Nepriaznivé vlastníctvo a ako to funguje

Nepriaznivé vlastníctvo je právna doktrína, ktorú študujú predovšetkým študenti prvého ročníka právnickej školy a na ktorú sa zabudne hneď po skončení skúšok. Inak nejasný majetkový zákon, známy tiež ako „práva squatterov“, priniesol veľkú správu v roku 2011, keď muž z Texasu tvrdil, že získal dom vo výške 340 000 dolárov len za poplatok 16 dolárov, aby mohol podať vyhlásenie o nepriaznivom vlastníctve v budove krajského súdu. Ken Robinson následne vytvoril webovú stránku, vydal eBook a prednášal triedu študentov práva na SMU, kým bol vo februári 2012 nútený odísť z domu.

Čo je to nepriaznivé vlastníctvo a je možné ho skutočne použiť na prevzatie vlastníctva drahého predmestia?

Nepriaznivé vlastníctvo súvisí s priestupkom.

Zákon nepriaznivého držania

Teória, ktorá sa skrýva za nepriaznivým vlastníctvom, je jednoduchá: Ak niekto zaberá pozemky, ktoré nevlastní bez súhlasu vlastníka, musí skutočný vlastník podniknúť kroky na vylúčenie priestupcu v určitom časovom období (predpísané platným zákonom o premlčaní). Ak skutočný vlastník nekoná včas, nepriaznivý vlastník môže nadobudnúť vlastnícke právo k pozemku a stať sa zákonným vlastníkom.

Päť základných prvkov

Aby mohol nepriaznivý držiteľ prevládať, musí preukázať týchto päť základných prvkov:

To, že je v skutočnom vlastníctve pôdy a užíva ju ako skutočný vlastník podobného majetku.
Že držanie je vylúčené pre všetkých ostatných a nie je zdieľané so skutočným vlastníkom alebo so širokou verejnosťou.
Že nepriaznivé vlastníctvo je otvorené a viditeľné pre všetkých, aby ho mohol vidieť, takže skutočný vlastník by si bol vedomý toho, že nárok na nehnuteľnosť vkladá niekto iný.
Že nepriaznivý vlastník má nárok na majetok, ktorý je nepriateľský alebo nezlučiteľný s nárokom vlastníka.
Že nepriaznivé vlastníctvo bolo nepretržité a neprerušené počas celej premlčacej doby.

Požiadavky sa líšia podľa štátu

Podrobné požiadavky sa v jednotlivých štátoch líšia. Požadovaná doba držby môže byť v jednom štáte až päť rokov až v inom štáte až 20 rokov. Niektoré štáty požadujú, aby nepriaznivý vlastník počas tejto doby platil dane z nehnuteľností alebo vykonal vylepšenia pozemku; v iných štátoch tieto akcie skracujú požadovaný čas držania.

Niektoré štáty požadujú, aby nepriaznivý vlastník mal v dobrej viere presvedčenie, že je držiteľom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti; niektoré štáty dokonca požadujú „farbu nadpisu“, teda určitú formu dokumentu, ktorá má údajne sprostredkovať titul nepriaznivému vlastníkovi, ale je z nejakého dôvodu neplatná. Iné štáty vyžadujú, aby si nepriaznivý držiteľ uvedomoval, že neoprávnene vstupuje na územie EÚ. V niektorých štátoch je stav mysle nepriaznivého vlastníka irelevantný a dôležité je iba to, že pozemok je obývaný bez súhlasu skutočného vlastníka.

Ďalšie informácie získate v zákonoch vášho štátu.

Poučný prípad

Zatiaľ čo premlčacia doba je stanovená zákonom, požiadavky doktríny sú definované súdnymi rozhodnutiami vydanými sudcami. Na ilustráciu toho, ako nepriaznivé vlastníctvo funguje, sa pozrieme na súdny spor, ktorý mnohým študentom práva dal prvý úvod do tohto konceptu.

Belotti proti Bickhardt

Belotti proti Bickhardtovi, o ktorom rozhodol newyorský odvolací súd v roku 1920, sa zúčastnil vlastníkov priľahlých pozemkov v Bronxe. Majiteľ Lot J postavil na pozemku v roku 1892 salón a obytný dom, ale kvôli chybnej mape zasiahla budova niekoľko stôp do susednej Lot K, ktorú vlastnila Belottiho matka. V roku 1906 kúpil Bickhardt Lot J od dedičov pôvodného majiteľa, budovu rozšíril a odvtedy ju používal ako hotel.

V roku 1914 podal Belotti žalobu proti Bickhardtovi, aby odstránil zasahujúcu budovu z pozemku, ktorý zdedil po svojej matke. Belotti sa stretol s úspechom na úrovni prvostupňového súdu, ale Bickhardt sa odvolal. Odvolací súd v New Yorku zvrátil pôvodné rozhodnutie a zistil, že Bickhardt spĺňa požiadavky týkajúce sa nepriaznivého držania.

Bickhardt nevlastnil sporný majetok po dobu 20 rokov vyžadovaných podľa newyorskej premlčacej doby, ale súd zistil, že užívanie majetku predchádzajúcimi vlastníkmi bolo pripútané na jeho osobu, aby sa vytvoril neprerušený reťazec nepriaznivého držania od roku 1892. Bickhardt bol teraz právoplatný vlastník podľa zákona.

Účel nepriaznivého držania

Zatiaľ čo niektorí môžu považovať nepriaznivé vlastníctvo za získanie titulu krádežou, doktrína slúži niekoľkým dôležitým účelom.

Po prvé, zákon predpokladá, že niekto, kto vlastní pôdu, tak robí pod zákonom. Môže byť ťažké dokázať titul, pretože sa stratili listiny, ktoré sa nezaznamenali, alebo sú záznamy o vlastníckych právach nedostatočné. Doktrína nepriaznivého držania poskytuje ochranu pred nespoľahlivými dokumentmi a prostriedok na opravu dávnych chýb pri sprostredkovaní. Táto doktrína tiež vyžaduje, aby sa spory o majetok sporili v primeranej lehote, zatiaľ čo spomienky svedkov sú stále čerstvé a dôkazy sú spoľahlivejšie.

Nepriaznivé vlastníctvo podporuje produktívne využitie pôdy odmeňovaním tých, ktorí ju využívajú na poľnohospodárske účely, bývanie alebo iné využitie, a penalizuje tých, ktorí ju nechávajú neobsadenú. Napokon chráni očakávania jednotlivcov, ktorí už roky bez akýchkoľvek námietok používajú majetok. Často to prichádza v kontexte hraničného sporu, keď bol plot postavený na nesprávnom mieste a nikto roky zasahovanie nespochybňoval.

Prípad nepriaznivého držania v štáte Texas

Ken Robinson sa stal známym v lete 2011, keď sa presťahoval do prázdneho domu na dallaskom predmestí Flower Mound a vyhlásil ho za svoj vlastný na základe zaplatenia poplatku za registráciu 16 dolárov.

Okolnosti predchádzajúce prípadu

Robinson, bývalý námorný investor a investor do nehnuteľností, ktorý sám označil, objavil tento domov pri hľadaní potenciálnych investičných príležitostí v tejto oblasti. Dvor bol neupravený a dom sa javil ako opustený.

Robinson, ktorý si spočiatku myslel, že bude dobrým kandidátom na predaj na krátko alebo na daňové účely, nemohol nájsť majiteľa alebo držiteľa hypotéky, s ktorými by mohol rokovať, a nikde sa nenašiel záznam o exekúcii. Vtedy sa rozhodol získať dom pod náukou o nepriaznivom vlastníctve. Podal na kraj „čestné vyhlásenie o nepriaznivom majetku“, nechal vymeniť zámky a nasťahoval sa.

Hoci Robinson teraz udržiaval domov, ktorý chátral, jeho susedia z Kvetnej kopy neboli spokojní. Privolali políciu, ktorá domov navštívila. Keď Robinson policajtom ukázal čestné vyhlásenie, rozhodli sa, že nejde o trestnú vec, a odišli.

Národné mediálne pokrytie

Príbeh sa dostal do celoštátnych médií a Robinson bol zavalený žiadosťami o radu v oblasti nehnuteľností. Začal organizovať semináre o tom, ako získať dom takmer pre nič, a vydal na túto tému elektronickú knihu. Privítal v domácnosti potenciálnych klientov a zástupcov médií a rád poskytoval prehliadky a poukazoval na to, ako veci upratal. Potom ho dostihla sláva.

Ako sa ukázalo, pôvodná hypotekárna spoločnosť v roku 2009 skrachovala a hypotéku teraz držala Bank of America, ktorá bola príliš zaplavená ďalšími exekúciami, aby mohla podniknúť kroky na dome Flower Mound. Ale tvárou v tvár kvitnúcemu nepriaznivému vlastníctvu domáceho priemyslu a ďalším, ktorí sa snažili zopakovať Robinsonov zdanlivý úspech, začali spolu s ďalšími držiteľmi záložných práv zakročiť. 6. februára 2012 nariadil texaský sudca Robinsonovi, aby do týždňa dom vypratal. Odišiel bez protestu.

Prečo Robinsonova schéma nefungovala

Skutočne Robinson veril, že získa nárok na dom, alebo proste čakal svoj čas vychytralými výkopmi a zarábal na všetkej publicite?

Podľa zákona v Texase musel Robinson zostať v dome päť rokov, pričom platil dane z nehnuteľností a poplatky za združenie majiteľov domov, aby získal titul nepriaznivým vlastníctvom. Kedykoľvek počas týchto piatich rokov by bol predmetom vysťahovania skutočným vlastníkom, čo sa nakoniec stalo potom, čo Bank of America zachytila závan jeho schémy. Čo s tým čestným vyhlásením za nepriaznivé vlastníctvo v hodnote 16 dolárov, ktoré podal? Jednoducho to upozornilo svet na jeho nárok a poskytlo počiatočný dátum na ďalších päť rokov; neprenášala titul.

Lekcia z Robinsonovho príbehu sa vracia k účelom, pre ktoré bola vyvinutá doktrína nepriaznivého držania. Malo to byť prostriedkom na riešenie bona fide sporov o majetok vyplývajúcich z historicky všadeprítomných problémov v oblasti nehnuteľností, ako sú chybné a neadekvátne prieskumy, nedostatok pozemkových titulov alebo chýbajúce alebo chybné listiny. Nepriaznivé držanie nikdy nemalo odmeniť úmyselných narušiteľov a squatterov. Ako sa Ken Robinson dozvedel, nie je to dobrý obchodný model pre investorov do nehnuteľností.

Nepriaznivé vlastníctvo nebolo určené na odmeňovanie priestupkov a squatterov.