Daňové výhody druhého domu alebo dovolenkového domu ako primárneho domu oproti prenájmu

Využite odpočty dane z druhého domu

Verejná doména na Wikimedia Commons

Druhý dom má cenné výhody

Vlastníctvo druhého domu ponúka veľa výhod. Jednou z hlavných výhod je samozrejme to, že vlastníte miesto, kam môžete vy a vaša rodina a priatelia ísť a tráviť toľko času, koľko chcete, bez toho, aby ste si museli rezervovať hotel alebo prenájom. Ďalšou výhodou môže byť, že máte pokojné miesto na dôchodok. Môže to byť tiež investičná príležitosť vo forme peňazí z prenájmu. A nakoniec, v neposlednom rade, môžete mať nárok na niektoré daňové výhody z vlastníctva druhého domu.

Druhé domy môžu byť skvelou investíciou

CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons

Ako IRS definuje domov

Mnoho domov možno považovať za domov. Internal Revenue Service (IRS) identifikuje dom ako dom, hausbót, mobilný dom, družstevný byt alebo kondomínium. Pokiaľ sú k dispozícii zariadenia na spanie, varenie a kúpeľňa, je možné ho klasifikovať ako dom. Ak ste vlastníkom domu, už viete o daňových výhodách vlastníctva svojho hlavného bydliska. Druhé domy môžu tiež dostať daňové úľavy od IRS.

Nie so všetkými druhými domami sa zaobchádza rovnako, takže ak vlastníte alebo plánujete kúpiť druhý domov, určite by ste si mali byť vedomí základných daňových pravidiel, ktoré sa týkajú majiteľov druhých domov.

Ak je váš druhý domov vašim dovolenkovým domom (neprenajímate ho)

Ak svoj druhý domov využívate na osobné vyžitie, všeobecne vám možno odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľností rovnako ako v prípade vášho primárneho bydliska.

Úroky z hypotéky

Ako majiteľ domu už viete, že úroky z prvej hypotéky na dom sú odpočítateľné. Ak svoj druhý dom využívate ako vedľajší dom, kde žijete časť času a neprenajímate ho, potom je odpočítateľný aj úrok z hypotéky na váš druhý dom. Môžete odpísať 100% úroku, ktorý zaplatíte, až do výšky dlhu 1,1 milióna dolárov zabezpečeného vašim prvým a druhým domovom a použitého na získanie alebo vylepšenie vašich nehnuteľností. Majte na pamäti, že tento odpočet predstavuje celkový dlh 1,1 milióna dolárov, a nie 1,1 milióna dolárov na každý dom.

Daň z majetku

Môžete si odpočítať dane z nehnuteľností vo vašom druhom dome. V skutočnosti si môžete odpočítať dane z nehnuteľností zaplatené z ľubovoľného počtu domov, ktoré vlastníte.

Ak prenajímate svoj druhý domov

Počet dní, kedy si prenajímate svoje druhé bývanie, je dôležitý pre určenie počtu daňových výhod, na ktoré máte nárok. V zásade platí, že ak si prenajímate svoj druhý dom na menej ako 14 dní v roku, môžete s druhým domom zaobchádzať rovnako ako s primárnym bydliskom. Ak prenajímate svoj druhý dom na viac ako 14 dní v roku, potom IRS určí, že váš druhý dom je prenájom nehnuteľnosti, ktorá je zdaňovaná inak ako primárne rezidencie. Upozorňujeme, že ak nikdy nenavštívite svoj druhý domov, bude klasifikovaný ako investičný nehnuteľný majetok. Aby ste mohli považovať svoje osobné použitie za svoje osobné, musíte používať svoj domov. Návštevy, ktoré vykonáte pri kontrole domu alebo pri opravách alebo údržbe, sa nepočítajú ako osobné použitie a váš druhý dom sa stane investičným domom.

Obdobie výpožičky na rok = 14 alebo menej dní

Ak si prenajímate svoj druhý dom na 14 alebo menej dní v priebehu roka, môžete získať prostriedky bez dane. Nezáleží na tom, koľko si účtujete za prenájom, nemusíte túto sumu požadovať na IRS. Ak prenajímate svoj druhý dom na menej ako 14 dní, s domovom sa zaobchádza rovnako ako s vašim osobným bydliskom a rovnako by ste si odpočítali hypotekárne úroky a dane z nehnuteľností, ako by ste to platili pre svoje hlavné bydlisko.

Obdobie výpožičky za rok = viac ako 14 dní

Ak prenajímate svoj druhý dom na viac ako 14 dní, musíte nahlásiť všetky vaše príjmy z prenájmu, ktoré získate. Zároveň ste schopní odpočítať výdavky na prenájom vrátane daní, poistenia, úrokov z hypotéky, energií, upratovania a opráv. Môžete si dokonca odpočítať zásoby, ako sú uteráky a plachty. Okrem toho môžete odpísať amortizáciu, hodnotu stratenú v dôsledku opotrebenia domácnosti v priebehu času. Výzvou je určiť, kam rozdeliť náklady medzi čas, ktorý ste použili na osobné účely, a časom, ktorý ste si prenajali. Chcete viesť vynikajúce záznamy o dátumoch, príjmoch a výdavkoch. A najmite si daňového profesionála, aby správne priradil zdaniteľný a nezdaniteľný príjem.

Kľúčom k maximalizácii odpočtov je udržanie ročného osobného využitia vašej dovolenky na menej ako 15 dňoch alebo 10% z celkového počtu dní prenájmu, podľa toho, ktorá doba je vyššia. V takom prípade je možné dovolenkový dom považovať za prenájom s odpočtom z nájmu. Ak chcete, aby sa váš druhý dom považoval za nehnuteľnosť prenajatú, musíte sa vyhnúť prekročeniu hranice 10%. Aby ste mohli zistiť maximálny čas, ktorý môžete použiť v domácnosti na osobné použitie, nemali by ste svoj druhý domov v zásade používať viac ako jeden deň každých 10 dní, ktoré si prenajímate.

Ak chcete maximalizovať odpočty z prenájmu nehnuteľnosti, musíte sa do procesu prenájmu zapojiť aktívne. To znamená organizovať stretnutia s nájomníkmi a stanovovať podmienky nájomnej zmluvy pre nájomcov. A to je veľmi dôležité - musíte vlastniť aspoň 10% majetku.

Premena vášho druhého domu na primárne bydlisko

Stratégiou daňových výhod, ktorú vlastníci druhých domov používajú, aby sa vyhli plateniu daní z kapitálových výnosov pri predaji druhého domu, je zmena ich druhého domu na primárne bydlisko. Spôsob, ako to urobiť, je žiť v druhom domove dva roky z predchádzajúcich piatich rokov pred predajom domu. Toto kvalifikuje predaj na vylúčenie z daní so ziskom do 250 000 dolárov pre jediných zakladateľov a 500 000 dolárov pre spoločných zakladateľov.

Za rok 2009 a ďalšie roky platíte pravidelne 10% dane z kapitálových výnosov z tej časti zisku, ktorá sa rovná času, ktorý ste po roku 2008 využívali ako rekreačný dom.

Výpočet daní je komplikovaný

Váš daňový profesionál bude potrebovať všetky podrobnosti o tom, ako využívate svoj druhý domov. Tieto informácie musia byť sústavne zhromažďované a udržiavané po celý rok, aby váš daňový odborník mohol presne vypočítať váš upravený hrubý príjem a váš upravený upravený hrubý príjem. Mätúce? Skutočne je .

Turbo Tax vysvetľuje odpočty daní z prenájmu

Zdroje

IRS má veľa publikácií, ktoré vám pomôžu porozumieť základom vlastníctva druhého domu a tomu, ako sa dane vzťahujú na vlastníctvo. Viac informácií o vlastníctve, používaní a predaji vášho druhého domu a daňových výhodách a nevýhodách nájdete na www.IRS.gov a v nasledujúcich publikáciách.

Publikácia # 527 Prenájom nehnuteľností na bývanie (vrátane prenájmu dovolenkových domov)
Publikácia # 523 Predaj vášho domu