Investície do bytových a komerčných nehnuteľností 101

Investície do nehnuteľností

Nezainteresované sa môžu zdať investície do nehnuteľností zastrašujúce. Prvý a jediný vstup do vlastníctva majetku, ktorý väčšina Američanov urobí, je kúpa domu - a to je dosť náročné bez toho, aby ste tomu pridali ďalšie komplikácie! Koniec koncov, kto by mal pri rozhodovaní rozumnejšie podmienky na splácanie hypotéky, poistné poplatky a náklady na údržbu?

Ako odpoveď vám stačí pozrieť sa na historickú mieru zhodnocovania investícií na realitnom trhu (okolo 9% ročne za posledných tridsaťpäť rokov). ¹ To dáva zmysel, pretože pracovné miesta sa vytvárajú s rastom ekonomiky. Zoberme si, že populácia USA pred dvesto rokmi sedela na zhruba päť miliónoch duší. Pred storočím v našej krajine žilo (približne) sedemdesiatpäť miliónov ľudí. Dnes je toto číslo viac ako štvornásobné a viac ako tristo miliónov ľudí dnes volá USA domovom - a môžete bezpečne predpokladať, že väčšina z týchto ľudí bude niekedy potrebovať dve veci: miesto na prácu a miesto žiť! ^2,3 Mimochodom, obe tieto veci si vyžadujú nehnuteľnosť.

Všeobecne povedané, pokračujúce vytváranie nových domovov a pracovných miest v našej krajine si bude vyžadovať, aby sme čerpali z obmedzenej ponuky pôdy, ku ktorej máme prístup. S poklesom množstva (ponuky) tejto pôdy, aj keď rastie jej potreba (dopyt), ceny stúpajú čoraz vyššie. Pamätáte si, keď ste boli späť na základnej škole a učili ste sa o expanzii Veľkého západu v 18. rokoch? V tých dňoch spolková vláda doslova rozdávala pôdu občanom, ktorí súhlasili s tým, že budú ďalej žiť a pracovať na výmene. Mohli si dovoliť byť takí veľkorysí, pretože vtedajšia ponuka pôdy výrazne prevyšovala dopyt po nej.

To už neplatí - a rovnako ako v prípade iných obmedzených zdrojov - ceny budú naďalej stúpať, pretože bude rásť ľudská populácia, čo bude poháňať spotrebu našej pevnej ponuky staviteľnej pôdy. Ako taký bude dôvtipný jednotlivec považovať nehnuteľnosť za rozumnú investíciu. To však neznamená, že trh s nehnuteľnosťami je imúnny voči výkyvom a pádom, ktorým finančné trhy podliehajú. Ďaleko od toho! V skutočnosti väčšina ľudí, ktorí nenájdu úspech v investovaní do nehnuteľností, sú tí, ktorí prehnane reagujú na krátkodobé výkyvy a snažia sa podľa toho žonglovať so svojimi držbami.

Na úplné využitie potenciálu zhodnocovania investícií do nehnuteľností je zvyčajne potrebné kupovať a držať nehnuteľnosť po mnoho rokov - dokonca aj do dôchodku a neskôr -, aby ste predišli krátkodobým stratám a využili výhody dlhodobého zhodnocovania. Okrem toho, aj keď je teoreticky pravda, že všetky ceny pozemkov budú s rozširovaním populácie naďalej stúpať, v niektorých prípadoch to môže chvíľu trvať.

Nestačí preto jednoducho kúpiť akýkoľvek starý kus nehnuteľnosti, potom sa pohodlne usadiť a sledovať, ako vaša nehnuteľnosť zhodnocuje. Pred kúpou musíte použiť osvedčené metódy na zhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti, aby ste maximalizovali svoje šance na to, že hodnota bude stúpať rýchlejšie ako iné nehnuteľnosti (relatívne povedané). Patria sem: analýza miestnych realitných trhov a ekonomík, dôkladné inšpekcie a zhodnotenie každej nehnuteľnosti, ktorú vážne zvažujete, a realistické výpočty očakávaných tokov príjmov a odchádzajúcich výdavkov.

Všetkým týmto a ďalším úvahám sa bude venovať tento viacdielny návod: Investície do rezidenčných a komerčných nehnuteľností 101! V tejto časti vysvetlím výhody a nevýhody nákupu nehnuteľnosti, aby ste rozšírili svoje bohatstvo. Potom si povieme niečo o ďalších nepriamych metódach investovania do nehnuteľností pre tých ľudí, ktorí sa chcú iba dostať do výnosov, ktoré si trh časom získal, ale ktorí nechcú riešiť problémy, ktoré idú ruka v ruke -v ruke s tým, že je prenajímateľom.

V druhej časti Ako priamo investovať do nehnuteľností poskytnem podrobný prehľad toho, čo súvisí s investovaním do troch hlavných typov nehnuteľností: rezidenčné nehnuteľnosti, komerčné nehnuteľnosti a nezastavaný pozemok. V časti 3, Oceňovanie nehnuteľností a analýza peňažných tokov , sa budeme zaoberať zásadami, ktoré musíte pochopiť, aby sme mohli preskúmať oblasti, ktoré sú potrebné pre vaše investičné

činnosti v oblasti nehnuteľností, ako vykonať správne ocenenie a ako postupovať krok za krokom. metóda určovania peňažných tokov (tj. príjmy z prenájmu mínus výdavky).

Časť 4 tejto série, Vyjednávanie zmlúv a predchádzanie podvodom v investovaní do nehnuteľností , vám poskytne prehľad o jemnejších bodoch efektívneho uzavretia obchodu s nehnuteľnosťami (nákladoch) a poskytne základné informácie o niektorých hrozných investíciách do nehnuteľností, ktorým sa treba vôbec vyhnúť. náklady. Po prečítaní tohto dielu budete pripravení identifikovať niektoré bežné „citrónové pasce“ sveta nehnuteľností a tiež populárnu taktiku neetických kupujúcich a predávajúcich.

Takže bez ďalších okolkov vám ponúkam investíciu do rezidenčných a komerčných nehnuteľností 101!

Investície do obytných a komerčných nehnuteľností 101

Čo majú spoločné veľké mestá ako New York, Los Angeles a San Francisco? Pre začiatočníkov sú ceny nehnuteľností vo všetkých prosperujúcich metropolách jedny z najvyšších v okolí! Je to tak preto, lebo oproti rozvinutému dopytu po nej je ponuka rozvinutej pôdy obmedzená. Preto je pravdepodobnejšie, že obytné aj komerčné nehnuteľnosti sa budú predávať za prémiovú cenu.

Naopak, ceny nehnuteľností na väčšine amerického stredozápadu alebo juhu sú oveľa nižšie, pretože existuje väčšia ponuka zastavateľných pozemkov (tj. Myslite „doširoka otvorené priestory“). To neznamená, že ste nemohli vidieť peknú mieru zhodnocovania investícií do nehnuteľností v týchto vidieckych oblastiach - iba to, aby ste podľa toho prispôsobili svoje očakávania. Napríklad ak zistíte, že stav

miestna ekonomika v meste strednej veľkosti A - útulná malá dedinka zútulnená niekde v americkom srdci krajiny - je zdravá a pripravená na expanziu, potom máte plné právo očakávať (investíciu do dobre preskúmaného a finančne spoľahlivého) majetku v tejto oblasti pekne po čase. Možno nebude mať taký druh poistného, aký by ste od života na Manhattane očakávali od mestského domu, ale je to menej dôležité ako celkové zhodnotenie vašej pôvodnej investície.

Pokrok, priemysel a produktivita majú pozitívny vplyv na ceny nehnuteľností a v mnohých oblastiach existuje veľa príležitostí pre inteligentných investorov, ktorí si želajú vidieť rast svojich peňazí. Pokiaľ viete, ako analyzovať a vyberať investičné nehnuteľnosti, je pravdepodobné, že vo svojej všeobecnej oblasti nájdete nejaké užitočné nehnuteľnosti. A aj keď nie - napríklad ak žijete v ekonomicky depresívnom regióne - môžete stále investovať do nehnuteľností nepriamo prostredníctvom REIT a podielových fondov REIT (o čom sa budeme baviť neskôr).

Výhody investovania do nehnuteľností:

1. Ocenenie majetku a príjem z prenájmu

Existujú dva spôsoby, ako investori do nehnuteľností zarábajú peniaze zo svojich nehnuteľností: zhodnotenie v priebehu času a / alebo výnosy z prenájmu od nájomcov. Navyše, na rozdiel od iných (iných ako dôchodkových) finančných cenných papierov, ako sú akcie a dlhopisy, sa zhodnocovanie majetku odloží s daňovou odloženou platnosťou, až kým sa investori nerozhodnú predať. Plateniu daní sa dá vyhnúť aj vtedy, ak sa zisky z predaja akýchkoľvek nehnuteľností na prenájom použijú na nákup ďalších nehnuteľností na prenájom. Sú známe ako burzy Starker alebo burzy IRS § 1031 .

Našťastie, aj keď sa investori rozhodnú neprerobiť zisky z predaja nehnuteľností na prenájom, zdanenie týchto ziskov je obmedzené na najviac pätnásť percent - ak by príslušné nehnuteľnosti boli držané najmenej jeden rok. Takéto zisky sa klasifikujú ako dlhodobé kapitálové zisky a zdaňujú sa drasticky nižšou sadzbou ako krátkodobé kapitálové zisky, ktoré sa dajú zdaniť až štyridsaťpercentnou sadzbou. (Fuj!)

Má to však háčik a spočíva v spôsobe, akým IRS klasifikuje zisk dosiahnutý z predaja (neprechodného) prenájmu nehnuteľností. To znamená, že vláda nepočíta zisky z predaja prenajímanej nehnuteľnosti iba ako predajná cena mínus kúpna cena. Namiesto toho sa od hodnoty (tj

za každý rok, v ktorom je nehnuteľnosť vlastnená) odpočítavajú odpisy (tj. Zníženie hodnoty nehnuteľnosti v priebehu času, najmä z dôvodu opotrebenia), ktoré si investori uplatňujú vo svojich daňových priznaniach. pôvodná kúpna cena a toto číslo sa potom použije na určenie celkových ziskov z predaja.

Povedzme napríklad, že plánujete predať nehnuteľnosť na prenájom, ktorú ste kúpili pred piatimi rokmi, za 100 000 dolárov. Za každý rok vlastníctva ste v daňovom priznaní požadovali odpisy vo výške 3 000 dolárov, spolu teda 15 000 dolárov. Teraz si predstavte, že sa vaša nehnuteľnosť za tých istých päť rokov zhodnotila ročne o desať percent, takže celková hodnota vašej investície vzrástla na 110 000 dolárov.

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že váš zdaniteľný zisk je rovných 10 000 dolárov (110 000 dolárov - 100 000 dolárov = 10 000 dolárov) - ale IRS to tak nevidí! V ich očiach by váš celkový zisk zahŕňal odpisy vo výške 15 000 dolárov, ktoré ste uplatnili vo svojich daňových priznaniach. Preto by ste im dlžili zníženie zisku o 25 000 dolárov, aj keď ste na predaji zarobili skutočne iba 10 000 dolárov (100 000 - 15 000 dolárov = 85 000 dolárov

a 110 000 - 85 000 dolárov = 25 000 dolárov). Len pre istotu: pätnásť percent z 10 000 dolárov je 1 500 dolárov; zatiaľ čo pätnásť percent z 25 000 dolárov je 3 750 dolárov - čo je viac ako dvojnásobok pôvodnej sumy!

Táto ilustrácia samozrejme nezohľadňuje zisk dosiahnutý z príjmu z prenájmu mínus výdavky za dané päťročné obdobie. Toto sa označuje ako „hotovostný tok“ a je hlavným určujúcim prvkom v tom, či bude prenájom nehnuteľnosti užitočnou investíciou alebo nie. Peňažný tok je zvyčajne malý v prvých rokoch vlastníctva nehnuteľnosti - pokiaľ na začiatku nebude zložená veľká záloha (na hypotéku) - pretože mesačné prevádzkové zisky sú zhltnuté z hypotekárnych nákladov, daní z nehnuteľností, poistenia a poplatkov za údržbu.

(Poznámka: Peňažné toky — príjem z prenájmu presahujúci výdavky (napr. Hypotéka, dane z majetku, poistenie, údržba) pre nehnuteľnosť - sú podrobnejšie popísané v časti 3 tohto tutoriálu.)

V najlepšom prípade investori zvýšia nájomné svojich nehnuteľností rýchlejšie, ako sa zvýšia ich výdavky, čím dosiahnu rovnomerný zisk. To však nemusí byť možné v časoch pomalého ekonomického rastu - alebo ešte horšie, v čase recesie. V takýchto prípadoch môžu ceny prenájmu dokonca klesnúť!

Starker Burzy

Výmeny Starker nie sú vhodné pre domácich majstrov. Na dohľad nad týmto procesom je zvyčajne povinná tretia strana a zisky z predaja nehnuteľností na prenájom sú viazané na viazaný účet. Ďalej musíte určiť náhradnú nehnuteľnosť do štyridsaťpäť dní a dokončiť nový nákup do šiestich mesiacov. Väčšina ľudí sa rozhodne najať si daňového poradcu / právnika, ktorý im pomôže s týmito nákupmi pri prechode, aby sa ubezpečil, že všetky ich písmená „i“ sú bodkované a „t“ prečiarknuté!

2. Páka

V prípade nehnuteľností si môžete zvyčajne požičať osemdesiat a viac percent (hodnoty) vašej investície, a tak ovládať oveľa väčšie aktíva za zlomok ceny. Pamätajte si napríklad na hypotetickú nehnuteľnosť vo výške 100 000 dolárov, ktorú ste „kúpili“ v predchádzajúcej časti? Je pravdepodobné, že ste si nepredstavovali, že ste vošli

do banky s kufríkom plným peňazí na zakúpenie toho miesta. (Stavím sa, že teraz už ste , však?) Skôr, ak ste ako väčšina ľudí, na zaplatenie svojej investície by ste museli dostať hypotéku.

Archimedes: „Dajte mi dostatok vplyvu… a budem hýbať svetom !!“

Tradične to znamená obrátiť sa na poskytovateľa hypotéky s (najmenej) dvadsaťpercentnou zálohou - alebo v tomto prípade 20 000 dolárov - a požiadať veriteľa, aby financoval váš nevyrovnaný zostatok. Týmto spôsobom môžete prevziať kontrolu nad skutočným majetkom vo výške 100 000 dolárov iba za jednu pätinu kúpnej ceny. Ak sa hodnota vašej nehnuteľnosti v priebehu času zhodnocuje, ako dúfate, potom máte možnosť okrem peňazí, ktoré ste si požičali, zarobiť aj peniaze na svojej pôvodnej investícii.

Na ilustráciu povedzme, že po niekoľkých rokoch držania spomínanej nehnuteľnosti sa hodnota nehnuteľnosti zvýši na 120 000 dolárov. Ak sa rozhodnete predať v tomto okamihu, budete mať stopercentnú návratnosť svojej pôvodnej investície vo výške 20 000 dolárov (zloženie zálohy, ktorú ste zložili za hypotéku), po zaplatení dlžníkovi nesplatený zostatok (120 000 - 80 000 dolárov = 40 000 dolárov). Tento zjednodušený príklad samozrejme predpokladá, že váš majetok existoval v priebehu rokov vlastníctva v nejakom bizarnom úpadku a že ste hypotéku nezaplatili viac ani ste z príjmu z prenájmu nezaznamenali žiadny pozitívny (alebo negatívny) peňažný tok. Predpokladá tiež, že v bizarnom svete poskytuje IRS ľuďom dane zdarma a transakčné náklady spojené s nákupom a predajom nehnuteľností neexistujú!

3. Dlhodobé investovanie

Jednou z výhod investovania na dlhé vzdialenosti je znížené daňové zaťaženie, ktoré vzniká v priebehu rokov držaním cenných papierov a aktív. Ako je uvedené v predchádzajúcich častiach, dane z predaja nehnuteľností môžu mať z vašich zárobkov veľkú časť. Transakčné náklady a rôzne poplatky spojené s nákupom a predajom nehnuteľností sú tiež ťažkopádne a môžu vás stáť až pätnásť

percent (alebo viac) z celkovej hodnoty nehnuteľností.

Vo finančnom sektore je veľké podnikanie v podávaní správ o každom jednom pohybe, ktorý Market robí, a sieťovo sponzorovaní pseudoanalytici s vyčerpanými výrazmi „radia“ investorom, aby žartovali so svojimi podielmi v zúrivých pokusoch nakupovať nízko a predávať vysoko. Ale rovnako ako pri investovaní do nehnuteľností sa aj časté nákupy a predaje vracajú do výnosov investorov vo forme krátkodobého zdanenia kapitálových výnosov, nehovoriac o províziách od sprostredkovateľov a rôznych poplatkoch za obchodovanie. Mnoho ľudí, ktorí vložili svoje peniaze do finančných cenných papierov a nehnuteľností, nedokázali vziať do úvahy tieto úvahy a nakoniec prišli o dlhodobé zhodnotenie, ktoré si trhy v priebehu času užívali (historicky priemerne 7% - 10% ročne), pri súčasnom napájaní stroja poháňaného províziou, ktorý sa skladá zo zlých investičných rád, ktoré prenikajú do našej spoločnosti.

Avšak aj keď sú ceny na trhu nehnuteľností v neustálom pohybe, rovnako ako ceny na akciovom trhu, neexistujú sieťové kanály, publikácie, e-maily a textové výstrahy zamerané na hlásenie týchto zmien. „Z očí do očí, z mysle,“ ako sa hovorí, a investorom do nehnuteľností sa poskytuje relatívny pokoj v duši, ktorý prichádza s ignorovaním jemných - a, úprimne povedané, nevýznamných - krátkodobých machinácií trhových cien, v v prospech dlhodobého rastu. Navyše, na rozdiel od akcií alebo dlhopisov, s ktorými je možné obchodovať okamžite, sa ťažkosti spojené s prípravou nehnuteľnosti na predaj snažia (nehovoriac o časovej náročnosti), a pôsobia ako ďalšia prekážka impulzívneho predaja.

Napríklad si predstavte scenár, aký je uvedený vyššie, až teraz bizarný svet obsahuje sieťový televízny kanál, ktorý informuje o aktuálnych výkyvoch na trhu nehnuteľností: Real Estate Watch! Nedávny pokles navyše spôsobil, že hodnota vášho majetku klesla na 80 000 dolárov a vidíte, že ste technicky dosiahli stopercentnú stratu z pôvodnej investície (vaša

záloha vo výške 20 000 dolárov). V panike sa rozhodnete predať skôr, ako sa veci „zhoršia“, a nakoniec obetujete svoje skutočné aktíva. To vedie k tomu, že musíte skutočne zaplatiť za predaj, aby ste pokryli transakčné náklady a záverečné poplatky!

O niekoľko mesiacov neskôr, potom, čo sa stalo na Real Estate Watch! pri surfovaní po kanáloch si všimnete, že trh sa odrazil. Hodnota vášho bývalého majetku sa vrátila na pôvodnú hodnotu pred poklesom! V slepom vzteku odhodíte diaľkový ovládač televízora na svoju plochú obrazovku a rozbijete ho. Potom si ako ďalšiu urážku pamätáte, že nemáte peniaze na kúpu náhradnej televízie - už ste sa kúpali vo svojej realitnej kancelárii.

Protichodné trhy

Jednou z výhod investovania do nehnuteľností je to, že hodnoty majetku sa nepohybujú synchronizovane s trhoch s akciami a / alebo inými typmi aktív, ktoré by ste mohli vlastniť. Je to prospešné, pretože diverzifikované investičné portfólio vám môže pomôcť zaistiť vaše straty, ak sa jednému alebo viacerým sektorom trhu v ekonomickom poklese nedarí.

4. Zvyšovanie hodnoty vášho majetku

Keď investujete do spoločností nákupom akcií a dlhopisov - či už priamo alebo nepriamo prostredníctvom podielových fondov - už potom nie je čo robiť, okrem sedenia a sledovania vašich cenných papierov (dúfajme). Výnimkou by bolo, ak by ste náhodou vlastnili veľké množstvo skladových zásob v jednej konkrétnej spoločnosti, čo by vás oprávňovalo k väčšiemu podielu na činnosti tejto spoločnosti. Ak však chcete mať vo svojich investíciách aktívnejšiu úlohu, nemusíte byť nevyhnutne v pozícii, aby ste mohli kúpiť kontrolný balík v spoločnosti Microsoft.

Dôvtipní investori do nehnuteľností sú často schopní identifikovať nehnuteľnosti s povrchovými chybami a potom ich kúpiť so zľavou pomocou vychytralých vyjednávacích schopností. To je obzvlášť atraktívne pre ľudí, ktorí majú radi myšlienku vyhrnúť si rukávy a vložiť nejakú prácu do svojich investícií, aby zvýšili trhovú hodnotu. Reality, ktoré potrebujú nový náter, pozornosť venovanú terénnym úpravám alebo jednoducho dobré

upratovanie, sú na realitnom trhu bohaté, len čakajú na investora so správnym rozpoložením, aby použil trochu TLC!

Niektorí investori s talentom na vylepšenie domácnosti to posúvajú ešte ďalej a cielene hľadajú opotrebované alebo inak zúfalé nehnuteľnosti, aby ich kúpili, a to výlučne s cieľom opraviť ich, aby sa umiestnili späť na trh. Táto prax

známa ako „prevracanie“ môže byť pri správnom prístupe lukratívna. Nerobte však chybu, že skočíte do tejto medzery bez toho, aby ste správne pochopili ekonomické ukazovatele, ktoré ovplyvňujú tvorbu cien na trhu s bývaním (podrobnejšie sa o nich zmienime

neskôr), dane z krátkodobých kapitálových výnosov (diskutované vyššie) a transakčné náklady spojené s predaj nehnuteľností, ako aj realistický odhad výšky

opravy vás budú stáť. V opačnom prípade by ste mohli nakoniec vyliať svoju krv, pot a slzy do peňažnej jamy, ktorá nemá šancu na slušný výnos!

Plutvy

Investori nehnuteľností, ktorí si kupujú nehnuteľnosti v núdzi, ktoré potrebujú väčšiu renováciu, výlučne na účely vykonania týchto renovácií s cieľom opätovne predať nehnuteľnosť so ziskom, sú známi ako „plutvy“.

5. Konečná dodávka pôdy

Pravdepodobne ste oboznámení s ikonickým citátom Marka Twaina týkajúcim sa nehnuteľností:

Je pravdepodobné, že ste to nikdy príliš nepremýšľali, ale zvážte, že pán Twain žil v druhej polovici devätnásteho storočia, keď svetová populácia predstavovala približne 1,6 miliardy. Pre predstavu, v roku 2014 predstavuje celková ľudská populácia na svete viac ako 7 miliárd. Trvalo teda viac ako dvestotisíc rokov, kým populácia dosiahla jednu miliardu, a za niečo viac ako jedno storočie sme toto číslo prekonali šesťkrát!

Krajina je len jedna vec, ktorú ľudia vždy budú potrebovať, a okrem kolonizácie Marsu alebo Mesiaca sme dosť uviaznutí na sume, ktorú sme vždy mali. Spojte túto pevnú ponuku s rýchlo rastúcim dopytom a nie je ťažké považovať nehnuteľnosť za atraktívnu investíciu. Ľudia majú navyše tendenciu sa usadzovať relatívne blízko seba a v bezprostrednej blízkosti robustnej dopravnej infraštruktúry vrátane ciest, železníc a letísk.

Majetok nachádzajúci sa v prosperujúcich metropolitných oblastiach - a na okolitých predmestiach -, ktorý má malú zásobu rozvinutej pôdy, má tendenciu vyžadovať najvyššie prémie (a zvyčajne si ich najviac váži). Ako bolo uvedené na začiatku tohto tutoriálu, ceny nehnuteľností na miestach ako New York City a San Francisco sú z týchto dôvodov vysoké. To platí aj pre ostrovy a ostrovné reťazce ako Havaj, Japonsko a Taiwan.

Panoráma East Midtown, NYC

Nevýhody investovania do nehnuteľností:

1. Obrovský časový záväzok

Investovanie do nehnuteľností nie je žiadna prechádzka parkom. Zistenie stavu miestnej ekonomiky, skúmanie trendov v cenách nehnuteľností na bývanie a zisťovanie potenciálnych nehnuteľností zaberajú čas. Ak sa vám pred kúpou nepodarí vynaložiť usilovnosť, môžete veľmi dobre skončiť s citrónom.

Ak sa navyše rozhodnete prenajať svoju nehnuteľnosť, musíte byť pripravení prevziať všetky zodpovednosti, ktoré so sebou prináša prenajímateľ. Vaša práca neznamená iba nájsť spoľahlivých nájomcov a potom každý mesiac od nich získať šek. Musíte tiež vyriešiť všetky problémy, ktoré by mohli mať pri prenájme od vás, vrátane všetkých problémov s údržbou.

Ste pripravení odpovedať na telefón o druhej ráno, keď sa vo vašej prenajatej budove pokazí zásobník teplej vody? Máte čas najať si subdodávateľa a dohliadať na opravy? Ak nie, potom byť prenajímateľom nie je pre vás.

Aj keď je pravda, že na riešenie mnohých z týchto problémov si môžete najať správcu nehnuteľnosti, stojí to peniaze. Delegovanie zodpovednosti týmto spôsobom vás navyše úplne nezastaví. Suma sa u vás stále zastaví - tj. Budete sa musieť odhlásiť a dohliadať na všetky väčšie opravy.

2. NIE Avenue to Easy Riches

Už ste niekedy videli jedného z tých neskoro večerných obchodníkov, kde sa nemúdry hovorca chváli tým, ako zarobil milióny dolárov na investovaní do nehnuteľností, pomocou tajnej metódy, ktorej sa dá naučiť iba zakúpením tej či onej knihy, návodu video alebo iný exkluzívny produkt?… Samozrejme, že máte! Táto krajina by jednoducho nebola rovnaká bez štandardného sortimentu huckerov, ktorí lovia práve tú americkú túžbu rýchlo zbohatnúť - s minimálnym alebo žiadnym úsilím - pomocou nejakej vychytávky. Rovnako ako PT Barnum raz (údajne) povedal:

Ale v skutočnosti neexistuje žiadna tajná metóda na získanie hromady bohatstva prostredníctvom investovania do nehnuteľností, okrem dobrého maziva pre lakte. Ak si dáte čas na skúmanie nehnuteľností, identifikáciu potenciálnych obchodov a postupovanie podľa čísel na určenie odhadovaného hotovostného toku, budete lepšie pripravení využívať výhody investovania do nehnuteľností ako každý absolvent guru školy na prvý pohľad! (K podrobnostiam hodnotenia nehnuteľnosti sa dostaneme neskôr.)

3. Riziko

Investície do nehnuteľností podliehajú rovnakým rizikám spojeným s inými druhmi investícií, ako sú akcie, dlhopisy a podielové fondy. Ako už bolo spomenuté vyššie, na realitnom trhu prídu z času na čas krátkodobé výkyvy a niektoré z nich nepriaznivo ovplyvnia hodnotu vašich nehnuteľností. Aj keď sa investori do nehnuteľností v minulosti tešili celkovému výnosu porovnateľnému s výnosmi investorov na trhoch s akciami, minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov.

Navyše, ak máte v úmysle prenajať si svoj investičný nehnuteľný majetok, je potrebné si uvedomiť, že ani tí najsvedomitejší nájomníci sa nestarajú o prenájom rovnako, ako to robí vlastník. Nehody sa stávajú a ako každý, kto má deti alebo domáce zvieratá, vie, opotrebenie je nevyhnutným dôsledkom obývania.

Nájomníci navyše jednoducho nespadnú z neba a okamžite obsadia vaše prenajímané nehnuteľnosti. Existuje (niekedy zdĺhavý) proces hľadania spoľahlivých a dôveryhodných nájomcov, ako aj nakladanie s kauciami, nájomnými zmluvami a všetkými ďalšími byrokratickými podrobnosťami súvisiacimi s našou spornou modernou existenciou. Najmä ak máte nehnuteľnosti pre jedného obyvateľa (čo môže znamenať celú rodinu, nielen doslova jednu osobu), môžu nastať chvíle, keď nebudete mať vôbec žiadne nájomníky, a preto musíte zvládnuť hotovosť prázdnej jednotky bez akýkoľvek príjem z prenájmu na vyrovnanie výdavkov. (Au!)

Jednoduché investície do nehnuteľností: Nákup domu a REIT

Keď ste sa prvýkrát učili plávať, som ochotný staviť sa, že ste hlavu neponorili okamžite do hlbokého konca a nenechali karty padnúť tam, kde môžu. Pravdepodobne ste

začínali ako väčšina ľudí: v detskom bazéne, zabalený v sortimente farebných flotačných zariadení a starostlivo sledovaný pod dohľadom rodiča alebo

inštruktora. Keď ste získali dôveru a skúsenosti, flotačné zariadenia sa nebrali do úvahy a nakoniec ste sa mohli

bez obáv o svoj život vydať na cestu do hlbokej vody.

Podobne, ak ste v oblasti nehnuteľností nováčikom, nie je nevyhnutné, aby ste ihneď vyčerpali a kúpili si bytový dom pozostávajúci z niekoľkých jednotiek, aby ste mohli zúročiť investície do tohto odvetvia. Prečo „nepremočiť nohy“ (metaforicky povedané) jedným alebo dvoma pomerne jednoduchými snahami o nehnuteľnosť - namiesto toho kúpou domu alebo investovaním do trustov na investovanie do nehnuteľností (známe ako REIT )? V skutočnosti mnoho osobných investorov nikdy neposúva svoje pôsobenie na realitnom trhu ďalej a nie je na tom absolútne nič zlé!

1. Kúpa domu

Či už to vedia alebo nie, každý majiteľ domu v Amerike je investorom do nehnuteľností. Navigácia v zložitom procese nákupu sídla (napr. Hľadanie nehnuteľností a kolísanie počtu, úspora zálohy a oslovenie hypotekárneho veriteľa) je v mnohých ohľadoch podobná ako kúpa nehnuteľnosti na bývanie alebo na komerčné účely. Ďalej, keď vlastníci domov splácajú hypotéky a budujú si vlastný kapitál vo svojich domovoch - dúfajme, že sa budú tešiť stálej miere zhodnocovania - zvyšujú svoje čisté imanie úplne rovnakým spôsobom ako magnát v oblasti nehnuteľností s desiatkami investičných nehnuteľností, aj keď na menšieho rozsahu.

Navyše, ak sa v určitom okamihu po línii, ktorú sa rozhodnete presunúť, máte možnosť zmeniť svoju nehnuteľnosť na prenájom. Avšak ani to neuvažujte,

pokiaľ nebudete pripravení prevziať všetky zodpovednosti, ktoré so sebou prináša prenajímateľ, ako už bolo spomenuté vyššie. Niektorí majitelia domov si navyše mylne myslia, že sa touto cestou vydajú počas depresívneho trhu, aby pred predajom počkali, kým sa ceny bývania zotavia. Toto je tiež zvyčajne zlý nápad, pretože všetky zisky z predaja nehnuteľností na prenájom sa vo väčšine prípadov zdaňujú ako kapitálové zisky (pokiaľ sa tieto zisky neprenesú do iného majetku podobného druhu).

2. REITy

Realitné investičné trusty alebo REIT sú organizácie, ktoré zhromažďujú peniaze investorov a za tieto peniaze potom nakupujú rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti. Správu nehnuteľností potom za poplatok spravujú REITs. Zisky z inkasovaného nájmu a predaja sa potom prenesú na pôvodných investorov. Ak sa rozhodnete, môžete investovať do jednotlivých REIT , ale diverzifikovanejším prístupom je investovať do podielových fondov REIT .

Nerobte si zle, ak ste o REITs nikdy predtým nepočuli - nedostávajú veľa tlače. Nie sú im venované žiadne reality šou a realitní makléri (vrátane mnohých a mnohých kníh napísaných realitnými maklérmi) sa zvyčajne taktiež nebudú vysvetľovať na stránkach REIT , pretože to pre nich nie je výhodné. Je to tak preto, lebo investovanie do spoločnosti REIT „ vystríha stredného muža“ a mnoho realitných profesionálov je v

podstate oslavovaných stredných mužov a stredných žien.

Realitní agenti, makléri a služby fungujú ako sprostredkovatelia pre kupujúcich a predávajúcich nehnuteľností a svoje živobytie si zarábajú províziou vždy, keď podnikajú dve strany (ktorých spojili). S REIT sa ale obchoduje na významných burzách rovnako ako iné finančné cenné papiere, a preto investori pri ich kúpe nevyžadujú služby realitných profesionálov. Ak je to vôbec niečo, váš obchodník s cennými papiermi má väčší záujem pokúsiť sa vás presvedčiť, aby ste kúpili akcie REIT - ale taktika, ktorú používajú makléri s cennými papiermi a sprostredkovateľské firmy, je úplne iná diskusia!

Tri vysoko rešpektované podielové fondy REIT, ktoré sú potrebné na zváženie (v abecednom poradí), sú:

Cohen & Steers Realty Shares Fund (symbol tickeru: CSRSX )
Portfólio investícií do nehnuteľností Fidelity (symbol ticku : FRESX )
Investičný trust Vanguard Real Estate Investment (REIT) (symbol ticku : VGSIX )

Každý z týchto fondov drží podiely v rôznych individuálnych REIT , takže investori nie sú úplne závislí od úspechu jednej organizácie, aby dosiahli návratnosť svojich peňazí. Okrem toho všetku prácu súvisiacu s výskumom a nákupom podielov v jednotlivých REIT uskutočňujú správcovia fondov, rovnako ako všetku prácu súvisiacu s výskumom a nákupom investičných nehnuteľností (nehovoriac o správe týchto nehnuteľností), vykonávajú REIT - teda vy doslova nemusíte robiť nič okrem investícií a potom choďte do svojho života! Najlepšie zo všetkého je, ak investujete do podielových fondov REIT prostredníctvom dôchodkového účtu, ako je tradičná IRA , zo svojho zárobku nemusíš platiť žiadne dane, kým nezačneš rozdeľovať!

Súvisiace práce od grófa:

Kúpa vášho prvého domu: investícia do budúcnosti
Investovanie do podielových fondov pre začiatočníkov

Zdroje

1. Francis, JC a Ibbotson, RG Kontrastné nehnuteľnosti s porovnateľnými investíciami, 1978 - 2004; str. 6-8. New York, NY a New Haven, CT (spolupráca): Dostupné prostredníctvom Morningstar Inc.; cca 2007 február

2. Hobbs, F. a Stoops, N. Demografické trendy v 20. storočí; str. 75. Washington, DC: Úrad pre sčítanie ľudu USA, Špeciálne správy zo sčítania ľudu 2000, séria CENSR-4; cca 2002.

3. Hodiny obyvateľstva USA a sveta. Washington, DC: americké ministerstvo obchodu / sčítanie ľudu USA; neustále sa aktualizuje. Dostupné z:

Fotoúvery

1. „Panoráma nehnuteľností.“ Zdroj: philippaopao, CC-BY 3.0, cez Deviantart. 2010 16. septembra. Dostupné z:

2. „Neónový nehnuteľný nápis.“ Zdroj: Chris Griffith, CC-BY 2.0, cez Flickr. 2009 10. januára Dostupné z:

3. „Páka Archimedes.“ Zdroj: Časopis Mechanics, public domain (tj. Tento obrázok bol nakreslený v USA pred rokom 1923, a preto platnosť autorských práv vypršala: viac informácií), prostredníctvom Wikimedia Commons. Cca 1824. Dostupné z:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. „Medián a priemerné predajné ceny nových domov predaných v USA v rokoch 1963 - 2010 (mesačne).“ Zdroj: Grafika vytvorená programom „Smallman12q“ na základe mediánu sčítania ľudu v USA a priemernej predajnej ceny údajov o predaných nových domoch, public domain (autor túto grafiku zverejnil ako public domain), prostredníctvom Wikimedia Commons. 2010 22. januára. Dostupné z:

5. „East Midtown Skyline, NYC.“ Zdroj: Dimitry B., CC-BY 2.0, cez Flickr. 2011 12. mája. Dostupné na: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. „Značky nehnuteľností na predaj.“ Zdroj: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 2009 7. februára Dostupné z:

7. „Ulica na trhu s bývaním.“ Zdroj: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, cez Flickr. 2012 4. februára. Dostupné z: