Prvý nákup kupujúceho z domu od rozpočtu až po záverečnú tabuľku

Postup nákupu krok za krokom:

Zisťuje sa rozpočet
Predkvalifikácia poskytovateľa pôžičky
Výber realitného agenta
House Shopping
Domáca inšpekcia
Podanie ponuky
Najmite si právnika v oblasti nehnuteľností
Predbežné schválenie veriteľa
Záverečný stôl

Pri kúpe nového domu sa mnohí dostanú priamo na internet alebo do kníhkupectva, aby sa poučili o postupe a o tom, čo môžu čakať. Po jeho absolvovaní vám však môžem povedať, že je takmer nemožné sa pri kúpe prvého domu úplne pripraviť na to, čo príde. Štáty, kraje a dokonca aj mestá môžu mať svoje vlastné pravidlá a nariadenia týkajúce sa kúpy domu, takže skúsenosti nikoho nie sú nikdy skutočne rovnaké. Bol som tiež jedným z tých nadšených, nových kupcov domov, ktorí mali pocit, že dokážem predvídať, čo všetko môže pochádzať iba z mojich častých vyhľadávaní na Googli, ale je ťažké vedieť, kým to naozaj neprejdete.

Môžem len dúfať, že môj individuálny príbeh poskytne budúcemu novému kupujúcemu domácnosti malé zázemie o tom, čo môže čakať, s kým budete počas celého procesu v rôznych fázach rokovať a ako sa pripraviť na čakanie. Od ponuky po uzavretie môže trvať 60 dní až 3 mesiace alebo viac, v priemere je to však približne 60 až 90 dní. Nezahŕňam exekúcie ani krátke predaje, čo je úplne iná loptová hra. Môj príbeh je o pravidelnom nákupe rodinného domu na Long Islande v NY v meste Brookhaven.

Zisťuje sa rozpočet

Začnime na začiatku tým, že sa zamyslíme nad tým, koľko ste schopní platiť mesačne pri hypotéke, daniach z nehnuteľností, PMI a poistení domácnosti. Pre tých z vás, ktorí si možno mysleli, že na začiatku bolo domáce hľadanie, nie ste sami. Myslím si, že väčšina ľudí sa najskôr pokúsi urobiť tú najzábavnejšiu časť, ako je pozerať sa online na domy alebo ísť na deň otvorených dverí. Rozhodne to však nie je prvý krok! V skutočnosti väčšina hypotekárnych zástupcov, maklérov a realitných agentov nebude chcieť iba okamžite poznať váš rozpočet, ale tiež bude chcieť vedieť, že poskytovateľ pôžičiek súhlasí s tým, čo hovoríte, že je váš rozpočet. Peňažný aspekt nie je najzábavnejšou časťou, ale je to najzodpovednejší spôsob, ako začať svoje domáce vyhľadávanie. Prečo nájsť ten svoj vysnívaný domov, ak si ho nikdy nemôžete dovoliť? Mnoho súčasného postoja k zisťovaniu, čo si môžete dovoliť, vyplýva z bytovej krízy.Mnoho z nich sa dostávalo do domov, ktoré si jednoducho nemohli dovoliť, a kvôli tomu niekedy prišli o exekúcie. Všetka ťažko zarobená hotovosť vyplatená do domácnosti je teraz preč. Nechceme, aby sa vám to stalo!

Aj keď teraz v súčasnosti existujú oveľa prísnejšie predpisy týkajúce sa čerpania hypotéky, myslím si, že niektoré banky stále povoľujú viac, ako si myslím, v rámci primeraného rozpočtu. Rozdiel pre mňa medzi bežným rozpočtom z pohľadu banky a rozumným rozpočtom spočíva v tom, že rozumný rozpočet je o niečo realistickejší, pokiaľ ide o to, ako ľudia žijú, alebo konkrétnejšie chcú žiť. Každý chce žiť v rámci svojich možností, ale je dôležité vytvoriť zoznam toho, kam chcete, aby sa tento diskrečný príjem v skutočnosti dostal. Buďme úprimní,to by malo ísť na sporiaci účet, ale kde ťa baví míňať tieto úspory? Máte radi príležitostné nákupy ako nová taška Gucci alebo radi chodíte večer jesť pri varení? Prajete si vždy to horúce nové auto alebo si chcete radšej raz za celý život nechať na dovolenku každý cent? Vy, a možno aj iná významná osoba, si musíte vážne sadnúť a poctivo diskutovať o tom, kde by ste chceli minúť tento extra príjem. O téme správnej výšky diskrečného príjmu sa veľa diskutuje medzi finančnými poradcami a veľmi to závisí od mnohých faktorov - napríklad od bydliska v oblasti s vysokými životnými nákladmi alebo od vedomia, že máte finančne ustúpiť od rodiny, ak existuje boli urgentné. Väčšina by však súhlasila, že by to malo byť niekde medzi 30 až 50%. A len na objasnenie,diskrečný príjem je to, že utrácanie peňazí po zdanení, ktoré sa nemíňa na „účty“ - jedlo, prístrešie, platby kreditnou kartou a doprava.

Predkvalifikácia poskytovateľa pôžičky

Týmto sa dostávam k prvej osobe, s ktorou sa stretnete v celom tomto procese, vášmu veriteľovi s predkvalifikáciou. To je dôležité, pretože váš realitný agent to potrebuje, aby vás dostal do otvorených dverí, aby ste videli domov. Váš veriteľ môže byť sprostredkovateľ, zástupca veriteľa banky alebo zástupca hypotekárnej banky. Výhody každého sa môžu líšiť v závislosti od toho, kde hľadáte domov. Pre nás bol maklér tou najlepšou voľbou, pretože pracuje priamo pre nás a združuje sa s viacerými bankovými veriteľmi. Potom môže nakupovať najvýhodnejšie úrokové sadzby. Aj tak by ste vždy mali dostať viac ponúk. Spočiatku sme sa cítili nepríjemne pri predstave, že si sadneme s veriteľom a vyčerpáme ich čas, keď s nimi nakoniec nemusíme ísť. Avšakvšetci boli v tejto súvislosti profesionálni a rozumeli tomu, že sme pred rozhodnutím preskúmali všetky možnosti. Tiež to neustále riešia, aby sa necítili zle. Pri rozhodovaní by ste si mali zvoliť kohokoľvek, s kým sa budete cítiť najlepšie. Pre nás bol najdôležitejší prístup. Chceli sme byť informovaní na každom kroku a maklér, s ktorým sme sa stretli, sa na to zameral, keď sme s ním hovorili, a tak sme nakoniec urobili naše konečné rozhodnutie.

Vedeli sme, že s najväčšou pravdepodobnosťou dostaneme fixnú 30-ročnú hypotéku alebo štandardnú hypotéku s iba 5% poklesom. Hneď na začiatku sme vedeli, že musíme platiť PMI („súkromné poistenie hypotéky“) z našich mesačných nákladov na hypotéku, pretože sme nemohli dosiahnuť 20% potrebných na to, aby sme to nemuseli platiť. PMI je iba platba na krytie veriteľa pre tých, ktorí nemajú dosť na to, aby mali doma 80% vlastný kapitál. Akonáhle však dosiahnete 80% základné imanie, už to nie je platba, ktorú musíte vykonať. Väčšinou to môže byť 7 až 10 rokov v závislosti od výšky úveru. Nie je to také zlé, ako sa zdá, pretože veľa vládnych pôžičiek vyžaduje PMI na celú dobu platnosti pôžičky. Tento scenár je dosť typický pre kupujúcich, ktorí po prvýkrát kupujú nehnuteľnosti so stredným príjmom.Môj snúbenec a ja sme urobili príliš veľa na to, aby sme sa kvalifikovali na akékoľvek vládne pôžičky alebo štátne alebo krajské programy, ale neurobili sme dosť na to, aby sme v dohľadnej dobe ušetrili 20% pokles.

Výber realitného agenta

Po získaní predbežnej kvalifikácie, ktorá nie je totožná s predbežným schválením, ste pripravení hovoriť so svojím realitným agentom. Majte na pamäti, že veriteľ, od ktorého získate predbežnú kvalifikáciu, nemusí byť na konci nevyhnutne vaším hypotekárnym veriteľom. V ďalšom období budete môcť nakupovať hypotéky a úrokové sadzby. V čase predkvalifikácie budete musieť prezradiť celý svoj finančný stav a peňažnú minulosť - to zahŕňa, ale nie je obmedzené na, súčasné výplaty, W2, daňové priznania, súčasný dlh, bežné mesačné platby a zostatky na bežných a sporiacich účtoch.

Ako si vybrať agenta

Nákup vášho prvého domu: Podrobný sprievodca - brožovaná kniha

House Shopping

Po zistení nášho rozpočtu sme zahájili domové vyhľadávanie. Na nájdenie niektorých domov sme na začiatku použili typické webové stránky Zillow a Redfin. Zatiaľ čo väčšina z nich je dosť presných informácií o tom, čo je k dispozícii, stačí vedieť, že najpresnejší zoznam bude mať realitný agent. Váš agent vám so všetkou pravdepodobnosťou poskytne prístup k webovým stránkam vyhľadávania iba pre agentov, čo má výhody pre každú stranu - môže sledovať, čo ste označili ako svoje obľúbené, a môžete mať pohodlie vedieť, že je to najaktuálnejšie. zoznamy dátumov.

Toto je teraz najzábavnejšia časť procesu, takže si to užite! Naozaj viete, čo v domácnosti chcete, či už je to fixačný zvršok alebo hmota pripravená na nasťahovanie, a choďte na toľko dní otvorených dverí, koľko len môžete. Fotografie niekedy nerobia domácu spravodlivosť a inokedy môžu byť fotografie z doby, keď bol domov aktuálnejší. Osobné videnie je jediný spôsob, ako zistiť, čo skutočne získavate. Snažte sa tiež byť k svojmu agentovi čo najčestnejší - ak je prekročenie určitého stropu prerušovačom obchodu, dajte mu vedieť, ak nie je šanca, že by ste si kúpili dom bez suterénu, môže to byť vopred. Nestrácajte čas ani svoj čas; uľahčí vám to hľadanie domu.

Keď nájdete nejaké domy, ktoré vás zaujímajú, urobte si pred tým, ako urobíte ponuku, cestu v rôznych časoch dňa a v rôznych dňoch týždňa. Môžete byť netrpezliví alebo si myslíte, že nechcete, aby vám tento vysnívaný dom vykĺzol z rúk, ale neskočte z pištole. Niekedy sa štvrte môžu zdať v nedeľu popoludní úžasné, ale hrozné v noci alebo možno dokonca hlučný sused, ktorý vyjde až po 5.

Zoznam domových inšpekcií

Domáca inšpekcia a predloženie ponuky

Keď si vyberiete svoj vysnívaný dom, pred predložením ponuky si najmite inšpektora na domovú prehliadku. Môžu to byť inšpekční profesionáli alebo inžinieri - podľa toho, ktorý z nich si vyberiete. Vždy si vyžiadajte kópiu správy. To je to, za čo platíte, ktoré sa môžu pohybovať od 350 do 550 dolárov. Po tejto kontrole môžete urobiť svoju ponuku. Všimnite si všetko, čo by ste mohli chcieť do zmluvy zahrnúť, pokiaľ ide o opravu, súčasť domácnosti atď.

Najmite si právnika v oblasti nehnuteľností

To nás privádza k ďalšiemu kroku po predložení ponuky: prijatie právnika. Zákon o nehnuteľnostiach sa môže pohybovať od veľmi zložitého až po celkom jednoduchý. Podľa toho sa budú líšiť aj honoráre právnikov. Naša zmluva bola celkom jednoduchá, pretože sme do našej zmluvy zahrnuli iba uschovanie kuchynských spotrebičov, inak sme si brali domov taký, aký je. Váš právnik bude rokovať s právnikom predajcu a tiež upraví titul, ktorý je súčasťou vašich nákladov na uzavretie zmluvy. Bude potrebovať kontaktné meno a číslo vášho realitného agenta a zástupcu veriteľa, pretože u predajcov stanoví aj čas a dátum uzávierky.

Čo chcú veritelia vidieť


Aktuálne výplaty
W2s
Daňové priznania
Dlh alebo pomer dlhu
Mesačné platby
Kontrola / úspory zostatku

Predbežné schválenie veriteľa

Zatiaľ čo sa finalizujú všetky administratívne práce na zmluve, budete vypisovať šekovú zálohu a nakupovať hypotéku na predbežné schválenie. Váš hypotekárny veriteľ bude potrebovať kontaktné informácie na vášho realitného agenta a právnika, aby každý mohol zostať v kontakte s rôznymi krokmi, ktoré sa dokončujú. Potom si sadnete k svojmu veriteľovi a podpíšete všetky potrebné dokumenty týkajúce sa pôžičky. Poskytnete ďalšie potrebné doklady, ktoré ešte neboli poskytnuté - s najväčšou pravdepodobnosťou to budú iba aktuálne výplatné pásky.

Po tomto bode je to skutočne iba hra na počkanie a umožnenie všetkým týmto ľuďom, ktorých ste si najali, robiť svoju prácu. Najlepšie informácie získate od svojho sprostredkovateľa a právnika, pretože spúšťajú väčšinu posledných krokov. Toto je krok, kde je dôležitá trpezlivosť. Buď čakáte, kým predajcovia podpíšu zmluvu, alebo spoločnosť s titulom, alebo kým banka konečne schváli úver. Môže to byť celá plejáda vecí, ale vydržte - koniec sa blíži.

Otázky, ktoré by si mal položiť každý prvý domáci kupujúci - brožovaná väzba

Záverečný stôl

A na záver váš posledný deň. Bude v miestnosti s vašim právnikom, právnikom predajcu, zástupcom hlavnej spoločnosti, vašim realitným agentom a agentom predávajúceho, vašim maklérom a zástupcom požičiavateľa. Budú tu tiež predajcovia, čo môže byť nepríjemné, ale pokúsiť sa čo najlepšie využiť deň, keď budete len podpisovať veľa a veľa papierovania. Váš právnik vás prevedie celým procesom a pravdepodobne vás už deň predtým informoval, aké záverečné kontroly máte napísať a komu.

Je to náročný proces, ale stojí za to. Kým budete bodkovať svoje „ja“ a prekrížiť svoje „T“, budete vlastníkom domu. Potrebujete len trpezlivosť, trochu šťastia a dostatok vedomostí, aby ste sa dostali každým krokom.

Ďalšie články tohto autora

Mladé a zlomené dievča: Ako som za 3 mesiace ušetril 3 000 dolárov

Program odmien v Las Vegas a ako som reálne uplatnil odmeny MyVegas zadarmo v hoteloch MGM