Úvod do trustov na investovanie do nehnuteľností (reit) a majstrov komanditných spoločností (MLP)

Tento článok uľahčuje porozumenie REIT a MLP.

Trent Szmolnik

Čo je to REIT?

Realitná investičná spoločnosť alebo spoločnosť REIT je spoločnosť, ktorá pomáha financovať nehnuteľnosti s cieľom dosahovať príjmy. Niektoré spoločnosti REIT tiež vlastnia nehnuteľnosti. REIT sú veľmi podobné podielovým fondom v tom, ako sú modelované, pretože poskytujú svojim investorom prúd príjmov s dostatočnou diverzifikáciou. REIT vyplácajú akcionárom takmer všetky príjmy, ktoré dostávajú ako dividendy. Akcionári reagujú zaplatením dane z príjmu spojenej s týmito dividendami.

REIT sú fantastickým spôsobom, ako môžu ľudia do svojho portfólia pridať rozsiahle nehnuteľnosti, rovnako ako by svoje peniaze vložili do iných priemyselných odvetví prostredníctvom nákupu akcií. Ak si akcia v danom štvrťroku vedie dobre, akcionár profituje zo zvýšenej ceny akcií alebo z dividend. To isté sa deje s REIT. AK ich investície v danom roku fungujú dobre, prínos pre ich akcionárov.

S REIT sa obchoduje na hlavných burzách rovnako ako s bežnými akciami, ale existujú aj také REIT, ktoré sú úplne súkromné ​​a nie sú kótované. Keď hovoríme o REIT, zvyčajne hovoríme o akciových REIT alebo hypotekárnych REIT. Akciové REIT sú určené na generovanie príjmu prostredníctvom výberu nájomného za nehnuteľnosti alebo ich predaja. Hypotekárne spoločnosti REIT zarábajú peniaze investovaním do hypoték alebo cenných papierov súvisiacich s hypotékou. Hypotéky sú spojené s komerčnými alebo rezidenčnými nehnuteľnosťami.

V dnešnej ekonomike hrajú REIT v ekonomike významnú úlohu. Sú prepojené s toľkými zariadeniami, ako sú byty, nemocnice, priemysel, opatrovateľské domy, nákupné centrá, miesta na dlhodobé skladovanie, bývanie pre študentov univerzity a oveľa viac. Štúdie konzultačných spoločností ukazujú, že spoločnosť REIT vlastní nehnuteľnosti v každom štáte USA spolu s viac ako 30 rôznymi krajinami po celom svete.

Ako sa však spoločnosť kvalifikuje na to, aby bola klasifikovaná ako REIT? Do nehnuteľností musia investovať minimálne 75 percent aktív, ktoré vlastnia. 75% alebo viac z ich príjmu musí navyše pochádzať buď z nájmov zarobených na ich nehnuteľnosti, úroku z hypoték, do ktorých investujú, alebo z nehnuteľností, ktoré predávajú.

REIT musia tiež vyplácať 90 percent a viac zo svojich zdaniteľných príjmov svojim akcionárom ako dividendy. Sú to daňové subjekty, ktoré riadi buď správna rada, alebo správna rada. Musia mať najmenej 100 akcionárov a päť alebo menej akcionárov nesmie mať viac ako 49 percent akcií na trhu.

Čo je to MLP?

Masters Limited Partnership alebo MLP je forma komanditnej spoločnosti, ktorá sa obchoduje na trhoch s akciami. Masters Limited Partnership má typy partnerov: komanditných partnerov a komplementárov. Komanditisti sú zodpovední za poskytovanie kapitálu MLP, pričom časť peňažných tokov MLP dostávajú aj ako rozdelenie príjmu. Medzitým je komplementár zodpovedný za vybavovanie záležitostí MLP, pričom ich plat je viazaný na to, ako si účtovná jednotka vedie počas ich pôsobenia.

Z právneho hľadiska sú partnerstvá definované ako MLP, keď partnerstvo získava najmenej 90 percent svojich hotovostných tokov z komodít, prírodných zdrojov alebo nehnuteľností. MLP sú zaujímavou investičnou príležitosťou pre jednotlivcov, pretože poskytujú daňové výhody komanditnej spoločnosti a zároveň investorom poskytujú likviditu nákupu vo verejne obchodovateľnej spoločnosti. Daňové výhody sa vzťahujú na skutočnosť, že spoločnosť nie je povinná platiť dane z peňazí, ktoré zarobí, ale zdaňujú sa dividendy prijaté podielnikmi.

V USA majú MLP obrovskú úlohu v energetickej infraštruktúre krajiny. MLP sú zodpovedné za prepravu, skladovanie a spracovanie rôznych uhľovodíkov, ako je ropa, zemný plyn, plynné kvapaliny a iné rafinované produkty. Predstavte si tieto MLP ako národný diaľničný systém, kde autá platia „mýto“ vždy, keď cestujú z jedného štátu do druhého. MLP zapojené do energetickej infraštruktúry dosahujú stály príjem prostredníctvom mýta plateného spoločnosťami, ktoré potrebujú na prepravu uhľovodíkov zo zdroja k zákazníkovi.

Zaujímavá je skutočnosť, že príjem generovaný MLP nemusí nevyhnutne závisieť od cien ropy alebo zemného plynu počas daného štvrťroka alebo roka. Aj keď cena plynu skutočne klesne, mýto na komodite sa nezmení - pretože mýto súvisí s prepraveným objemom. Ďalším prínosom pre MLP súvisiace s energiou je zabudované zabezpečenie inflácie vo väčšine mýtnych zmlúv. Mýtne poplatky za prepravu uhľovodíkov sa po niekoľkých rokoch zvyšujú, aby držali krok s infláciou v národnom hospodárstve.

Investovanie do REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP je komanditná spoločnosť založená spoločnosťou Cheniere Energy, Inc. Spoločnosť operuje skvapalňovaním a opätovným splyňovaním v terminálovom segmente Sabine Pass LNG.

Riziká investovania do REIT a MLP

Aj keď sa REIT aj MLP líšia v štruktúre, predpoklady oboch sú veľmi podobné. Veľkú väčšinu svojich výhier vyplácajú svojim akcionárom alebo investorom. REIT sú zo zákona povinní poskytovať najmenej 90 percent svojich príjmov akcionárom, čo znamená, že počas konkrétneho štvrťroka alebo roka im zostáva veľmi malý priestor na krútenie. Keď sa bude dariť, investori môžu vidieť značné dividendy. Ale ak REIT prejde zlým kúzlom, mohlo by to mať za následok úplné poprsie. A REIT spojené s hypotekárnymi cennými papiermi často znižujú dividendy, ktoré vyplácajú, keď sa zvýšia úrokové sadzby alebo úrokové sadzby hypotekárnych úverov stúpnu.

Investície do REIT sú vždy rizikom, keď trh nehnuteľností čelí poklesu. Je dôležité, aby investori vkladajúci svoje peniaze do REITs pochopili, ako sa darí trhu nehnuteľností v krajine. Pri investovaní do MLP je dôležité, aby investori hľadeli nad rámec vysokých dividend. Všeobecne sa odporúča vyhľadávať MLP s dlhou históriou disponovania dostatkom hotovosti. U týchto MLP je oveľa menej pravdepodobné, že dôjde k ich úniku.

Aj pri spoločnosti REITs je dobré pozrieť sa na históriu výplat dividendy, pretože je dôležitejšia ako jeden alebo dva roky s 15 alebo 16-percentným dividendovým výnosom. Niekedy je spôsob, ako ísť s tým, že spoločnosť REIT vypláca sedem- alebo osempercentný dividendový výnos desať rokov po sebe, pretože si udržiavajú svoj úspech.

Cenový graf spoločnosti Realty Income Corporation (O).

Výhody REIT

Existuje niekoľko hlavných dôvodov, prečo môžu investori chcieť vložiť svoje peniaze do REIT. Diverzifikácia je obrovský bonus, pretože REIT často vykazujú malú koreláciu s tým, ako sa darí akciovému trhu. A dividendy vyplácané REIT sú obrovské v porovnaní s dividendami vyplácanými tradičnými akciami. Je tiež veľmi ľahké ich kúpiť a predať, čo je atraktívne pre investorov, ktorí môžu chcieť vlastniť REIT iba na krátke časové obdobie.

Štatistická analýza ukázala, že mnohé burzy REIT kótované na burze prekonávajú S&P, Dow Jones a NASDAQ. Sú tiež neuveriteľne transparentné, pretože musia dodržiavať rovnaké regulačné podmienky ako iné verejne obchodovateľné spoločnosti. Ich finančné výkazníctvo je takisto rovnaké ako v prípade spoločnosti, ktorá uvádza svoje akcie na trh.

Výhody MLP

Väčšina MLP ponúka výnos kdekoľvek od šiestich do siedmich percent, pričom každý rok tiež produkujú stabilné a konzistentné peňažné toky. Rozdelenie hotovosti poskytované MLP sa dá pomerne ľahko predvídať, čo je skvelé pre investorov hľadajúcich stabilitu. Pretože MLP nie sú zaťažení platením daní, majú oveľa nižšie kapitálové náklady ako väčšina ostatných spoločností. MKP sú schopné uskutočňovať podniky, ktoré daňové subjekty nemusia považovať za uskutočniteľné.

Zisk kapitálu je jednou z najväčších výhod prechodu spoločnosti na štruktúru MLP. Namiesto dvojitého zdanenia, ktoré je bežné pre spoločnosti, sa MLPS zdaňuje až pri prijatí rozdelenia.

Daňové dôsledky - MLP

MLP sú zdaňované z návratnosti kapitálu, zatiaľ čo investori musia vlastniť MLP s daňovým formulárom K-1. Je to komplikovaný nástroj na prípravu daní, ale existuje veľa účtovníkov alebo online daňových formulárov, ktoré vám môžu pomôcť urobiť tento proces trochu menej náročným.

Ďalším negatívom MLP je, že sa nezhodujú s IRA kvôli UBTI alebo nesúvisiacim zdaniteľným príjmom z podnikania. MLP často generujú tento typ príjmu prostredníctvom svojich operácií. Ak sú vaše podiely dostatočne veľké na to, aby viedli k vyúčtovaniu dane UBTI vo výške viac ako 1 000 dolárov, možno budete musieť platiť dane z UBTI, a to aj vtedy, ak je MLP uvedený na vašom účte s odloženou daňou.

Avšak MLP majú aj veľa daňových výhod. Dovoľte nám, aby ste si kúpili jednotky v MLP v hodnote 100 000 dolárov. Počas prvého roka dostanete štvrťročne 6 000 dolárov. Na konci roka sa dozviete, že tieto rozdelenia predstavovali celkový príjem 6 000 dolárov a odpisy 5 000 dolárov. Odpočítaním 5 000 dolárov od 6 000 dolárov získate sumu, z ktorej zaplatíte daň - 1 000 dolárov. Aj keď sa nachádzate vo veľmi vysokej daňovej triede, ktorá účtuje 50-percentnú daň, nakoniec by ste zaplatili daň iba 500 dolárov z príjmu 6 000 dolárov.

Daňové dôsledky MLP sa dajú lepšie pochopiť pohľadom na návratnosť kapitálu a nákladov. Návratnosť kapitálu je platba, ktorú poskytuje investorovi zábezpeka, ako napríklad REITs alebo MLPS, z prostriedkov, ktoré nie sú odvodené z ich čistého príjmu. Základ nákladov sa vzťahuje na pôvodnú cenu majetku pre daňové účely upravenú o dividendy alebo rozdelenia. Niekedy sa tomu hovorí daňový základ. Pri platení daní môžu investori určiť svoj kapitálový zisk, ktorý sa vzťahuje na rozdiel medzi nákladovou základňou a aktuálnou trhovou hodnotou aktíva.

V prípade MLP nemusíte platiť za svoje podniky hneď daň - môžete si ich naopak odpočítať od základu nákladov. Ak ale predávate jednotky MLP, musíte za predané jednotky platiť dane. Dlhodobé zotrvanie na MLP má teda pre mnohých investorov zmysel, pretože môžu čakať, kým ich nákladová báza dosiahne 0 USD, čo znamená, že ich daň je natrvalo odložená.

Daňové dôsledky - REIT

Aj keď vyhliadka na to, že spoločnosť REIT nebude účtovať daň zo svojich ziskov, láka investorov, musia si uvedomiť, že daň z príjmu je splatná z dividend, ktoré dostávajú. Okrem toho sa spoločnosť REIT musí zaoberať majetkovou daňou z ich rôznych podielov. U niektorých REIT môže daň z nehnuteľností tvoriť až 25 percent prevádzkových výdavkov.

Dividendy vyplácané spoločnosťou REIT sú zdaňované ako bežný príjem pre podielnika. Existujú však prípady, keď sa dividendy považujú za kvalifikované dividendy, ktorých výsledkom je daň z kapitálových výnosov. Drvivá väčšina akcionárov spoločnosti REIT bude platiť iba najvyššiu hraničnú sadzbu dane zo svojich dividend. Niektoré z dividend vyplatených spoločnosťou REIT sa v skutočnosti môžu kvalifikovať ako nezdaniteľný výnos z kapitálu, ktorý odvádza dane z týchto podielov, kým ich vlastník nepredá. Takéto nezdaniteľné platby nakoniec znížia základ nákladov pre podielnika.

Investovanie do MLP

Existuje mnoho spôsobov, ako môžu investori vložiť svoje peniaze do MLP. Jedným z týchto spôsobov je ETF alebo MLP fondy obchodované na burze. Fondy obchodované na burze sú obchodovateľné cenné papiere, ktoré sledujú indexy, napríklad komodity, dlhopisy alebo indexové fondy. Na rozdiel od podielových fondov sa ETF obchoduje na burze cenných papierov.

ETF MLP sú skvelým spôsobom, ako investorom zbaviť niektorých obchodných rizík spojených s nákupom jednotlivých MLPS a zároveň im poskytnúť daňové výhody spojené s fondmi obchodovanými na burze. Avšak ETF MLP sú často dosť drahé, na čo si musia investori dávať pozor.

Ak sa investori nechcú vrhnúť na MLP ETF, môžu zvážiť aj podielové fondy, ktoré držia MLP. Podielové fondy, ktoré investujú svoje peniaze do MLP, umožnia investorom odložiť platby daní z rozdeleného príjmu, kým sa investície nepredajú. Tieto zisky sa kvalifikujú ako dlhodobé zisky, čo má za následok nižšiu sadzbu dane ako krátkodobé kapitálové zisky.

Podielové fondy sú skvelou voľbou aj z dôvodu ich spravovaného charakteru. Ak bude mať správca podielového fondu výber MLP, ktoré vložia do fondu, môže mať obrovský vplyv na zmiernenie rizík týchto aktív. Príliš veľa investorov si myslí, že všetky MLP sú vytvorené rovnocenne. Aj keď investori musia za tieto výhody platiť udržovací poplatok, je potrebné zvážiť vývoj.

Zrieknutie sa zodpovednosti

Tento článok slúži iba na informačné účely a na vzdelávanie. Nejde o schválenie žiadnej konkrétnej akcie pre fond. Pred nákupom a predajom akcií sa obráťte na svojho makléra alebo finančného poradcu.