Prehľad trhu komerčných a priemyselných nehnuteľností v Severnom Yorku

Úvod do North Yorku

Toronto je jedným z najstabilnejších finančných obchodných centier na svete. To prispieva k rozšíreniu odvetvia finančných služieb. Rovnako relatívne nepoškodila skutočnosť, že Kanada sa dostala z globálnej finančnej krízy v rokoch 2007 - 2010. Rastúce medzinárodné postavenie mesta bude iba prispievať k dopytu po kancelárskych a priemyselných priestoroch v Toronte.

North York sa nachádza v centrálnej štvrti Toronta. Nachádza sa na sever od Starého Toronta, východne od Etobicoke a západne od Scarborough. Od 70. rokov sa rýchlo rozvíjal vďaka rastu centra mesta North York. Stalo sa druhým ekonomickým centrom mesta a súperilo iba s centrom Toronta. Ľudia a podniky, ktoré nemôžu nájsť miesto v centre mesta, čoraz viac nemôžu nájsť ani cenovo dostupné domy alebo kancelárie v North Yorku.

Tamojší stavebný sektor pravdepodobne v roku 2019 zasiahne desiaty priamy rok rastu, pretože táto oblasť sa snaží uspokojiť dopyt po nehnuteľnostiach. Napríklad miera nezamestnanosti klesla na 6%, čo bola najnižšia miera od deväťdesiatych rokov. Rastúca populácia zase zvyšuje dopyt po službách a komerčných nehnuteľnostiach. Toronto vidí najväčšiu vlnu výstavby a prestavby kancelárií za posledných desať rokov. Ponuka a dopyt sú však nerovnomerne rozdelené. To vytvára radikálne odlišné podmienky na trhu nehnuteľností v oblasti Veľkého Toronta.

Zatiaľ čo rezidenčné nehnuteľnosti si získavajú pozornosť budúcich investorov ako spôsob zbohatnutia, komerčné nehnuteľnosti v severnom Yorku v Toronte zažívajú boom.

Tamara Wilhite

Štát Toronto Real Estate

Podľa The Financial Post sa dostupnosť priemyselného vlastníctva v Kanade v roku 2018 znížila na historické minimum 3,9%. Dôležitejšie je, že tento nedostatok dostupných priemyselných nehnuteľností sa tak skoro nezmierni. To je dôvod, prečo v roku 2018 vyskočilo priemyselné nájomné v meste o 15%. Nájomné by mohlo rovnako stúpnuť aj v roku 2019, pretože ponuku nemožno priniesť online tak rýchlo, ako ju chcú podniky naplniť.

Jedným z hlavných faktorov zvyšovania nájomného za priemyselné nehnuteľnosti v GTA je nedostatok pôdy, na ktorej je možné stavať. Nie je dostatok pôdy na vybudovanie nových veľkých priemyselných zariadení. Populačný rast v Toronte zostáva silný. To nechá priemyselných vývojárov súťažiť a stratiť, keď niekto iný kúpi pozemky, na ktorých postaví výškové bytové domy. Dodatočné vybavenie existujúcich budov alebo investovanie do automatizácie s cieľom lepšie využiť priestor, ktorý majú, nie je vždy možnosťou pre priemyselné a obchodné firmy, čo mnohých vedie k tomu, že platia za nové zariadenia, ktoré nebudú online dva alebo viac rokov. Mnohé podniky sa napriek tomu rozhodujú pre budovanie svojich vlastných zariadení pre zabezpečenie, ktoré poskytuje.

Priemyselní nájomníci sú vyhodení, keď sú veľké budovy, v ktorých sa nachádzajú, prestavané na obytné účely. Je predsa jednoduchšie zbúrať starý sklad, aby ste mali pozemky na výstavbu mestských domov, ako vytrhnúť rad starých rodinných domov. Okrem toho je premena starých skladov a komerčných priestorov na priestranné lofty časovo uznávaným spôsobom uvedenia bytových jednotiek na trh. Zničenie tých istých komerčných budov, aby ste dostali pôdu na výstavbu stredových bytových jednotiek, je tiež jednoduché, pretože nevysťahujete súčasných obyvateľov, aby stavali lepší a hustejší bytový fond.

Pretože peniaze sú lacné kvôli nízkym úrokovým sadzbám a ohodnocovanie pozemkov aj priemyselných budov stúpa, nastal v novej priemyselnej výstavbe prudký nárast. Považuje sa to za rozumnú investíciu, pretože budova bude zhodnotiť približne 10% ročne a chráni spoločnosť pred dvojciferným zvýšením sadzieb za prenájom.

To všetko vysvetľuje, prečo sa stavebná činnosť v Toronte v roku 2018 zvýšila o 47%. Najväčším problémom pre podniky v Toronte je nedostatok vhodných miest, kde by chceli alebo potrebovali byť. Ideálne polohy sú v blízkosti mestských diaľnic a centier obyvateľstva. V oblasti Veľkého Toronta je vo výstavbe asi osem miliónov štvorcových stôp priemyselného priestoru. Odborníci z odvetvia tvrdia, že toto všetko by trh mohol absorbovať kvôli dopytu. Z celkového počtu zhruba 7,3 milióna štvorcových stôp nového priestoru, ktorý sa vyvíja v centre mesta, bol v skutočnosti už prenajatý na konci roku 2018.

Štát North York Obchodné nehnuteľnosti

V poslednom štvrťroku 2018 boli absorbované viac ako tri milióny štvorcových stôp priemyselného priestoru v oblasti Veľkého Toronta. Tri štvrtiny z toho sa vyskytujú na trhoch GTA West, ako sú Milton, Mississauga a Brampton. V celej metropolitnej oblasti Toronta je napriek tomu vysoký dopyt.

Trh v centrálnej časti Veľkej Toronta - vrátane Severného Yorku - má najnižšiu oblasť priemyselnej dostupnosti GTA na iba 0,8%. To vysvetľuje, prečo dopytovanie čistého nájmu v North Yorku prešlo sedem dolárov za štvorcový stopu. Sadzby priemyselného prenájmu sa medzi rokmi 2016 a 2018 medziročne zvýšili o 23%. Pre porovnanie, rast nájomného v rokoch 2014 až 2016 bol iba 0,8%.

Priemyselný inventár v New Yorku predstavoval na konci roku 2018 takmer 73 miliónov štvorcových stôp priestoru. V tom čase sa stavalo okolo 900 000 štvorcových stôp nového priemyselného priestoru, vo štvrtom štvrťroku 2018 však nebolo všetko dokončené. Leasingová činnosť bola viac ako dve milión štvorcových stôp priemyselného priestoru. Celková miera dostupnosti priemyselného priestoru v North Yorku bola na konci roku 2018 1,2%.

Budúcnosť trhu nehnuteľností v Severnom Yorku

Toronto je najviac obmedzeným priemyselným trhom v Severnej Amerike. Celkový trh má iba 2,2% dostupnosť. Na druhom mieste skončil Vancouver s 2,4%. Prečo rastie dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach? Je to väčšinou kvôli väčšej potrebe skladovacích priestorov, distribúcie potravín a priestoru elektronického obchodu. A ideálne miesto pre tieto zariadenia je v North Yorku z dôvodu dopravných trás ako Highway 400, Highway 401, Highway 404 a Don Valley Parkway. Úsek diaľnice 401, ktorý prechádza cez North York, je v skutočnosti najrušnejšou časťou diaľnice v Severnej Amerike.

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Toronte klesla v roku 2018 na 3%. Dopyt po kancelárskych priestoroch v centre mesta sa zmenšuje, pretože dopyt je stále vysoký v dôsledku silnejšieho lízingu od technologického priemyslu a celkovo silného trhu práce. Technologické spoločnosti predstavovali v roku 2018 30% používateľov priemyselného a komerčného priestoru. Spolupracujúce firmy sú na tomto trhu novým konkurentom a sú pozoruhodné tým, že si prenajímajú akýkoľvek veľký priestor, ktorý sa dostane na trh. To zvyšuje dopyt po priemyselných priestoroch všetkých veľkostí. Vo výstavbe je nový realitný priestor, ktorý však bude dokončený až v roku 2021. To

všetko naznačuje, že ocenenia a ceny nájmov komerčných a priemyselných nehnuteľností v North Yorku budú do roku 2021 naďalej rásť pri nízkych dvojciferných sadzbách. a pravdepodobne na ďalšie roky.

Referencie

„Priemysel GTA vzrástol v roku 2018 o 15 percent, smeroval vyššie“, Real Estate News Exchange, 21. januára 2019

„Nie je to len condos - aj v Toronte dochádzajú komerčné nehnuteľnosti“; The Financial Post, July 17, 2018

„Markets to watch in 2019“; PriceWaterhouseCoopers, 12. apríla 2019

„Toronto Industrial Snapshot“; Cushman a Wakefield; 11. apríla 2019

„Výhľad kanadského trhu nehnuteľností na rok 2019“; CBRE, 26. februára 2019