Rada Straty: krádeže, šikana a neoprávnené rozhodnutia

Rada Straty: Krádeže, šikana a neoprávnené rozhodnutia

Leong

Rady Straty: krádeže, šikana a neoprávnené rozhodnutia

Som typ dospelého človeka, ktorého stále bavia rozprávky. Verím, že pravda vyjde najavo! Verím, že dobro zvíťazí nad zlom.

Takže keď som si uvedomil, že rada vrstiev, ktorá vedie budovu (v ktorej bol môj čerstvo zakúpený byt), kradne peniaze, šikanuje obyvateľov a robí štrukturálne škodlivé rozhodnutia, vstúpil som do rady vrstiev. Videl som sa ako zdráhavý sa hrdina - dobrá víla, ktorá zachráni budovu a vráti ľuďom slobodu. Očakával som vďačnosť, šťastie a výnimočného komunitného ducha.

Všetko, čo som urobil, bolo, že som stratil svoju nevinu.

Ste zvyčajne presvedčení, že „vaša cesta“ je najlepšia cesta, bez ohľadu na to, čo hovorí ktokoľvek iný?

Áno! Tak potom… Rada vrstiev môže byť pre vás tým pravým miestom.

Rady Straty sú zložené z dobrovoľníkov. Mnoho z týchto dobrovoľníkov sú výnimoční ľudia, ktorí venujú svoj čas a často slobodne svoju odbornosť.

Ale bohužiaľ, väčšina ľudí, ktorých láka slúžiť na tomto fóre, sú zvyčajne tí, ktorí majú program. Niekedy svoju pozíciu využívajú na zarábanie peňazí. Častejšie využívajú svoju pozíciu na kŕmenie svojich nefunkčných kontrolných problémov.

Stratifikované domy nemajú cárov, vládcov ani šéfov. Tento vzťah jednoducho nie je nevyhnutný a jeho odporúčanie nemožno nájsť nikde v zákone o majetku spoločnosti Strata.

Leong

Obsah

1. Je Strata Council the Boss?
2. Aké sú zodpovednosti rady Strata?
3. Kto je teda šéf?
4. Môžu členovia rady Strata šikanovať obyvateľov?
5. Môžu členovia rady Strata ukradnúť peniaze?
6. Poskytovanie výdavkov prostredníctvom drobných peňazí
7. V Cahoots s dodávateľom
8. Požičiavanie peňazí z pohotovostného rezervného fondu (CRF)
9. Nie je zodpovedný správca nehnuteľnosti?
10. Je možné postaviť Radu Strata spravodlivosti?

1. Je Strata Council Boss?

Toto je hrozná, ale častá mylná predstava. Strašné pre obyvateľov, pretože nikto nepotrebuje šéfa vo svojom vlastnom dome. A pravda je strašná aj pre radu vrstiev.

Riadenie iba niekoľkých ľudí si zvyčajne vyžaduje vzdelanie v odbore ľudských zdrojov. Požiadavky na správu mnohých rodín (v závislosti od veľkosti budovy alebo komplexu) by stačili na to, aby ste vykúzlili rovné bundy, polstrované miestnosti a malé hlasy.

Nie, rada vrstiev nie je šéfom.

Prekvapený? Je to pravda. Stratifikované domy nemajú cárov, vládcov ani šéfov. Tento vzťah jednoducho nie je nevyhnutný a jeho odporúčanie nemožno nájsť nikde v zákone o kúpeľov Strata (SPA).

Členovia rady nie sú policajnými silami. Policajt absolvuje rozsiahle školenie v mnohých oblastiach vrátane ľudského správania, vyšetrovania a právnych otázok.

Vodcovské povinnosti spojené s výkonom funkcie v predstavenstve sú často zamieňané za výkonné funkcie.

Kľúčovým slovom je „poskytovanie“.

Pokiaľ ide o autoritu, rada môže konať iba v prípade, že je v rozpore so stanovami. Aj vtedy musia mať písomnú sťažnosť. Jediným prípadom, keď majú mať vôbec nejakú moc, sú riadne zvolávané zasadnutia rady.

Ak ste náhodou svedkom alebo máte sťažnosť, nehovorte to členovi predstavenstva. Namiesto toho pošlite e-mail správcovi nehnuteľnosti. Nemá vedomosti o politike budovy, a preto môže zostať nezaujatá.

Podľa zákona musí byť všetka korešpondencia, ktorú dostane správca majetku, vyvedená a adresovaná radou vrstiev. Preto správcovskej spoločnosti platíte veľké peniaze.

Jediným prípadom, kedy má mať vrstvová rada vôbec nejakú moc, sú riadne riadne zasadnutia rady.

Leong

2. Aké sú zodpovednosti rady Strata?

Sú to sprostredkovatelia, ktorí zastupujú budovu a obyvateľov (prostredníctvom volieb a hlasov). Vedú správcu majetku vo všetkých záležitostiach spoločnosti Vrstvy. Spoločne prijímajú rozhodnutia o:

• Údržba budovy (známa tiež ako spoločnosť vrstiev).
• Korešpondencia od vlastníkov (doručená správcom nehnuteľnosti).

Kto je šéf? Stanovy!

Leong

3. Kto je teda šéf?

Stanovy. Viete, tá suchá, autoritatívna literatúra, ktorá spôsobuje napätie v hrudníku, po ktorom nasledujú nespratné predstavy o vzbure… alebo aspoň zívanie, po ktorom nasledujú ťažké očné viečka.

Úprimne, nie je to také zlé! Spravidla sú to len maličké hromádky papierov, hrubé približne dva milimetre, čitateľné a čitateľné a dokončíte ich z obalu na obal za približne 15 minút. Doprajte si a žnite slobodu, ktorá vyplýva z poznania.

Od dátumu ich prijatia sú stanovami pokyny, ktoré sa vlastníci (v záujme harmónie a dobrých životných podmienok budovy) rozhodli riadiť.

Musíte sa riadiť predpismi a SPA, nie jednotlivými členmi rady vrstiev (ktorí môžu mať svoje vlastné zaujatosti).

Za predpokladu, že vlastníte jeden byt (a váš účet je v dobrom stave), máte jeden hlas a vlastníte časť svojej budovy.

Máte plné právo na:

• Použite vybavenie budovy
• Vedzte, ako sa míňajú vaše peniaze
• Pochopte rozhodnutia, ktoré sa prijímajú vo vašom mene

4. Môžu členovia rady Strata šikanovať obyvateľov?

Áno! Bohužiaľ sa to stáva pomerne často. Byť v predstavenstve je nevďačná práca. Nasáva to osobný čas a je jedno, aké rozhodnutia sa urobia, mnohí sa budú sťažovať.

Členovia rady majú navyše miesto v prvom rade proti škaredosti ľudstva. Sú svedkami vždy, keď majú obyvatelia spory, porušujú miestne nariadenia, nerešpektujú jeden druhého a spoločné vlastníctvo. Postupom času to môžu považovať za také frustrujúce, že úplne stratia vieru v ľudstvo. Finujúci obyvatelia sa môžu stať spôsobom odvetrávania. O to viac, ak majú členovia rady vrstiev na prvom mieste problémy s kontrolou.

Aj keď má byť rada rád dobrovoľníckou organizáciou, niektorí alebo všetci členovia rady MÔŽU ukradnúť peniaze na dotovanie svojho úsilia.

Leong

5. Môžu členovia rady Strata ukradnúť peniaze?

Aj keď majú byť všetci dobrovoľníkmi, niektorí alebo všetci členovia rady vrstiev môžu ukradnúť peniaze na dotovanie svojho úsilia.

Ak sa suma zníži na minimum, zvyčajne to nebude robiť problém.

Keď však ľudia strávia roky sedením na tabuli, stanú sa vedomosťami. To by spolu s tým, že sú unavení a arogantní, mohlo prípadne podnietiť ich k tomu, aby čoraz viac a viac chytali peniaze.

6. Poskytovanie výdavkov prostredníctvom drobných peňazí

Nie všetky podniky ponúkajú pôžičky, dokonca ani spoločnosti s vrstvami. Takže niekedy musí člen rady kúpiť predmet „z vrecka“, aby ho mohla budova použiť. To znamená, že ako náhradu musí vyplniť a odoslať formulár s hotovostnou hotovosťou. Pokiaľ však nie sú zavedené zastavenia a kontroly, možno to ľahko zneužiť.

Prevencia: Po vstupe do predstavenstva nastavte systém drobných peňazí tak, aby:

• Potvrdenia musia byť predložené spolu s formulárom na úhradu drobných hotovostí
• Formulár musia predložiť podpisy dvoch členov rady, ktorí nie sú členmi rady

Príklad zo skutočného života

Racine bola jedného dňa povznesená, aby ukázala Pam svoj nový ručný prenosný parný čistič s mravčiarovskou tryskou. Podľa všetkého dokáže vyčistiť čokoľvek a kdekoľvek, najmä tie ťažko dostupné miesta. A zaplatila iba 60 dolárov!

Racine je známa svojou históriou impulzívnych nákupov ako dôsledok svojej fanatickej príťažlivosti k pomôckam, ktoré sa po niekoľkých dňoch premenia na nudu.

O mesiace neskôr, keď sa stala pokladníčkou, Pam dostala poštou svoju prvú várku fotokópií (zaplatených) faktúr, ktoré mala roztriediť. Predstavte si jej prekvapenie, že nájde drobný hotovostný formulár, ktorý predložila Racine, vrátane tohto veľmi ručného prenosného parného čističa. Racine sa to muselo nudiť, a tak sa rozhodla predať spoločnosti s vrstvami - za cenu 270 dolárov.

Vo veľkej schéme vecí je to mizivé množstvo. Ak je však niekto ochotný ukradnúť malú sumu peňazí, určite je ochotný ukradnúť veľkú sumu.

7. Vo vzťahu k Dodávateľovi

Všimli ste si niekedy člena rady, ktorý má, zdá sa, vynikajúci vzťah s jedným alebo dvoma remeselníkmi, ktorí často chodia do vašej budovy? Povedala vám niekedy, že tým, že je taká pozorná, šetrí peniaze zo stavby?

Ako schéma funguje:

• V budove dôjde k mechanickej „núdzovej situácii“ a člen rady obíde správcu nehnuteľnosti a zaobchádza priamo s pracovníčkou podľa svojho výberu.
• Ošetrujúci pracovník remesiel spracuje faktúru za oveľa viac práce, ako v skutočnosti robí. Nadčasy môžu byť obzvlášť ziskové.
• Člen rady je na mieste, aby schválil prácu a teda aj faktúru.
• Správca majetku v mene spoločnosti stratových spoločností vykoná šek na robotníka.
• Pracovník v obchode preplatí svoj šek a nechá si svoj podiel plus dane.
• Obchodník sa stretne s členom rady v tmavej uličke a odovzdá hnedú papierovú tašku s podielom člena rady v hotovosti.

Prevencia: Ťažká. Pokiaľ však nie ste ochotní vstúpiť do rady a prevziať kontrolu.

Príklad zo skutočného života

Budova má dva rovnaké zásobníky teplej vody. Jedného dňa, keď boli ostatní členovia rady v práci, Racine vymenil jednu z nádrží na horúcu vodu. Neskôr vysvetlila, že to „prasklo“, považovala to za núdzový stav a okamžite ho nechala vymeniť.

Použila remeselníka, s ktorým bola veľmi priateľská. Aj keď bol inštalatér, okolo budovy urobil veľa drobných prác. Na obed ho mala dokonca v byte. Pam neskôr zistil, že jeho faktúra bola 27 000 dolárov vrátane náhradných dielov a práce.

Len pre predstavu, hneď na budúci rok nová rada vymenila druhý zásobník teplej vody za cenu 3150 dolárov vrátane náhradných dielov a pracovných síl.

8. Požičiavanie peňazí z pohotovostného rezervného fondu (CRF)

CRF je obrovský cieľ, pretože veľa stratových spoločností má na tomto účte viac, ako by potrebovali, a peniaze nie sú účelovo viazané. SPA v Britskej Kolumbii má zavedený zákon:

Výdavky z rezervného fondu pre nepredvídané udalosti

96 Stratová spoločnosť nesmie utrácať peniaze z rezervného fondu pre nepredvídané udalosti, pokiaľ nie sú výdavky (b) najskôr schválené rezolúciou prijatou ¾ hlasovaním na výročnom alebo mimoriadnom valnom zhromaždení alebo autorizované podľa oddielu 98.

Okrem prípadov, keď tento zákon umožňuje zneužitie:

Neschválené výdavky

98 (3) Výdavky môžu byť hradené z prevádzkového fondu alebo pohotovostného rezervného fondu, ak existujú oprávnené dôvody domnievať sa, že okamžité výdavky sú potrebné na zaistenie bezpečnosti alebo prevenciu významných strát alebo škôd, či už fyzických alebo iných.

Ako schéma funguje:

• Rovnaké ako v schéme „In Cahoots With the Trades-worker“, ibaže suma je taká veľká, že v operačnom fonde (alebo v osobitnom odvodovom fonde) nie je dostatok peňazí na zaplatenie faktúry.
• Správca ubytovacieho zariadenia zašle formulár „Smernica o používaní pohotovostných rezervných fondov“ . Ak si chcete „požičať“ peniaze z CRF bez súhlasu majiteľa na valnom zhromaždení, musí byť na tomto formulári podpísaný štyrmi členmi rady. Účinne tak presúva zodpovednosť z správcu nehnuteľnosti na členov predstavenstva.
• Pracovník v obchode dostane a preplatí svoj šek. Necháva si svoj podiel plus dane.
• Remeselník sa v tmavej uličke stretne s členmi / členmi rady a odovzdá v hotovosti ich hnedý papierový vak.

Peniaze sa CRF nikdy nevrátia

• Správca nehnuteľnosti sa nebude obťažovať „prinútiť“, aby rada tieto peniaze vyplatila (nezabudnite, že sú „v móde“).
• Pretože majiteľom nie sú zasielané mesačné zostatky CRF, nikdy nevedia, že peniaze chýbajú až do konca roka (ak sa vôbec obťažujú pozrieť si výpis).
• Ak sa rada chytí, urobí jednoducho to, čo urobila mnohokrát v minulosti - hovorí sa, že bolo treba okamžite riešiť „mimoriadnu situáciu“. Potom môžu použiť budúce poplatky za údržbu obyvateľov na splatenie CRF.

Prevencia: Opäť veľmi ťažké. Pokiaľ však nie ste ochotní vstúpiť do rady a prevziať kontrolu.

Príklad zo skutočného života

Spoločnosť s vrstvami sedela na zvláštnom poplatku vo výške státisícov dolárov za konkrétny projekt a bola prijatá stavebná spoločnosť.

Jedného dňa Pam uvidí e-mail od správcu nehnuteľnosti s prílohou: formulár „Smernica o používaní pohotovostných rezervných fondov“ za 24 000,00 dolárov. Pam bola nováčikom v vrstvách života a v rade, nechápala a tak sa pýtala.

Racine informovala Pam, že fond osobitných poplatkov a účet údržby z prevádzkového fondu boli vyčerpané z dôvodu vznikajúcich komplikácií s projektom. Racine považoval situáciu za mimoriadnu situáciu, pretože ak stavebná spoločnosť nebola zaplatená včas, mohli na budovu umiestniť záložné právo. Pam sa nemohla hádať.

O mesiace neskôr, keď sa stala pokladníčkou, hoci Pam hľadala, nikdy nemohla nájsť záznam o tom, že tieto peniaze boli vyplatené späť CRF. Zistila tiež:

• Stavebnú spoločnosť prijali bez akýchkoľvek konkurenčných ponúk.
• So stavebnou spoločnosťou nikdy neexistovala písomná zmluva, a teda ani záruka.
• Stavebné povolenie radnica nikdy nevydala.
• Hoci Pam vedela, že Racine je v priateľskom vzťahu s pracovníkmi stavebnej spoločnosti, nikdy si neuvedomila, že jeden z dozorcov bol v skutočnosti Raciným priateľom.

Rada vrstiev má právomoc najať a prepustiť správcovskú spoločnosť. Aby si udržali svoju prácu a zarobili čo najviac peňazí, je v najlepšom záujme správcu nehnuteľnosti, aby bola rada vrstiev spokojná.

Leong

9. Nie je správca nehnuteľnosti zodpovedný?

Nie. Správna rada má právomoc najímať a prepúšťať správcovské spoločnosti (je ľahké získať 3/4 hlasovanie). Aby si udržali svoju prácu a zarobili čo najviac peňazí, je v najlepšom záujme správcu nehnuteľnosti, aby bola rada vrstiev spokojná.

Správcovia nehnuteľností sú prepracovaní, nedostávajú veľkú vďačnosť, môžu však zarobiť značné množstvo peňazí. Platia sa „za dvere“. Pozrime sa na troch rôznych správcov nehnuteľností, z ktorých každý má 1 000 dverí a každý z nich zarába rovnakú výplatnú pásku.

Títo správcovia nehnuteľností si odnášajú domov rovnakú výplatnú pásku

Správca majetku	Strata Corporations	Suity za stratu
Betsy má ľahkú prácu!	1000 apartmánov v troch vrstvových spoločnostiach	300, 350, 350
Mária robí viac ako dvojnásobnú prácu	1 000 suít nad siedmimi vrstvovými spoločnosťami	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen je pripravená na zábavnú farmu!	1 000 suít nad dvanástimi vrstvovými spoločnosťami	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Pamätajte, že každá spoločnosť s vrstvami má:

• Jedna rada vrstiev, s ktorou sa treba vyrovnať
• Zúčastniť sa 6 - 12 zasadnutí rady
• Bude sa konať výročné valné zhromaždenie
• Možné usporiadanie mimoriadnych valných zhromaždení.

Čím viac vrstiev spoločnosti zodpovedá za správu nehnuteľností, tým je práca náročnejšia a časovo náročnejšia. Korporácie väčších vrstiev sú lukratívnejšie a priťahujú tak lepších a skúsenejších správcov nehnuteľností.

Ak sa teda správca obťažovaného majetku dozvie, že niektorá z jej správnych rád plánuje niečo, čo je v rozpore so stanovami alebo SPA, jednoducho im pošle e-mailom varovanie týkajúce sa zákonnosti. Ona a jej spoločnosť sú teda „mimo sveta“ a môžu ušetriť čas tým, že sa budú pozerať opačne. Toto umožňuje radám vrstiev robiť všetko, čo chcú.

Takže, áno, môžete postaviť člena rady pred súd. Cez obrovské úsilie, ktoré vám zaberie čas, trpezlivosť, zdravý rozum a prípadne vaše financie bez toho, aby vám priniesol akýkoľvek priamy úžitok.

Leong

10. Je možné postaviť Radu Strata pred súd?

Nasledujúci zákon OCHÚ prekvapivo chráni členov rady vrstiev. Je to subjektivita tohto zákona, ktorá sťažuje dokázanie nedbanlivosti a krádeže:

Štandardná starostlivosť člena Rady:

31 Pri výkone právomocí a plnení povinností spoločnosti s vrstvami musí každý člen rady

Ďalej nemôžete rátať s tým, že prepracovaný správca nehnuteľnosti:

• Zabráňte krádeži
• Postaviť člena predstavenstva pred súd
• Snažte sa o úplné vrátenie ukradnutých peňazí

To by bolo časovo náročné a nákladné - žiadny správca nehnuteľností to neurobí!

Na dosiahnutie spravodlivosti musí byť dôkaz. Takže ak ste si takí istí ako Pam, pravdepodobne by ste mohli krádež dokázať pomocou súdneho auditu. Forenzné audity sú však drahé a pokiaľ nechcete použiť svoje osobné prostriedky, budete potrebovať ¾ hlasovania na valnom zhromaždení, aby ste zahájili súdny spor s právnickou spoločnosťou. To by mohlo znamenať osobitný odvod. Najprv teda budete musieť presvedčiť svojich susedov.

Okrem toho súdy nevyzerajú priaznivo na to, že vrstvové korporácie idú po jednotlivcovi, najmä po dobrovoľníčke, ktorá jej venovala čas. Takže aj keby bola uznaná vinnou, trest by bol minimálny.

Takže, áno, môžete postaviť člena rady pred súd. Prostredníctvom gargantuánskeho úsilia, ktoré vám zaberie čas, trpezlivosť, rozum a prípadne aj financie, bez toho, aby vám to malo priamy úžitok.

Najlepšie urobíte, keď sa zapojíte do prevencie. Ďalej sa nikdy nepokazíte s náležitou starostlivosťou. Poznanie je moc! Dajte si náskok a umiestnite sa do vynikajúcej pozície dôkladným prečítaním a porozumením oboch:

• Stanovy vašej spoločnosti
• Strata Property Act (SPA)

VEZMITE PROSÍM NA VEDOMIE:

Hnutie odporu sa stalo obrovským. Na jednotlivé komentáre alebo e-maily už nemôžem odpovedať. Navštívte toto fórum na Facebooku, odpovedzte na tri otázky a zapojte sa do konverzácie.

Ďakujem.

Otázky a odpovede

Otázka: Aký dlhý je „primeraný čas“ na to, aby rada vrstiev schválila žiadosť o renováciu?

Odpoveď: Ťažkosti so stratou sú také početné, že už nemôžem odpovedať na jednotlivé otázky. Najlepším riešením pre pomoc s problémami s vrstvami je pripojiť sa na stránku Facebook s názvom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Existuje viac ako 360 členov, ktorí sú neuveriteľne nápomocní. Stránka je nastavená ako „súkromná“, takže príspevky môžu vidieť iba členovia.

Kliknite na odkaz nižšie, odpovedzte na VŠETKY otázky a pridám vás na stránku.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Otázka: Znižuje žiadosť o vymenovanie správcu hodnoty majetku?

Odpoveď: Ťažkosti so stratou sú také početné, že už nemôžem odpovedať na jednotlivé otázky. Najlepším riešením pre pomoc s problémami s vrstvami je pripojiť sa na stránku Facebook s názvom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Existuje viac ako 360 členov, ktorí sú neuveriteľne nápomocní. Stránka je nastavená ako „súkromná“, takže príspevky môžu vidieť iba členovia.

Kliknite na odkaz nižšie, odpovedzte na VŠETKY otázky a pridám vás na stránku.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Otázka: Boli sme slovne obťažovaní a obťažovaní písomne ​​Radou, navyše sme mali k dispozícii veľmi osobné veci, ktoré predseda Rady vystavil na verejnosti. Existujú právne cesty, ktoré by sme mohli a mali by sme podniknúť na ukončenie tohto obťažovania? Vo svojom dome sa už necítime bezpečne. Ďakujem!

Odpoveď: Ťažkosti so stratou sú také početné, že už nemôžem odpovedať na jednotlivé otázky. Najlepším riešením pre pomoc pri riešení problémov s vrstvami je pripojiť sa na stránku Facebook Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Existuje viac ako 360 členov, ktorí sú neuveriteľne užitoční. Stránka je nastavená ako „súkromná“, takže príspevky môžu vidieť iba členovia.

Kliknite na odkaz nižšie, odpovedzte na VŠETKY otázky a pridám vás na stránku.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Otázka: Majú vlastníci povolenie podieľať sa na aktualizácii stanov?

Odpoveď: Ťažkosti so stratou sú také početné, že už nemôžem odpovedať na jednotlivé otázky. Najlepším riešením pre pomoc s problémami s vrstvami je pripojiť sa na stránku Facebook s názvom Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

Existuje viac ako 360 členov, ktorí sú neuveriteľne nápomocní. Stránka je nastavená ako „súkromná“, takže príspevky môžu vidieť iba členovia.

Kliknite na odkaz nižšie, odpovedzte na VŠETKY otázky a pridám vás na stránku.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong