Stanovenie hodnoty nehnuteľného majetku produkujúceho príjem

Čítajte ďalej a dozviete sa, ako určiť hodnotu nehnuteľného majetku, ktorý vytvára príjmy.

Tierra Mallorca

Vlastníte nehnuteľnosť, ktorá produkuje príjem alebo by mohla produkovať príjem? Prajete si určiť približnú hodnotu nehnuteľnosti?

Ak áno, nasledujúce informácie vám pomôžu dospieť k hodnote založenej na štandardných špecifických informáciách. Tieto informácie je možné použiť na rodinný dom, mezonet, viacbytové jednotky, komerčné nehnuteľnosti, pozemky, maloobchodné predajne a ďalšie nehnuteľnosti, ktoré vytvárajú príjem.

Miera kapitalizácie (Cap Cap)

Miera kapitalizácie alebo Cap Cap je pomer používaný na odhad hodnoty výnosných nehnuteľností. Sadzba stropu je čistý prevádzkový príjem vydelený predajnou cenou alebo hodnotou nehnuteľnosti vyjadrenou v percentách. Väčšina investorov, poskytovateľov pôžičiek a odhadcov používa sadzbu stropu na odhad kúpnej ceny pre rôzne typy výnosných nehnuteľností. Miera trhového stropu sa určuje na základe vyhodnotenia finančných údajov o podobných nehnuteľnostiach, ktoré sa nedávno predali na konkrétnom trhu. Každý trh je iný.

Cap rate poskytuje spoľahlivejší odhad hodnoty ako multiplikátor trhového hrubého nájomného (GRM), pretože výpočet cap cap využíva viac finančných podrobností nehnuteľnosti. Pri výpočte GRM sa zohľadňuje iba predajná cena nehnuteľnosti a hrubé nájomné. Výpočet maximálnej sadzby zahŕňa predajnú cenu nehnuteľnosti, hrubé nájomné, príjem z prenájmu, čiastku neobsadeného miesta a prevádzkové náklady, čím poskytuje spoľahlivejší odhad hodnoty.

Nakoniec sa predajca snaží predať za čo najnižšiu možnú mieru, zatiaľ čo kupujúci sa snaží kúpiť za najvyššiu možnú mieru. Z pohľadu ktoréhokoľvek investora platí, že čím vyššia je maximálna sadzba, tým lepšia je investícia. Do hry môžu vstúpiť ďalšie premenné, ako napríklad poloha, stav atď., Ktoré sa nemusia vždy prejaviť v miere Cap.

Sadzba Cap je definovaná ako „Čistý prevádzkový príjem“ (NOI) vydelený trhovou hodnotou. Trhovú hodnotu môžete získať aj vydelením kurzu NOI / Cap.

Typický príklad:

• Nehnuteľnosť má NOI (čistý prevádzkový príjem) 80 000 dolárov a vyvolávacia cena 1 000 000 dolárov.
• (80 000 USD / 1 000 000 USD) x 100 = 8% Miera CAP
• Nehnuteľnosť má NOI (čistý prevádzkový príjem) 80 000 dolárov a stropná sadzba 8%. (80 000 dolárov / 0,08) = 1 000 000 dolárov

Multiplikátor hrubého nájmu (GRM)

Multiplikátor hrubého nájomného alebo GRM je pomer, ktorý sa používa na odhad hodnoty majetku, ktorý produkuje príjem. GRM poskytuje hrubý odhad hodnoty a je oveľa menej podrobný ako použitie vAP tates, ale je veľmi užitočný pri rýchlej analýze vlastností s malými informáciami po ruke. Na výpočet multiplikátora hrubého nájomného za nehnuteľnosť, predajnej ceny a celkového hrubého nájomného sú potrebné iba dve finančné informácie. Ak sú tieto informácie k dispozícii pre viac nedávnych predajov podobných typov príjmových nehnuteľností v konkrétnej oblasti, možno ich použiť na odhad trhovej hodnoty iných podobných nehnuteľností v tejto oblasti. Niektorí investori používajú mesačný GRM a niektorí používajú ročný GRM.Mesačný GRM sa rovná predajnej cene nehnuteľnosti vydelenej potenciálnym mesačným príjmom z prenájmu a ročný GRM je predajná cena vydelená ročným potenciálnym príjmom z prenájmu.

Trhový GRM predstavuje iba hrubý odhad hodnoty a má určité obmedzenia, ako napríklad nezohľadnenie miery neobsadenosti a prevádzkových nákladov. Pamätajte, že keď máte dostatok informácií na výpočet limitných sadzieb vs. GRM, využite limitné sadzby.

Typický príklad:

• Nehnuteľnosť má predajnú cenu 300 000 dolárov a potenciálne mesačné nájomné 3 500 dolárov.
• 300 000 USD / 3 500 USD = 85,71 GRM
• V rovnakom scenári vypočítajte „odhadovanú trhovú hodnotu“ na nájme 80 GRM a 3 500 $:
• 80 x 3 500 dolárov = 280 000 dolárov (odhadovaná trhová hodnota)

Čistý prevádzkový príjem (NOI)

Čistý prevádzkový príjem je práve ten, čistý prevádzkový príjem konkrétnej nehnuteľnosti. Vypočítava sa tak, že sa vezme ročný hrubý príjem znížený o prevádzkové náklady konkrétneho majetku. Zahŕňa to všetky príjmy z majetku, ako aj všetky prevádzkové náklady.

Typický príklad:

• Príjem (nájomné a iné) 250 000 dolárov
• Suma voľného miesta: - 5 000 dolárov
• Prevádzkové náklady: - 175 000 dolárov
• Čistý prevádzkový príjem 70 000 dolárov

Jednoducho povedané, NOI vám ukáže, koľko peňazí zarobíte po zaplatení všetkých vašich výdavkov a inkasovaní všetkých vašich nájmov. Je to vynikajúci nástroj aj na výpočet hotovostných tokov. NOI je veľmi dôležitý pri výpočte maximálnych sadzieb a krytia dlhu.

Vrátenie hotovosti v hotovosti

Cash on Cash Return je percento, ktoré meria návratnosť hotovosti investovanej do výnosového majetku. Zistí sa to tak, že sa hotovostný tok pred zdanením vydelí investovanou hotovosťou (záloha) a zobrazuje sa v percentách (%). Ak sa peňažný tok pred investíciou do dane rovná 25 000 USD a naša hotovosť investovaná do nehnuteľnosti predstavuje 100 000 USD, návratnosť hotovosti sa rovná 25%. Vrátenie hotovosti v hotovosti sa počíta tak, že sa vezme hrubý príjem mínus voľné miesto a prevádzkové náklady a potom sa odpočíta ročná dlhová služba, ktorá vám poskytne hotovostný tok pred zdanením. Peniaze v hotovosti sa zvyčajne používajú na hodnotenie ziskovosti príjmových nehnuteľností, najmä pri porovnaní viacerých príjmových nehnuteľností.

Typický príklad:

• Osoba investuje 25 000 dolárov do nehnuteľnosti s hotovostným tokom pred zdanením 9 000 dolárov.
• (9 000 dolárov / 25 000 dolárov) X 100 = 36% (návratnosť v hotovosti).

Pomer krytia dlhovej služby (DSCR)

Pomer krytia dlhu (DSCR) je často používanou značkou, ktorá meria schopnosť nehnuteľnosti produkujúcej príjem pokryť mesačné splátky hypotéky. DSCR sa počíta vydelením čistého prevádzkového príjmu (NOI) ročnou dlhovou službou nehnuteľnosti. Ročná dlhová služba sa rovná ročnému súčtu všetkých úrokov a istiny zaplatených za všetky pôžičky na nehnuteľnosť. Miera krytia dlhu menej ako 1 naznačuje, že príjem z nehnuteľnosti nie je dostatočný na pokrytie hypotekárnych splátok a prevádzkových výdavkov. Väčšina poskytovateľov pôžičiek používa DSCR na rozhodnutie, či má nehnuteľnosť dostatočný príjem na pokrytie dlhovej služby. Väčšina poskytovateľov pôžičiek dáva prednosť hodnote 1,1 až 1,2 alebo vyššej (informujte sa u svojho miestneho veriteľa). Čím vyššia je DSCR, tým vyšší je príjem na pokrytie dlhovej služby. To v konečnom dôsledku znamená pre banky (z ich pohľadu) menšie riziko.

Typický príklad:

• Nehnuteľnosť má NOI 50 000 dolárov a ročná dlhová služba 36 000 dolárov
• (50 000 dolárov / 36 000 dolárov) = 1,38
• DSCR (DCR) by bol vyšší ako 1,3. To znamená, že nehnuteľnosť generuje približne o 38% viac čistého ročného príjmu, ktorý by bol potrebný na vybavenie ročnej splátky hypotéky. (Informácie o výpočte NOI nájdete v NOI).

Dúfam, že vám uvedené pomohlo. Skutočná hodnota akejkoľvek nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, či má alebo nemá príjem, je hodnota, za ktorú predávajúci ochotný predajca predá a za čo ochotný kupujúci zaplatí. Konečnú kúpnu cenu môže ovplyvniť veľa faktorov. Medzi tieto faktory patrí predmet, nehnuteľnosť, poloha, fyzický stav, vek stavby, osobné faktory kupujúceho alebo predávajúceho, vhodnosť, ročné obdobie, faktory dopytu, vyjednávacie schopnosti, znalosti kupujúcich a predávajúcich, miera investora požadovaného výnosu, do určenia hodnoty alebo dohodnutej predajnej ceny pravdepodobne vstúpia vnímané riziká, potrebné opravy, odložená údržba, súlad so stavebným zákonom, možnosti predaja predajcu, predpokladané verzus uvedené výnosy a náklady, náklady na financovanie a ďalšie faktory.