamarátka býval priamo na ceste?

Nie tak zrejmé: Inscenácia

Mnoho predajcov už vie, že keď sa nachádzajú na trhu, majú doma odmietnutie a zosobnenie domácnosti. Inscenácia ide o krok ďalej - pridaním hrejivých dotykov, ako sú vankúše alebo hody, odstránením obrazov, vymaľovaním interiéru tak, aby vyzeral sviežo a súdržne, a premiestňovaním nábytku, ktorý predstavuje efektívnejšiu premávku. Aj do prázdnych domov je možné umiestniť lacné predmety, ako sú malé, stoličky, sviečky alebo uteráky.

Nie tak zrejmé: dni otvorených dverí

Možno je tento zrejmý. Prvý týždeň alebo tak, je to skvelý nápad, ako sa presvedčiť o návšteve susedov. V horúcej cenovej kategórii alebo v želanom susedstve sa kupujúci cez víkend preháňajú po okolí a hľadajú nové vyhliadky. Realitná kancelária zvyčajne drží deň otvorených dverí, aby našla kupujúcich pre váš domov alebo pre iných, ktoré realitná kancelária uviedla. Váš domov nemusí vyhovovať (veľkosť, cena atď.), Ale iný môže dokonale vyhovovať a naopak.

Záver: ak sa dom nepredáva na horúcom trhu, dobre si pozrite cenu a marketing. Je pravdepodobné, že malá zmena v jednej z týchto oblastí môže priniesť veľké výsledky a váš domov sa predá. To je koniec koncov váš cieľ, cieľ realitnej kancelárie a cieľ kupujúceho. A čím rýchlejšie môžete predať svoj dom, tým skôr môžete vyraziť von a užívať si zvyšok svojho života.

Ak ste v zhode s vyššie uvedeným, váš domov má väčšiu šancu na predaj.