Všetko, čo ste kedy chceli vedieť o hypotékach na bývanie, ale báli ste sa opýtať

Potrebujete sa presťahovať za lepšou prácou alebo byť bližšie k rodine? Alebo je len čas na niečo nové? Možno hľadáte kúpu domu po prvýkrát v živote.

Ak je kúpa nového domu na obzore, máte na zváženie veľa možností. Najskôr zo všetkého, akú cenu hľadáte? Ako zistíte, či získavate dobrý obchod? Ak je to váš prvý domov, pravdepodobne budete mať veľa otázok o hypotékach. Možno ste si už kúpili nehnuteľnosť a máte hypotéku, ale skutočne nerozumiete, čo znamenajú vaše platobné podmienky alebo aké ďalšie typy pôžičiek majú kupujúci k dispozícii.

V tomto článku som chcel načrtnúť veľa z týchto podrobností a možností, aby ste mali lepšiu predstavu o tom, do čoho idete, aby ste mali jasnejší obraz vpred. Ak sa na to pozriete týmto spôsobom, čím viac informácií získate od začiatku, tým menej je pravdepodobné, že budete mať výhodu alebo sa neskôr dostanete do problémov kvôli niečomu, čo ste nevedeli. Poďme priamo do toho!

Foto rawpixel na Unsplash

Čo je to hypotéka?

Začnime definovaním, čo je hypotéka. Hypotéka je systém požičiavania peňazí, ktorý umožňuje kupujúcemu zložiť menšie množstvo peňazí, ako koľko stojí dom vopred. Povedzme, že si chcem kúpiť domov za 130 000 dolárov, ale mám na odkladanie iba 10 000 dolárov, alebo niekedy vôbec nič.

Banka alebo súkromný poskytovateľ pôžičiek vám potom umožní požičať si zvyšné náklady na dom a splácať ich s úrokmi v rámci vopred stanoveného času. To množstvo času, ktoré si požičiate, sa nazýva „doba“ pôžičky a môže trvať až 30 rokov. Aby ste sa ubezpečili, že zostanete na konci zmluvy a peniaze vrátite, je váš dom zložený ako kolaterál. Inými slovami, ak prestanete splácať úver, banka alebo veriteľ si od vás môžu vziať domov späť v procese uzavretia trhu.

Súčasťou vašej konkrétnej pôžičky je istina, úroky, dane a poistenie. Celková suma týchto štyroch častí sa bežne nazýva „PITI“, čo je jednoducho prvé písmeno každej časti vašej hypotéky (istina, úroky, dane, poistenie). Čo však znamená každé z týchto slov a z čoho pozostávajú? Skvelé otázky!

Rýchly kvíz

Pre každú otázku vyberte najlepšiu odpoveď. Kľúč odpovede je uvedený nižšie.

Koľko percent populácie kupujú domácnosti?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Kľúč odpovede

Foto Fernando Lavin na serveri Unsplash

Časti hypotéky

Štyri časti vašej hypotéky boli teda istina, úroky, dane a poistenie. Prejdime si jednotlivé časti, aby sme im lepšie porozumeli.

Riaditeľ

Istina je suma, ktorú ste si skutočne požičali na zaplatenie nového domu. To je cena domu mínus suma, ktorú ste zaplatili z vrecka. Ak ste neodložili žiadne peniaze, istinou je celá cena domu. Ak ste napríklad kúpili nehnuteľnosť za 300 000 dolárov a odložili ste 60 000 dolárov (magických 20%, ktoré veriteľ bežne vidí, a robí z nich pre nich menej riskantného kupujúceho), vaša hypotéka (váš príkazca) je 240 000 dolárov.

Keď už hovoríme o menej rizikových kupujúcich, ak máte na splácanie svojho domu aspoň 20% z kúpnej ceny, zvyčajne získate lepšiu úrokovú sadzbu a potom budete mať menej obručí, aby ste preskočili, aby ste sa kvalifikovali na požadovaný úver.. Banka / požičiavateľ vás v tom okamihu považuje za kvalifikovanejšieho, pretože v hre máte trochu kože.

Ak sa rozhodnete vložiť menej ako 20%, banka / poskytovateľ pôžičiek vás pravdepodobne nekvalifikuje na najnižšiu možnú úrokovú sadzbu a pravdepodobne bude vyžadovať, aby ste si kúpili súkromné poistenie hypotéky (PMI). PMI chráni banku / veriteľa v prípade, že nesplatíte hypotéku. NIE JE to isté ako poistenie majiteľa domu, ktoré vás ochráni v prípade požiaru, povodne, vlámania atď.

Sidenote: Ak nemáte alebo nechcete zložiť 20% vopred a ste povinní kúpiť si PMI, v určitom okamihu, keď ste zaplatili dostatočnú sumu banke / veriteľovi (zvyčajne to je magických 20%), môže zrušiť PMI a vaša mesačná splátka trochu poklesne.

Foto Lea Böhm na serveri Unsplash

Záujem

Úrok je to, čo vám banka účtuje za požičanie príkazcu, rovnako ako na vašej kreditnej karte. Napríklad, ak váš zostatok na hypotéke začína na 100 000 dolárov a váš úver je spísaný na 5% úrok, 30-ročné obdobie vyžaduje mesačnú splátku 536,83 dolárov. Za 30-ročnú pôžičku predstavuje celková suma všetkých vašich platieb necelých 193 259 dolárov. To je 93% prirážka k splácaniu úrokov k zostatku hypotéky!

Mnoho majiteľov domov s 30-ročnou hypotékou si neuvedomuje, koľko platia na úrokoch. Toto je problém. Riešením pre mnohých je urýchlenie splácania, a to buď splácaním väčšiny istiny každý mesiac, alebo uzavretím kratšej zmluvy o splácaní. Najznámejšie z nich je 15-ročné funkčné obdobie. Veľmi odporúčam ďalej sa tým zaoberať a porovnať mesačnú splátku s platbou za celé obdobie výpožičky, aby ste zaistili najlepšiu ponuku.

Dane

Dane sú suma majetkových daní, z ktorej sa odhaduje cena domu, ktorý kupujete. Táto suma predstavuje percento z hodnoty vášho domu a vychádza z oblasti, kde je dom postavený na podporu mesta, škôl a krajov a / alebo štátnej infraštruktúry v tejto oblasti. Táto hodnota môže stúpať a klesať v závislosti od domácich hodnôt v tejto oblasti počas doby životnosti vašej pôžičky.

Spravidla je to už súčasť vašej platby a bude stiahnutá a vložená do účtu úschovy, aby ste si na konci roka našetrili svoje platby, ale počas procesu nákupu si môžete zvoliť toto. Môžete dokonca dostať možnosť znížiť svoju mesačnú splátku a ušetriť tak na daniach sami. Ďalšia skvelá téma, na ktorú by ste sa mali zamerať.

Foto: Michael Browning na serveri Unsplash

Poistenie

Poistenie sa vypláca spoločnosti, ktorú si vyberiete, aby ste svoj domov poistili proti krádeži, požiaru alebo inej katastrofe vo forme poistenia domácnosti. Môžete sa odhlásiť z platenia tejto položky v rámci hypotéky a zaplatiť ju sami poisťovacej spoločnosti, ak sa tak rozhodnete. Ak vás však banka / veriteľ považuje za vysoko rizikového dlžníka, môže od vás vyžadovať, aby ste ho zahrnuli do splátky hypotéky. Väčšina ľudí sa rozhodne zaplatiť to mesačným hypotekárnym poukazom, pretože je to jednoduchšie.

Aj keď vaše platby s 30-ročnou pevnou úrokovou sadzbou (pevná úroková sadzba znamená, že nemôžu zmeniť vašu splátkovú sumu každý mesiac), hypotéka zostane rovnaká po celú dobu trvania pôžičky, na začiatku je štruktúrovaná tak, aby sa väčšina z nej rozdelila smerom k úroku, ktorý platíte z pôžičky. To znamená, že pri tradičnej 30-ročnej pôžičke trvá splatenie polovice istiny viac ako 20 rokov, pretože väčšinou platíte vopred úroky. Druhá polovica je platená za posledných 10 rokov. V skutočnosti sa tridsaťročné obdobie amortizuje tak pomaly, že po piatich rokoch (60 platieb) stále dlžíte asi 92% pôvodného zostatku.

Našťastie sa časom tieto zmeny a ďalšie platby, ktoré uskutočňujete, začnú uberať príkazcovi. V tom okamihu budete budovať „spravodlivosť“ alebo vlastníctvo svojho domu, a to je cieľ! Berte však do úvahy, že priemerný kupujúci, ktorý kupuje prvýkrát, si svoj domov udržiava iba menej ako päť rokov, keď podpíše tieto doklady. Robte si prieskum!

Poďme si teda povedať o typoch hypoték alebo spôsoboch, ako môžete zaplatiť za svoje nové bývanie.

Foto: Jared Rice z Unsplash

Tradičné typy hypoték

Prvou možnosťou, ktorú by ste mohli zvážiť, sú peniaze, pretože by vám to časom ušetrilo náklad! Ak máte našetrenú kopu cesta, zámožného príbuzného, ktorý vám chce dať kopu peňazí, alebo ste vyhrali Powerball, nemusíte si vôbec brať hypotéku. Nákup môžete rýchlo poslať ďalej, relaxovať a začať sa baliť. Nemusíte mať nárok ani na pôžičku. Blahoželáme!

Ak si však rovnako ako my ostatní musíte brať hypotéku na celú alebo časť nákupu, tu sú dnes najbežnejšie typy pôžičiek:

Fixná hypotéka na 30 rokov je zďaleka najbežnejším typom pôžičky na bývanie. Tento typ pôžičky financuje viac ako 75% všetkých nákupov. To znamená, že úroková sadzba, ktorú získate pri čerpaní pôžičky, zostane nasledujúcich 30 rokov rovnaká. Tieto pôžičky sú najlepšie, keď sú úrokové sadzby nízke alebo ak sadzby stúpajú, pretože nemáte ako predvídať, aké vysoké môžu byť. Sú tiež prvou voľbou pre ľudí, ktorí chcú predvídateľné platby a plánujú žiť v domácnosti dlhší čas, napríklad 5 až 7 rokov. S týmto programom bude vaša mesačná splátka pravdepodobne nižšia, ale časom budete platiť viac úrokov.

Fixná hypotéka na 15 rokov je rovnaká ako hypotéka na 30 rokov s fixnou splatnosťou, ale pôžičku splatíte v polovici času a zaplatíte 1/3 úroku. Tieto pôžičky majú zvyčajne nižšie úrokové sadzby, ale mesačná splátka je (samozrejme) vyššia ako pri 30-ročnej pôžičke. Zjavnou výhodou týchto pôžičiek by bolo, že pôžičku splatíte skôr a v domácnosti si rýchlejšie vybudujete vlastný kapitál. Nevýhodou môže byť vyššia mesačná splátka, ak je váš rozpočet dosť napätý.

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sú úvery, ktoré sa upravujú vo vopred určených intervaloch tak, aby odrážali súčasné hypotekárne úrokové sadzby v danom čase. Môžete sa rozhodnúť pre jedno z najobľúbenejších: 3-ročné ARM, 5-ročné ARM alebo 7-ročné ARM. Výhodou ARM je, že počiatočné úrokové sadzby sú zvyčajne nižšie ako pri 30-ročnej fixnej sadzbe, a ak neplánujete žiť v domácnosti dlhšie ako nastaviteľné časové obdobie, čo môže znamenať oveľa nižšiu mesačnú splátku, žiť tam.

Zjavným rizikom / nevýhodou môže byť, ak sa na konci obdobia ARM nebudete môcť pohybovať a úrokové sadzby budú podstatne vyššie ako pri nákupe. Vaša platba by sa tiež mohla výrazne zvýšiť bez upozornenia jeden mesiac alebo na určitý čas, čo znemožňuje uskutočnenie vašich platieb. Toto nie je najbezpečnejšia voľba pre nového kupujúceho domov.

Majte na pamäti, že ide iba o najtradičnejšie typy hypoték, ale je potrebné zvážiť niekoľko ďalších možností. Možnosti máte vždy!

Foto: Christian Koch na serveri Unsplash

Netradičné možnosti hypotéky

Ak je všetkých týchto hypotekárnych rozhovorov príliš veľa a potrebujete nejaké ďalšie možnosti, našťastie sú vám k dispozícii ďalšie.

Majiteľ Carry

Už ste niekedy počuli o výrazoch „ Majiteľ prenájmu “ alebo „ Vrátenie predajcu “? Tento typ usporiadania znamená, že predajca domu bude financovať celú alebo časť kúpy nehnuteľnosti sám. Tento typ financovania má pre obe strany výhody. Kupujúci platí menej nákladov na uzavretie, je kvalifikovaný ľahšie a má potenciál lepších podmienok a nižšej zálohovej platby za dom. To tiež otvára ďalšie možnosti flexibility pri platbe.

Výhody predávajúceho / vlastníka spočívajú v tom, že pri takomto financovaní sa ťažko predáva nehnuteľnosť, ktorá sa ťažko predáva, najmä na slabom trhu, najmä ak je domov netradičný. Nastavuje však tiež Predajcu tak, aby prijímal platby v priebehu času namiesto jednej vysokej jednorazovej sumy a zároveň úrokovo ukladal peniaze do svojich vreciek.

Výmenou za to Predávajúci riskuje, že mu zaplatíte tak, ako sľúbite. Ak by ste však nesplnili svoje slovo a neuskutočňovali pravidelné platby, zmluva obsahuje klauzuly, podľa ktorých môže nehnuteľnosť vziať späť, podobne ako by to urobila banka v prípade exekúcie.

Jedna poznámka : Predajca musí vlastniť dom zadarmo a bez poplatkov od banky, aby mohol vykonať spätnú prepravu.

Foto Sophia Baboolal na serveri Unsplash

Prenájom do vlastných rúk

Ďalšou netradičnou možnosťou kúpy domu je Rent to Own. V tomto usporiadaní rozhodujete o časti nájmu, ktorú platíte svojmu prenajímateľovi, ktorá bude určená na zloženie zálohy za kúpu domu na konci stanoveného obdobia. Ak sa nakoniec rozhodnete nehnuteľnosť nekúpiť, v podstate prepadnete, že ste na konci lízingu ušetrili peniaze. Nájomné za nehnuteľnosti v takomto usporiadaní by bolo zvyčajne vyššie, aby sa kompenzovali ďalšie prostriedky na zloženie zálohy.

Iba úrok a hypotéky na balón

Existujú aj hypotéky iba na úrok, kde splácate úrok z pôžičky počas prvých 10 rokov poskytnutia pôžičky a žiaden z príkazcu, a tiež hypotéky na splátky, pri ktorých platíte nízke mesačné splátky po stanovenú dobu (zvyčajne 5 až 7 rokov) a potom je zostatok úveru splatný v jednej veľkej paušálnej sume. Tieto typy pôžičiek sú pre vás ťažšie dostupné, riskantnejšie a pred zvážením niektorého z nich by ste sa mali poradiť s kvalifikovaným finančným poradcom.

Foto Brian Babb na serveri Unsplash

Pri prvom zvažovaní hypotéky na bývanie sa môže zdať trochu komplikovaná a takmer určite zdrvujúca. Je pre všetkých, takže určite nie ste sami. Nemusí to však byť komplikované. Ak budete mať trochu prieskumu, možno nejaké online prehliadky a budete sa pýtať na veľa otázok, budete sa čoskoro sami cítiť ako experti na túto tému.

Dúfajme, že vám tieto informácie trochu objasnili postup a odpovedali na niektoré vaše otázky týkajúce sa hypoték. Môže to byť pomerne ľahký proces, ak viete, čo robíte, ale často spôsobuje ľuďom veľa úzkosti. Vďaka týmto skutočnostiam dúfam, že môžete zmierniť svoje obavy a prejsť na zábavnejšiu časť, ktorú si vyberiete a presťahujete sa do svojho nového domova!