Čo robiť, ak váš prenajímateľ neopraví nehnuteľnosť

Vážne opravy by sa nemali ignorovať.

Wikepedia Commons

Zodpovednosť prenajímateľa za opravy

Ľudia sa až príliš často krútia pri zmienke o slove domáci. V niektorých prípadoch je táto predispozícia strachu zaslúžená. Zatiaľ čo mnoho prenajímateľov je zodpovedných a starostlivých jednotlivcov, existuje veľa majiteľov nehnuteľností, ktorí sa vyhýbajú zodpovednosti za poskytovanie zákonom vyžadovanej povinnosti starostlivosti platiacim nájomcom. Prenajímatelia sa rozhodnú pre túto zodpovednosť a bez ohľadu na vzťah s nájomcom musia pri odstraňovaní škôd na majetku dodržiavať zákon.

Čo robiť, ak prenajímateľ neurobí včasné opravy majetku

Tu je niekoľko prvých krokov, ktoré by ste mali podniknúť, ak sa váš prenajímateľ neponáhľa s opravami.

Poraďte sa s nájomnou zmluvou.Prvým krokom po zistení akýchkoľvek škôd alebo problémov je konzultácia s nájomcom o správnych postupoch, ako postupovať pri žiadosti o opravu. Postupujte podľa pokynov k písmenu vo vašom nájme. Zistite, či sa na vašu opravu vzťahujú podmienky vášho prenájmu. Ak napríklad poškodíte nehnuteľnosť z vlastnej nedbalosti, prenajímateľ nemusí byť zodpovedný za opravy. Ak sa vo vašej nájomnej zmluve uvádza, že všetky žiadosti o opravu musia byť spracované písomne, nezabudnite ich odoslať. Aj keď sa to môže javiť ako byrokracia, väčšina štátov neumožňuje prenajímateľom vstúpiť do nehnuteľnosti bez písomnej žiadosti o služby alebo 24-hodinového písomného oznámenia nájomcovi, že z akéhokoľvek dôvodu plánujú vstúpiť na nehnuteľnosť. Vždy je vo vašom najlepšom záujme poslať žiadosť písomne s dátumom žiadosti. Kópiu si vždy uschovajte pre svoje osobné záznamy.
Prečítajte si miestne zákony. Musíte dôkladne porozumieť zákonom vo vašom štáte. Takmer každý štát má zákon o obývateľnej záruke, ktorý výslovne uvádza, že každý prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi obývateľný dom vhodný na povolanie. Takéto štátne zákony chránia nájomcov pred potenciálnymi pánmi zo slumov. Zákony štátu majú prednosť pred písomnými a ústnymi zmluvami a dohodami. Ak nevyhnutné opravy spôsobia, že nehnuteľnosť nebude obývateľná, vo väčšine štátov platia zákony, ktoré platia pre vás, bez ohľadu na podmienky vášho nájmu alebo zmluvy. Niektoré štáty, ako napríklad Florida, dávajú nájomcovi právo zadržať platby nájomného prenajímateľovi, ak dôjde k zrušeniu opráv. V iných štátoch je zadržiavanie nájomného nezákonné. Ak nie ste oboznámení s právnymi predpismi vášho štátu v tejto oblasti, je najlepšie poradiť sa s právnikom vo vašom štáte.
Pošlite overený list. Ak ste v rámci nájmu vykonali kroky na opravu problému a prenajímateľ nekonal, je na čase písomne zaslať prenajímateľovi oficiálnu (alebo druhú úradnú) žiadosť o opravu. Druhý list by sa mal poslať s kópiou pôvodnej žiadosti (ak sa ponechá) a poslať doporučenou poštou s doručenkou. Získate tak právny dokument preukazujúci, že žiadosť bola podaná a prijatá prenajímateľom. Každý prenajímateľ je trestným činom, ktorý sa vás pokúša vysťahovať z dôvodu žiadosti o opravu nehnuteľnosti. Ak máte podozrenie, že máte tento typ bezcitných prenajímateľov, je nevyhnutné s nimi chrániť písomne.

Čo je potrebné zvážiť pred eskaláciou situácie

Ak je váš prenajímateľ veľmi neprispôsobivý, bude možno potrebné prijať dosť drastické opatrenia. Než k tomu dôjde, mali by ste preskúmať svoju situáciu a zistiť, či sú tieto opatrenia oprávnené.

Existuje veľký problém s obývateľnosťou. Problémom musí byť ohrozenie zdravia alebo bezpečnosti. Menšia nepríjemnosť alebo chyba neznamená, že by ste mali podniknúť kroky proti svojmu prenajímateľovi.
Škodu ste nespôsobili. Nemáte nijaký prípad, ak ste vy alebo vaši hostia spôsobili problém sami.
Pri oznamovaní prenajímateľovi ste postupovali podľa všetkých pravidiel. Musíte byť informovaný o probléme so svojím prenajímateľom a dať mu primeranú šancu na nápravu. Niektoré štáty majú zákony na minimálnu dobu upozornenia, ak nejde o núdzový stav.
Nie ste pozadu v nájme. Ak máte nejaké plány na zadržanie nájomného alebo odpočítanie nákladov na opravy od nájomného, nemôžete zaostávať v platbách. Väčšina oblastí, v ktorých je možné zadržať nájomné, vyžaduje, aby vás platby dohnali.
Ste ochotní prísť o nájom. Ak podniknete právne kroky proti svojmu prenajímateľovi, pravdepodobne vám ich neprajú. Väčšina štátov má zákony chrániace nájomníkov pred odvetou, ako je zvyšovanie nájomného alebo vysťahovanie, niektoré štáty však takúto ochranu neposkytujú. Predtým, ako urobíte čokoľvek, poznajte svoje zákony a nezabudnite na to.

Vážny únik je vážny problém.

Wikipedia Commons

Eskalácia veci proti prenajímateľovi

V tomto okamihu väčšina prenajímateľov potvrdí vašu žiadosť o opravu. Ak vlastník nehnuteľnosti napriek tomu odmietne vykonať požadované opravy alebo ich odmietne, je na čase váš prípad eskalovať. Tu je niekoľko akcií, ktoré môžete podniknúť.

Ohláste sa stavebnému alebo zdravotnému inšpektorovi. Ak má vaša oprava urgentný charakter a predstavuje zdravotné alebo bezpečnostné riziko pre vás a vašu rodinu, budete pravdepodobne chcieť urobiť veľa fotografií a videí z problému s časovými značkami. Odneste svoje fotografie, videá a kópie vašich listov inšpekčnému oddeleniu vášho kraja alebo mestskej časti. Tieto kancelárie sa zvyčajne nachádzajú v divízii zdravotníctva a sociálnych služieb miestneho ministerstva sociálnych služieb. V prípade naliehavých problémov, ktoré môžu viesť k chorobe a zraneniu, bude krajský inšpektor rýchlo konať a skontrolovať škody. Ak sa zistí, že nevyhnutné opravy sú naliehavé, bude mať tento agent oprávnenie prinútiť prenajímateľa, aby opravy vykonal do určitého dátumu alebo čelil významnému zákonnému trestu.
Zadržať nájomné. Môžete to urobiť, iba ak to dovoľujú vaše štátne a miestne zákony, takže si urobte prieskum. Aj keď je to povolené, možno budete musieť vložiť peniaze z prenájmu na viazaný účet. To ukazuje, že sa nesnažíte bývať v ubytovacom zariadení zadarmo. Zadržanie nájomného, ak to nemôžete urobiť, vás môže vysťahovať a žalovať.
Opravte problém a odpočítajte z nájomného. Táto akcia známa ako oprava a odpočet nie je všade povolená. Aj keď je to povolené, je to len pre veľké problémy s obývateľnosťou. To je miesto, kde by ste sa dali opraviť z vlastných peňazí a odpočítať si sumu z vášho nájmu. To samozrejme nie je najlepší postup, ak je problém veľmi nákladný.
Vysťahovanie. Môže to byť vykonané dočasne alebo natrvalo. V niektorých štátoch musí prenajímateľ platiť za dočasné bývanie, ak sa vykonávajú opravy nariadené súdom. Ak prenajímateľ nedokáže váš problém vyriešiť, možno budete môcť porušiť nájomnú zmluvu bez akýchkoľvek následkov.
Žalujte svojho prenajímateľa. Ak nehnuteľnosť nespĺňa štandardy obývateľnosti, môžete podať žalobu na súd. Väčšina z týchto druhov súdnych sporov sa zameriava na zníženie sadzieb. To v zásade znamená kompenzáciu rozdielu medzi zaplateným nájomným a skutočnou hodnotou nájomnej jednotky. Môžete tiež podať žalobu, ak došlo k poškodeniu vášho majetku, ako je napríklad osobný nábytok zo zatekajúcej strechy.

Kedy môžem ohlásiť prenajímateľa inšpektorovi?

Tu je niekoľko možných dôvodov, prečo môžete svoju budovu alebo prenajímateľa nahlásiť inšpektorovi.

Škodcovia: Môžete podať správu zdravotnému inšpektorovi, ak je nehnuteľnosť zamorená potkanmi, švábmi alebo plošticami.
Pleseň: Mali by ste nahlásiť pleseň, pretože môže spôsobiť problémy s dýchaním.
Olovo: Staršie vlastnosti môžu mať farbu olova, ktorá môže predstavovať zdravotné riziká.
Nedostatok dôležitých služieb: Ak nemáte tečúcu vodu, elektrinu alebo teplo, môžete urobiť správu.
Inštalatérske práce: Nájomníci majú právo na funkčné inštalatérske práce.
Nahromadenie odpadu: Ak sa odpad nezhromažďuje, môžete nahlásiť prenajímateľa.
Štrukturálne problémy: Ak budova nie je štruktúrne zdravá a predstavuje potenciálne riziko, môžete sa obrátiť na ministerstvo zdravotníctva.

Čo je to odveta prenajímateľovi?

Týka sa to akejkoľvek nezákonnej činnosti, ktorú prenajímateľ robí po akýchkoľvek správach predložených úradom. Môže to zahŕňať zvýšenie nájomného, odmietnutie obnovenia nájomnej zmluvy, podanie žaloby o vysťahovanie alebo vytvorenie akýchkoľvek drobných nepríjemností, ako napríklad vypustenie bazénu alebo prerušenie káblových služieb.

Za odvetu sa môžete obrátiť na svojho prenajímateľa. Dobrou správou je, že mnohé štáty majú zavedené zákony, ktoré predpokladajú odvetu, ak dôjde k takémuto konaniu v určitom časovom rámci od nahlásenia prenajímateľovi. Nezabudnite si skontrolovať miestne a štátne zákony.

Môže prenajímateľ prinútiť nájomcu platiť za opravy?

Určenie, či vy alebo váš prenajímateľ platíte za opravy, často závisí od toho, čo je poškodené a ako sa škoda stala. Ak škodu spôsobíte vy alebo vaši hostia, spravidla musíte platiť za opravy. Prenajímateľ tiež nie je povinný opravovať alebo platiť za opravy v prípade poškodenia kozmetikou, ktoré nemá vplyv na obývateľnosť bývania. Stručne povedané, prenajímatelia sú povinní vykonávať iba opravy vecí, ako sú vodovodné rozvody a kúrenie alebo čokoľvek, na čo sa vzťahuje nájomná zmluva, a ktoré ste nepoškodili.

Prenajímateľ nemôže byť zodpovedný za prírodné katastrofy

Zodpovednosť prenajímateľa počas prírodnej katastrofy

V prípade prírodnej katastrofy, ako je povodeň, požiar alebo tornádo, prenajímatelia nemôžu prenechať prenajímateľovi zodpovednosť za túto katastrofu. Strata osobných vecí môže byť krytá poistením nájomcu z nájmu, prenajímateľ však nemôže niesť zodpovednosť za stratu osobných vecí.

Ak dôjde k prírodnej katastrofe, ktorá poškodí prenajatý majetok, je zodpovednosťou prenajímateľa, aby nehnuteľnosť čo najskôr napravila a upravila tak, aby bola obývateľná. Prenajímateľ nie je v tomto prípade zodpovedný za poskytnutie náhradného útočiska a bývania pre nájomníkov. Nájomcovia majú možnosť kúpiť si poistenie nájmu, ktoré poskytuje dočasné bývanie a rezervy, ak by k tomu došlo.

Avšak vo väčšine štátov, ak dôjde k zničeniu nájomnej jednotky prírodnou katastrofou, sa nájomná zmluva stáva neplatnou a nevymáhateľnou. Prenajímateľ nemôže nájomcu prinútiť, aby sa zdržiaval v nehnuteľnosti, ktorá sa nedá prenajať, a nájomcov nemožno žalovať za to, že nehnuteľnosť prenechali za obývateľnú nehnuteľnosť.

Napadnutie švábmi, plošticami a hlodavcami

Ak podpisujete nájomnú zmluvu k nehnuteľnosti, je potrebné vopred pochopiť, či prenajímateľ zabezpečí plánovanú preventívnu liečbu proti hmyzu a iným škodcom alebo nie. Ak o tom vo vašom prenájme nie je zmienka, je rozumné požiadať o túto službu pred podpísaním zmluvy. V prípade niektorých lízingov bude zodpovednosť zverená nájomcovi.

Ak sa nasťahujete do domu a všimnete si šváby, hmyz alebo trus myší, je dôležité tento dôkaz vyfotografovať. Ak je dom zariadený, skontrolujte matrace a nábytok, či neobsahujú chyby v posteli, a ak sa niečo zistí, okamžite informujte prenajímateľa.

Ak dôjde k zamoreniu neskôr, chyba padne na nájomcu. V takom prípade nemusí byť prenajímateľ zodpovedný za platbu za deratizátora a nájomca môže byť zodpovedný za škody spôsobené napadnutím škodcami.

Opravy, ktoré ohrozujú bezpečnosť a ochranu, sú svojou povahou urgentné.