Pred zakúpením poznámky k hotelu musíte urobiť náležitú starostlivosť

Získavate alebo zvažujete investíciu do poznámky o hoteli? Aj keď sú hotely komerčným majetkom, investovanie do hotelových bankoviek je odlišné, pretože nielenže kupujete bankovku, ale aj nadobúdate nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu musíte pred zakúpením poznámky k hotelu vykonať rozsiahlu due diligence. Aj keď nejde o vyčerpávajúci zoznam náležitej starostlivosti, je to dobrý začiatok procesu nákupu hotelových poznámok.

1. Vykonajte fyzický prechod hotelom

Keď investor kúpi hotelový bankovku, získava tak bankovku, ako aj nehnuteľnosť. Investori by mali absolvovať prehliadku so skúseným dodávateľom a technikom. Potvrďte, že všetok majetok hotela je v súlade s právnymi predpismi o životnom prostredí a s akýmkoľvek vládou vydaným povolením podmienečného použitia.

2. Zaistite, aby boli všetky dokumenty o pôžičke na mieste

Pred zakúpením pôžičky na hotel si overte, koľkokrát bola pôžička pridelená kupujúcemu pôžičky. Tiež by ste chceli získať súbor korešpondencie predajcu bankoviek. Spolu s týmito informáciami vyhľadajte akékoľvek dohody o správe hotela a akékoľvek dohody o pohodlí alebo podriadenosti. Spolupracujte so svojím právnym zástupcom, aby ste sa ubezpečili, že všetky dokumenty o zadaní sú úplné a správne fungujú.

3. Na kontrolu súladu hotela si najmite odborníka na územné plánovanie

Počas procesu náležitej starostlivosti je vhodné najať tím špecialistov na hodnotenie stavu a súladu nehnuteľnosti. Špecialista na zónovanie, inžinier inšpektor a inšpektor životného prostredia by mali vykonať analýzu majetku a poskytnúť správu o svojich zisteniach. Napríklad špecialista na zónovanie by mal skontrolovať oprávnenie hotela, napríklad potvrdiť, že počet parkovacích miest vyhovuje územným požiadavkám. Inžiniersky inšpektor by mal poskytnúť správu o fyzických aspektoch nehnuteľnosti vrátane vodovodných, elektrických, počítačových, telefónnych a mechanických systémov. Správa inžiniera by mala tiež podrobne uvádzať stav konštrukčných prvkov.

Inšpektor životného prostredia by mal hľadať všetky súčasné a potenciálne riziká pre životné prostredie, ktoré môžu existovať na pozemku a v jeho blízkosti. Inšpektor životného prostredia by mal tiež overiť, či je označenie hotela a hotela v súlade so všetkými zákonmi na ochranu životného prostredia a vládou vydaným povolením na podmienečné použitie. Značenie by sa malo tiež overiť, či je v súlade s environmentálnymi a štátnymi zákonmi.

4. Analyzujte prevádzku hotela

Analyzujte hotelové systémy. Skontrolujte náklady na údržbu alebo zmenu hotelových konceptov, protokolov a systémov. Niektorí kupujúci hotelových poznámok opravia alebo doplnia finančné prostriedky hotela, ak hotel nebude spravovaný správne. Pamätajte, že niektorí kupujúci hotelov tiež implementujú nové systémy riadenia výnosov, rezervačné systémy a systémy obmedzovania nákladov. Zohľadnite tieto potenciálne náklady pri analýze nákupu poznámky k hotelu.

5. Skontrolujte všetky spisy zamestnancov a pracovné problémy

Potvrďte, že všetci zamestnanci (vrátane služobných, školníkov a riadiaceho tímu), sú právnici a majú k dispozícii príslušnú dokumentáciu. Ak zistíte, že sú tu pracovníci bez dokladov, je dobré vyhľadať inú poznámku o hoteli, ktorú si môžete kúpiť. Uistite sa, že ste kompletne analyzovali všetky zamestnanecké pozície, od správcov až po manažérov.

Mali by ste sa navyše pozrieť na všetky otázky týkajúce sa odborov. To je určite nevyhnutné, ak kupujete bankovku veľkej značky hotela. Napríklad ak je hotel predmetom odborovej kampane, prevádzkové náklady hotela by sa mohli zvýšiť až o 40%. To môže znížiť hodnotu vašej poznámky k hotelu.

6. Preverte nové požiadavky na vlastníka u franšízera hotela

Ak uvažujete o kúpe franšízového hotela, overte si podmienky značky a požiadavky na nové vlastníctvo. Niektorí poskytovatelia franšízy môžu požadovať, aby franšízanti uhradili všetky nezaplatené poplatky za franšízu ako podmienku použitia značky. Niektorí poskytovatelia franšízy v hoteloch požadujú storno poplatok aj pre nových majiteľov, ktorí chcú ukončiť činnosť a prijať nového operátora.

Poskytovateľ franšízy môže navyše vyžadovať plán vylepšenia nehnuteľnosti, ktorý môže mať vplyv na hodnotu bankovky. Plán vylepšenia nehnuteľnosti je plán vylepšenia hotelov. Niekedy sa používa, aby boli hotely v súlade s environmentálnymi a vládnymi zákonmi. Niektorí poskytovatelia franšízy to tiež požadujú, aby franšízant dodržiaval štandardy hotelovej značky. Nasleduje niekoľko typických vylepšení:

Renovácie vonkajších fasád - vrátane značenia, strešných krytín a farieb
Novinky v miestnosti a hale, ako napríklad osvetlenie a svietidlá
Nové vybavenie, ako sú vnútorné / vonkajšie bazény a fitnescentrá
Rozšíriť alebo vylepšiť parkovanie

7. Vyhľadajte skryté zadržovacie práva k nehnuteľnosti

Keď kupujete poznámku o hoteli, kupujete nielen pôžičku, ale kupujete aj nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu je dôležité, aby ste v nehnuteľnosti vykonali prehliadku záložného práva. Je tiež nevyhnutné spustiť vyhľadávanie skrytých záložných práv v rámci UCC. Nesplatené záložné práva na nehnuteľnosť môžu znížiť hodnotu poznámky hotela. Znalý právnik by mal byť schopný dokončiť hľadanie záložného práva za vás.

8. Skontrolujte finančné údaje hotela

Pretože budete kupovať fyzický majetok spolu s poznámkou o hoteli, určite budete chcieť požiadať svojho právnika alebo účtovníka, aby vykonali náležitú starostlivosť o finančné prostriedky hotela. Mali by sa skontrolovať tieto informácie:

Mesačné výkazy ziskov a strát s podpornými rozvrhmi
Obsadenosť a priemerná denná sadzba (za posledné 3 roky)
Aktuálny medziročný výkaz ziskov a strát v porovnaní s predchádzajúcim rokom
Auditovaná súvaha (za posledných 5 rokov)
Vyúčtovanie dane z nehnuteľností a osobných vecí za posledné 3 roky
Ročné auditované výkazy ziskov a strát s úplnými podpornými harmonogramami (za posledné 3 roky)
Inventúra FF&E, spotrebného materiálu, spotrebného materiálu
Kapitálové výdavky (za posledných 5 rokov) so súčasnými prognózami výdavkov
Kópie všetkých relevantných zmlúv, ako sú dohody o správe hotelov, zmluvy o poskytovaní služieb, licencie, povolenia, leasingy, zmluvy o kolektívnom vyjednávaní a všetky dokumenty podrobne popisujúce povinnosti, ktoré nový majiteľ hotela prevezme.
Dokumenty o poistnom krytí vrátane nákladov na poistné, jazyka poistnej zmluvy a dátumu expirácie

Záver

Pri správnom nákupe môžu byť poznámky k hotelom lukratívnou investíciou. Rovnako ako pri väčšine investícií je dôležité pamätať na ciele a ciele, ktoré chcete dosiahnuť. Nákup hotelových poznámok je najvhodnejší pre tých, ktorí majú hotelové skúsenosti a znalosti. Ak to nemáte, odporúča sa kúpiť si iný typ komerčnej bankovky. Ak máte skúsenosti v hotelierstve alebo pohostinstve a kupovanie hotelových poznámok vám vyhovuje, určite si najmite skúseného právnika, ktorý vám pomôže s procesom akvizície.