Ako tienisté realitné kancelárie podvádzajú

Na tento článok som mal veľa sťažností od realitných kancelárií! Tvrdia, že všetci realitní makléri sú čestní Johns a majú v srdci záujmy svojich zákazníkov.

Existuje veľa dobrých a čestných realitných agentov. Ale každé odvetvie má svoj podiel nešikovných praktikov - bohužiaľ, je to len ľudská podstata. Vezmite akúkoľvek veľkú skupinu ľudí a nájdete percento, ktoré je pripravené prekrútiť pravidlá vo svoj prospech. A ako všetci vieme, tí najšikovnejší a najšarmantnejší ľudia môžu byť aj tí najohavnejší, takže nemôžeme predpokladať, že tí milí sú skutočne tí milí!

Pre väčšinu ľudí je ich domov jedinou najväčšou investíciou, akú kedy do svojho života vložili, takže stojí za to si uvedomiť triky, ktoré môžu bezzásadoví dostať.

Realitné kancelárie môžu zarobiť viac peňazí na lacnom predaji niekoľkých domov ako na jednom dome za najlepšiu cenu

Prečo chcú tieni realitní makléri predávať lacno

Príčinou problému je jedna obrovská mylná predstava: že vy aj realitná kancelária máte na mysli rovnaký cieľ, ktorým je predaj vašej nehnuteľnosti za maximálnu možnú cenu. To jednoducho nie je pravda. Budete chcieť predať za najvyššiu možnú cenu. Realitná kancelária chce len predať.

Možno sa pýtate, prečo by preboha realitná kancelária nechcela najlepšiu cenu? Jeho provízia je koniec koncov založená na predajnej cene, takže čím je cena vyššia, tým je jeho provízia vyššia.

Odpoveď je jednoduchá: rýchlosť. Ak vydrží za najvyššiu cenu, akú trh znesie, znamená to čoraz viac inšpekcií. Je pravda, že za nižšiu cenu dostane nižšiu províziu, ale tiež strávil oveľa menej času a bude môcť prejsť k susednému domu oveľa rýchlejšie.

Môže predať šesť lacnejších domov za rovnaký čas, za ktorý predá tri plnohodnotné domy, a výsledkom bude pre neho vyššia provízia!

Samozrejme, zákonite sa musí realitná kancelária s vami dohodnúť na čísle a držať sa ho: nemôže predať nehnuteľnosť, ak nesúhlasíte s cenou. Tienistý realitný maklér má však spôsoby, ako na vás, na predajcovi, môže presvedčiť, aby ste nakoniec prijali nižšiu cenu.

Ako tienistý realitný agent znižuje vašu predajnú cenu

Keď sa realitná kancelária príde pozrieť na váš dom, upozorní na všetky dobré vlastnosti vášho domu a vymenuje pôsobivú cenu.

Hneď ako sa zaregistrujete, agent začne cez váš domov zobrazovať možných kupujúcich. Po každej kontrole zavolá, aby vám povedal, ako to prebiehalo. Na vaše prekvapenie vám hovorí, že je sklamaný, že dostáva negatívnu spätnú väzbu (ktorú, čudne, pri svojej prvej návšteve nikdy nespomenul - alebo odmietol ako nedôležitú -!).

Prvý týždeň môže povedať, že niektorým kupujúcim sa dekorácia nepáčila a museli by vymaľovať celý dom. Druhý týždeň sa zmieni o kupujúcich, ktorí cítili, že kuchyňu bude treba vymeniť. Tretí týždeň to môže byť opotrebovaný koberec alebo poškodený kúsok odkvapu. Prípadne by mohol tvrdiť, že dostáva neustále komentáre k jednej, ale hlavnej chybe, ako je nedostatok slnečného žiarenia v obývacej izbe alebo paluba, ktorú je potrebné vymeniť.

Môže tiež povedať, že kupujúci povedali, čo by mohli zaplatiť, napr. „Mám záujem o nízke tri stovky“, čo znamená, že ľudia povedali, že by za dom mohli zaplatiť 300 000 až 350 000 dolárov. Nech už je rozsah akýkoľvek, vždy je to podstatne pod číslom, ktoré prvý citoval. Ak prejavíte znepokojenie, povie: „No, musíte mať na pamäti, že sa im nepáčilo….“ (nech už bola najnovšia chyba akákoľvek).

Možno ste už hádali, že kupujúci pravdepodobne nič také nepovedali, alebo ak áno, išlo o náhodný komentár. Vymýšľa to, aby vytvoril pochybnosti vo vašej mysli, aby podkopal vašu dôveru v túto pôsobivú cenu, ktorú pôvodne citoval. Z týždňa na týždeň vás nakvapká negatívnou spätnou väzbou na nehnuteľnosť, ktorej cieľom je znížiť vaše očakávania. Medzitým tiež pracuje na kupujúcich…

Dávajte pozor na agentov, ktorí majú menej ako ideálny morálny kompas.

„Hákovanie“ kupujúceho

Je nezákonné citovať cenu, s ktorou predajca nesúhlasil - ale ak má agent súkromný rozhovor s potenciálnym kupujúcim a nie sú tam žiadni svedkovia, je to jeho slovo proti ich slovu - takže nemôžete nič dokázať a budete asi aj tak nikdy neviem.

Ak je vaša nehnuteľnosť na predaj za pevnú cenu, počas inšpekcií bude realitná kancelária kupujúcim hovoriť, že ste „veľmi obchodovateľní“ (či už ste alebo nie). Ak je vaša nehnuteľnosť v dražbe, agent bude súkromne pomenovať cenové rozpätie, ktoré je výrazne pod úrovňou, v ktorú dúfate.

Chytil som pri tom nejedného agenta, pretože milujem prezeranie nehnuteľností, takže keď známy dá dom na predaj, musím sa ísť pozrieť. Kedysi to bol byt, ktorý sa predával za 380 000 dolárov. Rozprával som sa s agentom a ten mi povedal: „Ak máte záujem, som si istý, že by prijali ponuku 340 000 dolárov.“

Keď som nabudúce stretol svojho priateľa, opýtal som sa ich, ako to ide. „Nie dobre,“ povedala pochmúrne. "Agent mi hovorí, že sa zaujímajú iba o nízkych 300 dolárov. Pôvodne nám povedal, že ľahko prekonáme 375 000 dolárov, takže sme skutočne sklamaní."

Samozrejme, zaujíma sa iba o nízkych 300 dolárov, ak to kupujúcim hovorí, že to stojí za to!

Ak pri tom zastihnete svojho agenta, povie vám: „Citujeme nízku cenu, aby sme zaujali záujem kupujúcich, a potom ich môžeme odtiaľ vyjednať.“ Neviem, prečo tomu niekto niekedy verí!

Predal sa tento dom za sľúbenú cenu?

Definitívny obchod

Nakoniec dostanete ponuku na dom, alebo príde aukčný deň a niekto draží.

Vďaka agentovi je dosť pravdepodobné, že ponuka alebo ponuka bude nižšia, ako čakáte. Keď vám to predloží, je dosť pravdepodobné, že to poviete, na čo vám agent odpovie: „Ó, áno, nezabudnite, že kupujúcich všetkých odradil nedostatok slnečného žiarenia (alebo akýkoľvek problém bol v tom,) ". Povie vám, ako si nikdy vopred nemôžete byť istí, čo má nehnuteľnosť hodnotu, ale teraz bola „testovaná na trhu“.

To je všetko úplne v poriadku. Vlastnosť nebola „testovaná na trhu“ s jej skutočnou hodnotou, pretože agent hovoril všetkým, že má nižšiu hodnotu, ako v skutočnosti je!

Presne tieto techniky som zažil, keď som po rozvode predal svoj dom. Po rokoch som si prečítal správu o školení v oblasti nehnuteľností a špinavých trikoch, ktoré napísal Neil Jenman, ktorý založil skupinu realitných agentov zameraných na etické predajné praktiky. Jeho knihy odporúčam každému, kto kupuje alebo predáva nehnuteľnosť. Kniha, ktorá mi najviac pomohla, bola Real Estate Mistakes (k dispozícii sú verzie pre tlač aj pre brožúru). Kniha bola napísaná o austrálskom trhu s nehnuteľnosťami, ale je rovnako použiteľná aj v USA. Odporučil by som každému, kto kúpi alebo predá nehnuteľnosť, aby si ju kúpil.

Mal som niekoľko komentárov od realitných kancelárií, ktoré hovorili „Je mi ľúto, že ste mali zlú skúsenosť“ a ubezpečovali ma, aké úžasné sú väčšina realitných agentov. Takže by som mal objasniť, že tento článok nie je založený na jednej zlej skúsenosti. Od prečítania Jenmanovych kníh som kúpil a predal niekoľko nehnuteľností a opakovane som sa stretával s tými istými technikami. Našťastie vďaka svojmu vedomiu som ich dokázal využiť vo svoj prospech, najmä pri nákupe. Ostatní také šťastie nemajú.

Nepopieram, že sú tu dobrí realitní agenti. Ale ak sa pustíte do predaja svojho domu v predstave, že všetci agenti sú anjeli, ste idiot!

• Pár zažaloval agenta kvôli obchodovaniu s nehnuteľnosťami - Záznam v

  juhovýchodnom Texase Záznam v juhovýchodnom Texase - Správy súdu v juhovýchodnom Texase - Súdne spory - Hromadná žaloba, Azbest, Správy o nezákonných praktikách

© 2008 Kate Swanson