Kúpa vášho prvého domu: investícia do budúcnosti

Rodinné domy v Albany, NY (Fotografické kredity sa nachádzajú na konci tohto článku.)

Kúpa vášho prvého domu ako investícia

Existuje niekoľko dôležitých míľnikov, ktoré označujú významné okamihy nášho života - napríklad absolvovanie vysokej školy, začatie kariéry alebo svadba - a kúpa prvého domu je na tomto zozname vysoko. Ale skôr ako sa pustíte do takého monumentálneho nákupu, je prvoradé, aby ste našli odpovede na množstvo predbežných otázok, alebo aby ste riskovali, že vás krušné chvíle zaplaví. Ako si možno

viete predstaviť, neznalosť procesu nákupu domu môže spôsobiť, že niekto urobí sériu zlých rozhodnutí. To zase môže viesť človeka k nákupu nevyhovujúceho majetku (s ktorým je potom v dohľadnej budúcnosti spútaný).

Aby ste sa vyhli takémuto osudu, je užitočné pristupovať k procesu kúpy vášho prvého domu tak, ako by ste zvažovali potenciálnu investíciu. To neznamená, že by ste sa pri rozhodovaní o kúpe mali opierať iba o šance na zhodnotenie v domácnosti, aj keď to

je určite dôležitá úvaha (a ďalej sa jej venujeme v tomto článku). Nákup by ste mali skôr vnímať ako investíciu doživotnú a finančnú. Opýtajte sa sami seba:

Konkrétne, aký typ nehnuteľnosti je najvhodnejší pre vaše potreby? Bolo by pre vás výhodnejšie prenajať si na neurčito alebo kúpiť? Ak sa rozhodnete pre kúpu, ako dlho vám bude trvať návratnosť počiatočných výdavkov spojených s kúpou domu (napr. Zálohy, poplatky za žiadosti a transakcie, provízie realitnej kancelárie a rôzne poplatky)? Z tohto dôvodu si budete môcť pohodlne dovoliť typ nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem? Môžete bezpečne odvodiť, že hľadanie šťastia nezahŕňa stresovanie sa z dôvodu oneskorených splátok hypotéky alebo nepretržitú prácu, aby ste sa vyhli tomu, že vás pohltia dlhy!

Po zodpovedaní týchto otázok budete mať skôr, ako sa obrátite na hypotekárneho veriteľa, predstavu, čo je pre vás finančne možné. Tiež by ste mali vedieť, ako veriteľ „zväčšuje veľkosť ľudí“, skôr ako sa rozhodnete, či ich predbežne schváliť pre pôžičky na bývanie. Nakoniec sa musíte dôkladne oboznámiť s postupmi dôkladného prieskumu nehnuteľnosti a okolia, skôr ako sa rozhodnete pre nákup.

V tomto článku - prvom zo série investícií do nehnuteľností pre začiatočníkov - sa budeme zaoberať odpoveďami na všetky tieto otázky.

Vlastníctvo domu vám môže pomôcť skôr odísť do dôchodku.

Ako vám investícia do domu môže pomôcť dosiahnuť vaše finančné ciele

Vlastniť dom znamená viac než len mať miesto, kde by ste mohli položiť hlavu, vysadiť záhradu a zavesiť rodinné fotografie. Domov je veľmi skutočné finančné aktívum, ktoré pre väčšinu ľudí predstavuje veľkú časť čistého imania. Ako taký, hodnota domu môže byť využitá na to, aby pomohla človeku ľahšie dosiahnuť niektoré z jeho finančných cieľov

Myslíte si, že by ste chceli ísť do predčasného dôchodku? Mnoho ľudí sa rozhodne, že pôjdete do dôchodku skôr.

vziať si reverznú hypotéku na svoj domov, doplniť dôchodky a / alebo iné dôchodkové príjmy, aby im pomohla odísť do dôchodku skôr, ako by to inak mohli. Alebo by ste možno chceli založiť malý podnik, hodiť do vetra menovky a hodiny a stať sa vlastným šéfom! Požičanie vlastného imania vášho domu (tj. Trhová hodnota domu mínus nesplatený hypotekárny dlh) vám môže pomôcť získať dostatok kapitálu na začatie takéhoto snaženia. Ďalším spôsobom, ako využiť kapitál, ktorý ste si vytvorili vo svojom dome, je financovanie

vysokej školy pre vaše dieťa alebo deti (ak nejaké máte alebo by ste niekedy chceli).

Okrem peňažných výhod však okrem iných veľmi dôležitých faktorov musíte myslieť aj predtým, ako sa rozhodnete investovať do domu. Napríklad financovanie je nesmierny záväzok, a pokiaľ nie ste mimoriadne bohatí, môžete očakávať, že si na svoje bydlisko vezmete hypotéku na 15 až 30 rokov. Tiež budete zodpovední za všetky vzniknuté problémy s údržbou. Najdôležitejšie je, že dom, ktorý si kúpite, sa stane neoddeliteľnou súčasťou vašej identity. Musíte sa ubezpečiť, že akýkoľvek majetok, ktorý si vyberiete, je ten, v ktorom sa môžete dlhšie vidieť.

Prenájom versus kúpa domu (klady a zápory)

Nie je núdza o „guru“ z oblasti nehnuteľností, ktorí vám povedia, že je vždy lepšie kúpiť si radšej dom, ako prenajať. Spoločným argumentom v tomto zmysle je, že kúpa domu je z dlhodobého hľadiska lacnejšia ako prenájom, a to kvôli veľkým daňovým výhodám, ktoré so sebou prináša vlastníctvo. Tento prenájom je tiež ako „vyhodenie peňazí“.

Realita je v skutočnosti o niečo zložitejšia. Po prvé, daňové výhody spojené s vlastníctvom domu - hoci sú pekné - sa už započítavajú do vyšších nákladov na vlastníctvo domu. Ak by dane z nehnuteľnosti a úroky, ktoré platíte z hypotéky, neboli odpočítateľné od dane, môžete si byť istí, že ceny bývania by boli oveľa nižšie ako teraz (pretože celkové náklady na vlastníctvo by boli oveľa vyššie).

Ďalej jednoducho nie je pravda, že prenájom je vždy z dlhodobého hľadiska nákladnejší ako nákup. V skutočnosti môže byť v niektorých komunitách prenájom určitých typov nehnuteľností lacnejší. Dobrým indikátorom toho, že prenájom nemusí byť pre vás najhoršou vecou, ​​je to, že ak dokážete dôsledne ušetriť desať percent zo svojich zárobkov a pritom stále pohodlne žiť. Ak ste typ človeka, ktorý si neželá byť zaťažený nepreberným množstvom povinností (finančných aj iných), ktoré idú ruka v ruke s vlastníctvom domu, a stále môžete vrhnúť dostatok peňazí na investovanie do IRA, 401 (k) s a / alebo iné finančné zábezpeky zamerané na dôchodok, potom môže byť pre vás v skutočnosti lepšou voľbou prenájom.

Existuje tiež niečo, čo by sa dalo povedať, že nekotvíte sa na kúsku zeme na neurčitý počet rokov. Nájomníci majú ten luxus, že si môžu vyzdvihnúť a ísť

kamkoľvek chcú, bez obáv z ťažkostí s predajom domu. Iste, môžu existovať zmluvy o prenájme, s ktorými sa treba vyrovnať, ale ich úprava je oveľa ľahšia ako pri dlhodobých hypotékach! Navyše, ak by sa vlastník domu rozhodol v krátkom čase presťahovať do inej oblasti, neexistuje žiadna záruka, že si včas nájde kupujúceho, ba dokonca ani to, že taký kupujúci bude ochotný

zaplatiť cenu, ktorá (aspoň) kryje straty majiteľa domu.

Prenájom nemusí nevyhnutne vyhodiť peniaze.

Existuje však jedna veľmi dôležitá ujma na prenájme, ktorú si musíte uvedomiť. To znamená, že sa necháte zraniteľní voči inflácii (tj. Celkovému rastu cien v priebehu času a následnému poklesu kúpnej sily peňazí). Pokiaľ nebývate v byte, dome alebo v inom

majetku s regulovaným nájomným, váš prenajímateľ sa s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodne zvýšiť nájomné pri každom obnovení nájomnej zmluvy, aby so zvyšovaním životných nákladov (a bude) v priebehu času. Naopak, vaše mesačné splátky hypotéky budú stanovené s pevnou úrokovou sadzbou (za predpokladu, že si vezmete úver s pevnou úrokovou sadzbou), a nie sú vystavené inflácii. Poistenie majiteľa domu, dane z nehnuteľnosti a poplatky za údržbu sú, ale tieto náklady sú v porovnaní s mesačnými nákladmi na hypotéku oveľa menšie.

Príprava na transakčné náklady majiteľa domu

Ak ste odhodlaní kúpiť si dom aj po zvážení všetkých výhod a nevýhod, je načase začať sa pripravovať na finančný únik, ktorý vám takáto

investícia prinesie na niekoľko nasledujúcich rokov - ešte skôr, ako vy začnite hľadať konkrétne vlastnosti! Pokiaľ ste sa nenarodili so striebornou lyžičkou v

ústach, je pravdepodobné, že počiatočné náklady spojené s vlastníctvom domu vás budú triasť ako úder do útrob. Ale rovnako ako boxer, ktorý strávil

posledných deväť mesiacov tréningom, dokáže prekonať prvé neúspechy v zápase o titul a nakoniec prežiť súpera, aby zvíťazil; rovnako tak môže obozretný kupujúci, ktorý kupuje prvýkrát, vydržať obrovské predbežné náklady na jeho vlastníctvo.

Náklady na skľučujúcu transakciu, na ktoré sa budete musieť pripraviť, budú zahŕňať poplatky za inšpekciu, náklady spojené so získaním hypotéky (napr. Poplatky za prihlášku, poplatky za správu, poplatky za posúdenie), poistenie titulu, náklady na sťahovanie a provízie realitného agenta. A nezabúdajme na hypotekárne body (tj. Vopred splatné hypotekárne úroky, ktoré môžu dosiahnuť jedno až dve percentá z celkovej výšky úveru), ktoré

mnohí veritelia požadujú. Okrem značnej zálohy bude väčšine pracujúcich trvať od troch do piatich rokov, kým si po tak vysokej sume výdavkov vrátia svoje financie! Z tohto dôvodu by ste nemali ani uvažovať o kúpe domu, v ktorom aspoň tak dlho nemôžete vidieť, že v ňom žijete.

Všeobecne platí, že môžete očakávať, že transakčné náklady spojené so získaním hypotéky vám vynesú zhruba šestnásť percent z celkovej ceny vášho domu. ¹ Preto budete musieť pred predajom prinajmenšom toľko, aby ste zhodnotili svoju investíciu, aby ste dosiahli rovnováhu. Za posledných zhruba tridsaťpäť rokov sa celkový trh s nehnuteľnosťami tešil priemernému ročnému výnosu okolo deviatich percent - a to je veľmi, veľmi dobré! ²

Pravdepodobne sa budete musieť vyrovnať s dlhou (finančnou) zimou, keď budete ostreľovaní transakčné náklady!

Patria sem však nepredvídateľné výkyvy trhu, ktoré niekedy vedú k významným krátkodobým stratám. Ak si kúpite dom a potom sa ho po jednom alebo dvoch rokoch pokúsite vyložiť, prichádzate o pomalé, ale stále ocenenie, ktoré si trh s nehnuteľnosťami časom bude chcieť vychutnať. Tiež zvyšujete svoje šance na zaseknutie sa ako predávajúci na trhu s nízkym indexom trhu a pritom sa stále snažíte spamätať z transakčných nákladov na kúpu domu!

Úprimne hodnotím vaše financie

Keď získate všeobecné znalosti o transakčných nákladoch spojených s kúpou vášho prvého domu (približne 16%, ako je uvedené v predchádzajúcej časti), bude čas začať s približnými číslami, aby ste určili, koľko si vlastne môžete dovoliť minúť. Nechcete, aby ste si nakoniec odhryzli viac, ako dokážete prežuť, alebo sa vám môže veľmi dobre stať, že budete pracovať natoľko, aby ste držali krok s platbami, takže ste zriedka doma natoľko dlho, aby ste si svoju investíciu užili! Takže prelomte ceruzku a papier alebo softvér na tvorbu rozpočtu pre tých, ktorí sú technicky zdatnejší, a pripravte sa na to, aby ste sa poctivo pozreli na svoju finančnú situáciu:

Poctivo sa pozrite na svoje stravovacie návyky.

Najprv spočítajte svoje mesačné výdavky. Takéto náklady zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na, potraviny, vodu a elektrinu, účty za káblovú alebo satelitnú televíziu, internet a výdavky na voľný čas, ako sú stravovanie alebo návšteva kina. Ďalej vynásobte svoj hrubý mesačný príjem o desať percent (minimálna výška vašich mesačných zárobkov, ktorá by už mala byť určená na dôchodkové sporenie… Je to tak?), A potom pridajte odpoveď k svojim celkovým mesačným výdavkom. Na záver odčítajte toto číslo kombinovaných výdavkov od vášho hrubého mesačného príjmu.

Toto je suma, ktorú použijete ako základné porovnanie pri odhade, či si budete môcť dovoliť konkrétnu nehnuteľnosť, a to výpočtom mesačných splátok hypotéky, ktoré sa od vás budú vyžadovať, na základe celkovej ceny domu (mínus zloženie zálohy) a úroková sadzba veriteľa. Neskôr, keď aktívne hľadáte v zoznamoch nehnuteľností alebo na webových stránkach, môžete naraziť na nehnuteľnosť, ktorá sa vám skutočne páči, ale mesačné náklady na hypotéku vypočítate len trochu mimo vašu cenovú kategóriu. Ak sa tak stane, okamžite nestrácajte srdce! Existujú ešte ďalšie tri faktory, o ktorých sme zatiaľ neuvažovali:

Na úvod je zoznamová cena nehnuteľnosti zriedka rovnaká ako skutočná trhová hodnota nehnuteľnosti a konečná predajná cena nehnuteľnosti je často nižšia ako kótovaná cena. ³ Pamätajte tiež, že dane z nehnuteľnosti a úroky, ktoré platíte z hypotéky, sú odpočítateľné z dane. Preto jednoducho aktualizáciou vášho W-4 (alebo 1040-ES ak ste živnostník), môžete znížiť svoje daňové povinnosti a zvýšiť svoj mesačný príjem natoľko, aby ste si mohli pohodlne dovoliť hypotéku na ideálne bývanie, o ktorom ste si mysleli, že je mimo dosahu. Ak to nestačí, budete si môcť naďalej nehnuteľnosť dovoliť tým, že sa znova pozriete na svoje mesačné zvyky v oblasti výdavkov a utiahnete opasok, aby ste eliminovali ľahkovážne výdavky. (Napokon, nie je medzi nami veľa, ktorí by úprimne povedali, že si neprajeme, aby tu ležalo menej tržieb McDonalds!)

Pochopenie trhovej hodnoty

Len čo začnete s hľadaním, je viac ako pravdepodobné, že pred konečným výberom domu budete vystavení desiatkam potenciálnych kandidátov na bývanie. Udržujte si prehľad o cenách záznamu a konečných predajných cenách týchto nehnuteľností. Týmto spôsobom začnete intuitívne rozumieť rozdielu medzi skutočnou trhovou hodnotou domu a vyznačenou katalógovou cenou, ktorú sa mnohí predajcovia (a ich zástupcovia) snažia presadiť na prvých kupujúcich domov.

Stanovenie zálohy vo vašej domácnosti

Všeobecne je dobrým zvykom hneď od začiatku zaplatiť najmenej dvadsať percent z celkovej kúpnej ceny domu. ⁴ Ak to nemôžete urobiť, potom väčšina poskytovateľov pôžičiek vyžaduje, aby ste uzavreli súkromné ​​poistenie hypotéky. Robia to preto, aby sa chránili pred spútaním s nehnuteľnosťou, ktorej hodnota je menšia ako suma hypotéky, ak by z nejakého dôvodu kupujúci nesplácal úver. ⁵

To je pre nich v poriadku a dobré, ale teraz si musíte robiť starosti so zaplatením ďalších stoviek dolárov ročne na účtoch, aby váš veriteľ mohol v noci spať zdravšie. Z tohto dôvodu sa dôrazne odporúča, aby ste si pred čerpaním úveru na bývanie počkali, kým nemáte dostatok prostriedkov na zloženie dvadsaťpercentnej zálohy. Ak to absolútne nemôžete urobiť a uviazli ste na politike PMI , sledujte celkovú hodnotu vášho domu a zostatok vašej pôžičky. Nevyrovnaný zostatok by sa mal s postupujúcim platením znižovať akonáhle uvidíte, že klesol na osemdesiat percent alebo menej, môžete kontaktovať svojho veriteľa a zbaviť sa PMI (zvyčajne budú chcieť, aby ste najskôr zaplatili za hodnotenie)!

Niektorí kupujúci sa dokonca rozhodnú znížiť pôžičku na bývanie o viac ako dvadsať percent. Niekoľko poradcov v oblasti osobných financií by s týmto prístupom nesúhlasilo a usúdilo, že kupujúci má v úmysle získať viac než dosť na vyrovnanie úroku z hypotéky investovaním ďalších peňazí do vysoko výkonných finančných cenných papierov (napr. Akcie, dlhopisy, podielové fondy) namiesto toho. Napríklad, ak na vašej hypotéke vznikne úrok s pevnou úrokovou sadzbou osem percent a vy investujete svoje peniaze do podielového fondu s vysokými výnosmi, ktorý zarába v priemere desať percent, potom dosiahnete čisté zisky vo výške dvoch percent, ktoré by ste mali zmeškali jednoduchým zaplatením ďalších peňazí z hypotéky.

Ako je však povinný povedať vám každý prospekt podielového fondu: minulá výkonnosť nie je zárukou budúcich výsledkov . Aj keď trhy s akciami a nehnuteľnosťami majú historickú priemernú mieru zhodnocovania okolo desať percent ročne, je treba mať na pamäti, že

do tohto časového rámca je zahrnutých niekoľko katastrofických finančných otrasov ! Väčšina ľudí, ktorí čítajú tento článok, pravdepodobne nebola vinou prepadu na trhoch s akciami z roku 1929, ale čo japonská realitná bublina na konci 80. a začiatkom 90. rokov? Ak sa vám to zdá trochu neurčité, nezabudnite na krízu nezdravých dlhopisov, ktorá v rovnakom období otriasla Wall Street. A kto môže zabudnúť na našu najnovšiu finančnú horskú dráhu:

krach trhu s bývaním, ktorý sa začal v roku 2007?

Nespomínam tieto historické finančné požiare, aby som vás vystrašil. Mali by ste si vziať do úvahy vedomie, že napriek takýmto ekonomickým problémom sa akciovým a realitným trhom stále darilo zarobiť investorom priemerný ročný výnos okolo desať percent! Ak investujete na dlhé trate, nemusíte sa (až tak) obávať prudkého poklesu, ktorý občas otriasne finančným svetom, a dokážete prekonať ťažké obdobia, aby ste si mohli užiť dobré časy.

Šialenou vecou na „down“ trhoch je, že sú veľmi ťažké načasovať. Navyše, ak sa rozhodnete investovať viac peňazí do finančných cenných papierov, ako by ste normálne chceli, a nechcete splácať hypotéku rýchlejšie, môžete sa zaseknúť v jednom z týchto poklesov a nakoniec dosiahnuť stratu. Bezpečnejšie je preto investovať pravidelne do svojich dlhodobých finančných cenných papierov (napr. IRA, 401 (k) s), ako by ste to zvyčajne robili, ale ak máte to šťastie, vážne zvážte splatenie hypotéky rýchlejšie. schopný.

Okrem toho, ak ste pred uzavretím hypotéky dôkladne preskúmali nehnuteľnosť a jej okolie (diskutované o niečo ďalej), môžete rozumne očakávať, že sa hodnota vašej nehnuteľnosti časom zhodnotí. V takom prípade dosiahnete zisk iba vtedy, ak si rýchlejšie vytvoríte vlastný kapitál v domácnosti (ak máte dobré poistenie nehnuteľnosti). A nezabudnite: dať viac peňazí dopredu na domácnosť znamená požičať si menej - a to je vždy dobrá vec!

Na ilustráciu zvážte tieto dva scenáre:

Najskôr si predstavte, že ste si zobrali pôžičku iba na úročenie - alebo bez nulových peňazí - na nehnuteľnosť za 100 000 dolárov s ročnou úrokovou sadzbou päť percent. Preto ste v prvom roku hypotéky nashromaždili úroky vo výške 5 000 dolárov z pôvodne požičanej sumy istiny (100 000 dolárov), čo predstavuje celkový záväzok vo výške 105 000 dolárov. To znamená, že za každú splátku hypotéky, ktorú urobíte len za prvých dvanásť

mesiacov, pôjde 420 dolárov na úrok z vašej pôžičky (5 000 dolárov / 12 mesiacov = 416,67 dolárov). Inými slovami, ak je vaša mesačná splátka hypotéky 540 dolárov, potom približne sedemdesiat osem percent vašich splátok nebude smerovať k vyplateniu sumy, ktorú ste si požičali!

Nezabudnite tiež, že budete musieť zohľadniť ďalšie výdavky spojené s politikou PMI (keďže ste kúpili dom za menej ako dvadsať percent nižšiu cenu). V uvedenom scenári by vás bežná politika stála asi 40 dolárov mesačne. Takže by ste vlastne platili osemdesiatpäť percent z vašej mesačnej sumy hypotéky vo výške 540 dolárov (420 dolárov + 40 dolárov = 460 dolárov alebo 540 dolárov x 0,85 = približne 460 dolárov) na úrokoch a poplatkoch za poistenie,

ktoré vás už nijako nepribližujú k splácaniu tvoj domov. A to pred zdanením (majetkom)!

Teraz si predstavte, že ste si kúpili to isté 100 000 dolárov za dom pri päťpercentnej ročnej úrokovej sadzbe po zaplatení dvadsaťpercentnej zálohy (20 000 dolárov) vopred. To znamená, že si musíte požičať iba 80 000 dolárov od veriteľa a v prvom roku hypotéky zaplatíte o úroky z vášho úveru o 1 000 dolárov menej ako v predchádzajúcom príklade - alebo 4 000 dolárov. Z tohto dôvodu sa iba šesťdesiatdva percent z

rovnakej mesačnej splátky hypotéky vo výške 540 USD použije na splácanie akumulovaného úroku z vašej pôžičky v prvom roku (4 000 USD / 12 mesiacov = približne 333 USD; a 333 USD / 540 USD = približne..62).

Navyše, keďže ste sa rozhodli zaplatiť za svoj domov najmenej dvadsať percent, nemusíte sa obávať ťažkostí (a výdavkov) s politikou PMI . To je teda celkový rozdiel o dvadsaťtri percent viac vašich ťažko zarobených peňazí smerujúcich k splácaniu istiny z úveru na bývanie v prvom roku, na rozdiel od alter-ega „zabezpečenie hypotéky iba na úrok“ v prvom roku scenár. Najlepšie na tom všetkom je, že

vaše mesačné splátky hypotéky sa budú čoraz častejšie míňať na splácanie istiny, ktorú dlžíte rýchlejšie, pretože celkový nesplatený zostatok sa v priebehu rokov znižuje (za predpokladu, že ste si požičali za pevnú úrokovú sadzbu).

Ako vidíte, je rozumné hneď od začiatku znížiť množstvo peňazí, ktoré budete dlžníkom hypotekárnemu veriteľovi, v záujme (bez zamýšľaného trestu) vyplatiť dlžnú sumu - a ukončiť svoj vzťah s poskytovateľ pôžičky - čo najrýchlejšie. Požičiavajúce inštitúcie nie sú riadené filantropmi a čím dlhšie takýmto organizáciám umožníte mať kontrolu nad vašim finančným osudom, tým viac smútku môžete očakávať v podobe hromadenia úrokov, poplatkov a obťažujúcich telefonátov v stredu večer, ak náhodou zabudnete platba. (Re: „Je to v pošte, Guv'nah - prisahám na to, že ja chudobné hladujúce deti, že áno!“ )

Nečakajte však, že pôžičkári vám povedia o negatívnych aspektoch spojených s požičiavaním peňazí. Chcú, aby ste im dlžili čo najdlhšie, pretože tak veritelia dosahujú zisk. V nasledujúcej časti podrobnejšie rozpracujem motivácie, ktoré poháňajú poskytovateľov hypoték.

Nečakajte však, že pôžičkári vám povedia o negatívnych aspektoch spojených s požičiavaním peňazí. Chcú, aby ste im dlžili čo najdlhšie, pretože tak veritelia dosahujú zisk. Spracujem