Ako zistiť odhadovanú platbu dane z úrokov a poistenia pred kúpou domu

Za normálnych okolností odhaduje váš realitný alebo úverový agent istinu, úroky, dane a poistenie pre váš úver. Ale dokážete to aj vy!

marleneb

Prebudenie

V nedeľu ráno boli 2:00, keď zazvonil telefón. "Ahoj?" Zdvihol som telefón, ledva prebudený. "Ahoj… Marlene? “ Volajúci na druhom konci linky nerozpoznal môj hlas. Groggy narušili moju reč. Pred ďalším rozprávaním si však osoba na druhom konci linky musela byť istá, že som to ja. "Áno. Toto je Marlene. “ Potvrdil som a úplne som sa prebudil, keď som zistil, že hlas na druhom konci linky je klient. Moje oči zahliadli čísla LCD na nočných hodinách hrdo zobrazujúcich denný čas. Zrazu si uvedomím, že je to smiešna hodina telefonovania s kýmkoľvek, a ešte absurdnejšie telefonovanie s klientom. "Marlene, toto je Joe." (Názov bol zmenený, aby chránil nevinných.)

Prečo sa pýtate, Joe volal svojmu realitnému agentovi o 2:00 ráno? Pretože, skôr (deň predtým) sme boli s Joeom vonku na obhliadke nehnuteľností. Joe sa rozhodol, že sa mu páči jedna z nehnuteľností, a chcel vedieť, aké by boli jeho mesačné platby, keby ponúkol túto nehnuteľnosť, a tak Joe zavolal svojmu realitnému agentovi - mne. Napokon som Joeovi povedal, že ak bude potrebovať viac informácií o ktorejkoľvek nehnuteľnosti, môže mi zavolať. Nevedel som, že som mal poskytnúť vylúčenie zodpovednosti, že by mi Joe nemal volať v bizarných časoch, navyše u mňa doma.

Pre hlbšie preskúmanie PITI a toho, čo PITI znamená pre kupujúceho, si prečítajte môj článok s názvom „Istina, úroky, dane a poistenie - najdôležitejšie číslo, ktoré kupujúci potrebuje vedieť“.

Joe chcel vedieť o svojej hlavnej dani z úrokov a poistení

Moje skúsenosti s Joeom ma prinútili uvedomiť si, že aj keď možno nie som hore celú dobu premýšľaním o kúpe svojho prvého domu, moji klienti na to mysleli celé hodiny. Vstal som a rád som dal Joeovi informácie, ktoré potreboval, ale táto výzva ma prinútila ukázať klientom, ako získať informácie, ktoré potrebujú, aj mimo pracovných hodín.

Joe uvažoval, že ponúkne 200 000 dolárov na dom, ktorý uvidel, a chcel vedieť, aké budú jeho mesačné platby. Joe chcel vedieť, aké by boli jeho istiny, úroky, dane a poistenie, alebo PITI, ak by na svoj domov dal 40 000 dolárov.

Ako realitní a úveroví agenti neočakávame, že kupujúci vypočítajú PITI, ale je dobré im ukázať, ako na to, pre prípad, že by to chceli urobiť sami.

Typ pôžičky

S najväčšou pravdepodobnosťou ste dostali kvalifikáciu na poskytnutie pôžičky, takže váš realitný agent alebo pôžičkový agent už mohol pre váš nákup navrhnúť typ pôžičky.

Jednoduchý spôsob výpočtu PITI

Pre každý prvok výpočtu PITI vám ukážem nástroj alebo vzorec, ktorý sa má použiť, a kde hľadať a nájsť informácie, ktoré potrebujete na výpočet vášho PITI.

Najprv musíte vedieť, aký typ pôžičky použijete na kúpu domu. Tieto informácie pochádzajú od vášho veriteľa. Existuje veľa druhov pôžičiek. Najčastejšie typy pôžičiek pre kupujúcich na bývanie sú vysvetlené tu:

• Amortized Loan je program splácania, ktorý pozostáva z istiny a úrokov. Platby sú zvyčajne rozdelené na rovnaké sumy po celú dĺžku pôžičky. Vaša konečná splátka pôžičky bude v podstate rovnaká ako vaša prvá splátka pôžičky počas celého obdobia pôžičky.
• Úver iba na úroky je platobný plán, ktorý pokrýva iba úrokovú čiastku istiny. Pri pôžičkách iba na úrok platíte iba úrok z pôžičky, preto vaše mesačné splátky neznižujú zostatok istiny. Istina sa spláca na konci úverového obdobia.
• Čiastočne umorovaná pôžička je splátkový plán, pri ktorom sa úver počas doby trvania pôžičky úplne neodpisuje, takže na konci pôžičkovej lehoty existuje zostatok princípu, ktorý budete musieť zaplatiť. Zostatok na konci pôžičky sa označuje ako splátka balónom.

Ak neviete, aký typ pôžičky budete využívať, a chcete pracovať na samostatnom odhade, potom sa dá v rámci tohto cvičenia bezpečne predpokladať, že budete používať amortizovanú pôžičku.

Istina a úroky

Na výpočet istiny a úrokov z pôžičky budete musieť použiť finančnú kalkulačku. Pretože sa finančné kalkulačky líšia v spôsobe použitia, dôrazne vám odporúčam použiť online finančnú kalkulačku, ktorá za vás vypočíta istinu a úrok. Takmer každá online banka alebo hypotekárna spoločnosť má online finančnú kalkulačku, ktorá pomáha dlžníkom vypočítať istinu a úrok z ich navrhovaného úveru. Online finančná kalkulačka, ktorú považujem za najjednoduchšiu, sa nachádza na webe ZimpleMoney.com. Táto webová stránka je užívateľsky prívetivá a umožňuje vám zobraziť tieto informácie bez uvedenia osobných údajov.

Ak chcete používať online finančnú kalkulačku, musíte mať po ruke nasledujúce informácie:

• Výška pôžičky (Suma peňazí, ktoré si požičiavate na kúpu domu.)
• Úroková sadzba (Váš pôžičkový agent vám už možno povedal, čo to je. Ak nie, navštívte webovú stránku svojho veriteľa a zistite pravdepodobnú úrokovú sadzbu pre daný deň.)
• Typ pôžičky (napríklad: umorovaná, iba úroková alebo čiastočne umorovaná)
• Termín pôžičky (v mesiacoch alebo rokoch)
• Uskutočnené platby (napríklad: mesačne, štvrťročne alebo ročne)
• Dátum začatia úroku (V prípade pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou je to dátum, kedy dostanete pôžičku. V prípade iných pôžičiek budete musieť tieto informácie získať od svojho veriteľa.)
• Dátum začatia platby (Toto je dátum, kedy uskutočníte svoju prvú platbu.)

Príklad: Istina a úroky pomocou webu ZimpleMoney.com

Príklad výpočtu istiny a úrokov použitý na webe ZimpleMoney.com.

Zadajte svoje vlastné informácie zodpovedajúce scenáru platby za dom.

Termín pôžičky	Hodnota
Výška pôžičky	160 000 dolárov
Úroková sadzba	4,5%
Typ pôžičky	Amortizovaný
Termín pôžičky	30 rokov
Realizované platby	Mesačne
Vypočítajte úrok z	1. novembra 2013
Dátum začatia platby	1. novembra 2013

V prípade vyššie uvedeného scenára boli výsledkom nasledujúce informácie po použití online finančnej kalkulačky ZimpleMoney.com:

1. Periodická (mesačná) platba: 807,66 USD
2. Konečná platba: 807,66 USD
3. Termín dňa: 1.1043

Ak pracujete s realitným agentom, váš realitný agent vám už mohol poskytnúť predstavu o tom, aká je sadzba dane z nehnuteľností pre oblasť, v ktorej si chcete kúpiť nehnuteľnosť.

Daň

Daň je daň z nehnuteľností, ktorú budete musieť každý rok platiť výbercovi daní. Môžete odhadnúť svoje mesačné dane z nehnuteľnosti, ale najskôr musíte vedieť, aká je sadzba dane z nehnuteľnosti pre oblasť, kde si chcete kúpiť dom. Každé mesto, kraj a štát je iný, takže pred výpočtom dane z nehnuteľností budete musieť tieto informácie zistiť najskôr.

Ak chcete zistiť, aká je daň z nehnuteľnosti pre dom, musíte mať najskôr adresu nehnuteľnosti. Potom existuje niekoľko spôsobov, ako zistiť sadzbu dane z nehnuteľnosti pre túto nehnuteľnosť.

Vypočítajte mesačnú platbu dane:

(Sadzba dane X Hodnota majetku) ÷ 12 = Mesačná platba dane

Choďte do kancelárie hodnotiteľa kraja alebo do kancelárie zapisovateľa, kde sa nachádza dom. Úradník môže vyhľadať adresu a poskytnúť vám informácie osobne. Alebo vám môžu informácie poslať poštou. Niektoré kraje majú daňové záznamy online, takže budete môcť tieto informácie získať online.

Ak chcete zistiť online sadzbu dane, najrýchlejším spôsobom je vyhľadať web Google, zadajte názov kraja a slová „sadzba dane z majetku kraja“. Potom posúvajte medzi výsledkami stránky a hľadajte stránku, ktorá obsahuje hodnotiace informácie.

Teraz, keď máte sadzbu dane z nehnuteľností:

Vynásobte túto sadzbu nákupnou cenou a potom výsledok vydelte číslom 12, aby ste získali mesačnú hodnotu. V tejto fáze bude kúpna cena iba odhadom, pretože ste v skutočnosti ešte ponuku domu nepodali.

Vypočítajte mesačné poistenie majiteľa domu

(0,0050 X hodnota nehnuteľnosti) ÷ 12 = mesačné poistenie majiteľa domu

Poistenie

Poistenie majiteľa domu

Poistenie majiteľa domu, nazývané aj poistenie nebezpečenstva, je poistenie, ktoré platíte v prípade poškodenia domu, napríklad pri zemetrasení, požiari, povodni a krádeži. Na odhad mesačného poistenia majiteľa domu budete potrebovať hodnotu nehnuteľnosti. V takom prípade je to cena, ktorú odhadujete, že si kúpite nehnuteľnosť. Potom túto hodnotu vynásobte 0,0050. Výsledok vám poskytne primeranú aproximáciu toho, aké budú ročné náklady na poistenie pre dom. Potom výsledok vydelte číslom 12 a získate mesačnú hodnotu.

Poistenie súkromnej hypotéky (PMI)

Ak dávate 20% alebo viac peňazí na kúpu svojho domu, nemusíte počítať súkromné ​​poistenie hypotéky. Ak však na kúpu domu dávate menej ako 20%, musíte si spočítať súkromné ​​poistenie hypotéky.

Odhadnúť poistenie súkromnej hypotéky je trochu zložité. Časť výpočtu je založená na pôžičke od hodnoty a akýchkoľvek druhoch odkúpenia alebo iných komplikáciách vášho úveru.

Pôžička na hodnotu

Úverová hodnota sa týka výšky pôžičky v porovnaní s hodnotou domu. Je to odkaz v percentách. Napríklad, ak by ste dali na dom 20% dole, hodnota pôžičky by bola 80%; rovnako, ak dáte na dom 5%, hodnota pôžičky by bola 95%. Vypočítajte pôžičku na hodnotu vydelením výšky pôžičky hodnotou nehnuteľnosti.

Príklad: Ak dáte 40 000 dolárov v hotovosti na nákup domu v hodnote 200 000 dolárov, pôžička by bola 160 000 dolárov. 160 000 až 200 000 dolárov = 80%.

Ak už máte úver od hodnoty, budete musieť na spoľahlivý odhad použiť graf PMI. Túto tabuľku nájdete online. Pravdepodobne bude mať web vášho veriteľa graf PMI, ktorý môžete použiť.

Vypočítajte mesačné poistenie súkromnej hypotéky

(0,0052 X Výška pôžičky) ÷ 12 = Mesačné súkromné ​​poistenie hypotéky

Ale nechajme to jednoduché

Len kvôli generovaniu odhadu mi dovoľte uviesť funkčné číslo. Nezabudnite, že toto číslo slúži len na približnú hodnotu. O presnejší obraz budete musieť požiadať svojho veriteľa o „skutočné“ číslo.

Použijme teda 0,0052 ako mieru PMI bez ohľadu na hodnotu pôžičky. Pomocou tejto sadzby vypočítajte PMI vynásobením sadzby PMI výškou pôžičky a potom výsledok vydelte číslom 12, aby ste získali mesačnú hodnotu.

Stručná tabuľka nástrojov a vzorcov

Nasledujúca tabuľka je kompiláciou prvkov potrebných na výpočet istiny, úrokov, daní a poistenia. Poskytuje sa ako ľahký odkaz na použitie pri výpočte PITI.

Použite tieto informácie s predpokladom, že výsledky poskytnú odhad vašich mesačných platieb. Ak chcete získať presné informácie, budete sa musieť poradiť so svojím pôžičkovým agentom.

Stručná tabuľka nástrojov a vzorcov

Tento graf poskytuje ľahký odkaz na nástroje a vzorce použité pri výpočte odhadu pre istinu, úroky, dane a poistenie.

Prvok PITI	Vzorec pre mesačné platby	Kde nájdete informácie
Istina a úroky	Použite online finančnú kalkulačku	ZimpleMoney.com
Daň	(Sadzba dane X Hodnota majetku) ÷ 12 = Mesačné dane	Kontaktujte kanceláriu krajského daňového hodnotiteľa alebo vyhľadajte sadzbu dane v okrese Google.
Poistenie majiteľa domu	(0,0050 X hodnota nehnuteľnosti) ÷ 12 = mesačné poistenie majiteľa domu	Použite 0,0050. Toto je číslo, ktoré sa hojne využíva v celom hypotekárnom priemysle.
Poistenie súkromnej hypotéky	(0,0052 X Výška pôžičky) ÷ 12 = Mesačné súkromné ​​poistenie hypotéky	Získajte sadzbu PMI od svojho veriteľa alebo vyhľadajte graf PMI na webovej stránke vášho veriteľa. Medzitým použite.0052.

Finančné kalkulačky

Vďaka finančným kalkulačkám je hľadanie vašej mesačnej splátky ľahké.

marleneb

Používanie finančnej kalkulačky na vyhľadanie PITI

Ak ste skutočne ambiciózni, môžete na určenie PITI použiť finančnú kalkulačku bez použitia mnohých vzorcov. Je to trochu náročné, ale kalkulačky sú dodávané s užívateľskou príručkou a navyše sú tu vynikajúce online návody. V nasledujúcom videu s názvom Ako vypočítať splátku pôžičky uvidíte, ako vyhľadať splátku hypotéky pomocou finančnej kalkulačky BA II Plus spoločnosti Texas Instrument. Podľa môjho názoru je BA II Plus najlacnejšia a najjednoduchšia finančná kalkulačka, ktorá sa dá použiť.

Finančná kalkulačka spoločnosti Texas Instruments

Áno! Môžete si vypočítať svoju vlastnú mesačnú splátku hypotéky

Teraz, keď viete, ako vypočítať odhadovanú istinu, úroky, daň a poistenie - vašu mesačnú splátku hypotéky na dom, ktorý kupujete, sa ponúka otázka: „Prečo by ste to chceli robiť?“ Och, ja viem… takže nemusíte budiť svojho agenta o 2:00 ráno. Chápem!

„Informácie o nehnuteľnostiach; jasné a jednoduché!“

Marlene Bertrand je maklérka / REALTOR®.

Kalifornia - kancelária realitných licencií # 01056418.