Mám refinancovať svoju hypotéku?

Kedy by ste mali splácať svoju hypotéku

Jednoducho povedané, hypotéku by ste mali refinancovať, keď vám ušetrí peniaze. Nekomplikujte si hypotéky predstavou, že sú veľké a strašidelné.

Ak dokážete spojiť nejaké doklady (zvyčajne: W2, bankové výpisy, výplaty, daňové priznania, dôkazy o poistení), mohli by ste si počas refinancovania hypotéky ušetriť tisíce dolárov.

Stratégia refinancovania

Ktokoľvek, kto vám hovorí, že vie, kde budú úrokové sadzby o pár rokov, klame vás. Stratégia, ktorú odporúčam svojim klientom, je, aby využili každú príležitosť na refinancovanie, ktorá im zníži úrokovú sadzbu pri „pôžičke bez nákladov“.

Čo je to však „pôžička bez nákladov“? Nemusí to byť nejaký úlovok?

Máte pravdu, ak predpokladáte, že váš poskytovateľ pôžičiek a sprostredkovateľ stále zarábajú peniaze na pôžičke bez nákladov. To však neznamená, že je to pre vás zlá dohoda!

Všeobecná mylná predstava o pôžičkách bez nákladov je, že pri uzavretí pôžičky bez nákladov nebudú splatné žiadne peniaze. Aj keď to má nejaký intuitívny zmysel, je to zlý spôsob, ako hodnotiť hypotéku z pohľadu dlžníka, pretože ide o komplikovanejšiu transakciu.

Kam idú peniaze v bezplatnej pôžičke?

Použijem niekoľko typických čísel na ilustráciu toho, kam peniaze prúdia v hypotéke bez nákladov, ktorá by vám mala pomôcť porozumieť refinančnej transakcii.

Povedzme, že váš dom má hodnotu 250 000 dolárov a stále mu dlžíte 200 000 dolárov. Vaša súčasná úroková sadzba hypotéky je 5%. Bola vám ponúknutá bezplatná refinancovanie vo výške 4% (mali by ste to brať VŽDY a v nasledujúcej časti vysvetlím prečo).

Náklady spojené s pôžičkou môžu vyzerať zhruba takto (líšia sa podľa štátu a dodávateľa):

• Poistenie titulu: 700 dolárov
• Hodnotenie: 500 dolárov
• Poplatok za upísanie: 900 dolárov
• Uzávierka: 300 dolárov
• Poplatok za kreditnú správu: 50 dolárov

Tieto náklady musia byť vyplatené v podobe pôžičky bez nákladov, aj keď ich nesplatíte. Takto sa to deje.

Veriteľ ponúka takzvaný „úver poskytovateľ pôžičky“ na pokrytie nákladov spojených s poskytnutím pôžičky. Keď sa pracovník hypotekárneho úveru pozrie na to, čo nazývajú „sadzobníkom“, pri pôžičke bez nákladov bude hľadať úver veriteľa, ktorý pokryje náklady. V uvedenom príklade by to bolo 2450 dolárov. Pri pôžičke vo výške 200 000 dolárov sa to rovná 1,225% z celkovej výšky pôžičky.

V sadzobníku teda môže byť pri 4% úrokovej sadzbe vedľa úveru veriteľ vo výške 1,3%. Aby ste to pochopili trochu lepšie, nezabudnite, že pri úrokovej sadzbe 3,75% môže byť úver veriteľa niečo okolo 0,2%. Existovala by tiež možnosť „vyplácať body“, ak by ste si v tomto príklade chceli priplatiť, aby ste sa dostali na sadzbu niekde bližšie k 3%.

Možno by vás zaujímalo, prečo ešte stále musíte ku konečnému stolu doniesť peniaze, ak ide o pôžičku bez nákladov. Odpoveď je, pretože stále máte úroky zo starej hypotéky a pravdepodobne si budete musieť zriadiť nový viazaný účet (kam budú smerovať vaše dane a peniaze z poistenia na budúci rok). Hovorím svojim klientom, že sa zvyčajne jedná o pranie, pretože od starého poskytovateľa pôžičky dostanete vrátenie šekovej správy pár týždňov po zatvorení a budete musieť preskočiť splátku hypotéky (hypotéky sa splácajú po získaní úroku, alebo „ pozadu “, takže ak zatvoríte 23. októbra, splácate 23. až 31. októbra pri uzávierke a vaša prvá splátka novej hypotéky bude až 1. decembra).

Prečo by som mal splácať svoju hypotéku, ak nie sú náklady?

Ak neexistujú žiadne náklady a sadzba je nižšia ako súčasná sadzba, mali by ste hypotéku vždy refinancovať.

Jednoduchý dôvod je jasný, ak o tom premýšľate takto: Nezáleží na tom, koľko vás veriteľ každý mesiac žiada. Dôležitá je vaša bilancia a vaša miera. Ak máte znížiť rýchlosť a ďalej platiť čiastku, ktorú ste zaplatili na predchádzajúcu hypotéky, môžete sa jeho splácanie skôr. Obdobie.

Nie je na tom nijaké kúzlo a myslím si, že veľa ľudí je z termínu hypotéky zmätených. Pravda je taká, že hypotéka nie je nič iné ako zostatok, ktorý je splatný pri určitej úrokovej sadzbe. Tento termín predstavuje najdlhšie obdobie, ktoré môžete zaplatiť. Ak však nemáte pokutu za platbu vopred (v dnešnej dobe veľmi zriedkavú), môžete veriteľovi zaplatiť všetko, čo chcete zaplatiť.

Mali by ste refinancovať s pôžičkou s nulovými nákladmi?

Vždy splácajte hypotéku, ak nie sú žiadne náklady a vaša sadzba je znížená. Ak stále splácate sumu, ktorú ste platili za svoju starú hypotéku, splatíte ju skôr a za menej peňazí. Obdobie.

Súhlasíte s mojím odporúčaním, kedy by ste mali splácať hypotéku? Máš otázky? Neváhajte a opýtajte sa v komentároch nižšie.

© 2017 Dominic Joseph