Vykonáte náležitú starostlivosť pri nákupe vidieckeho majetku

Výhľad na vrchol San Franciska z nášho objektu neďaleko Williams, AZ

Deb Kingsbury

Nákup vidieckeho kúska krajiny

V septembri 2018 sme s manželom podpísali záverečné dokumenty týkajúce sa 36 akrov nevyvinutej pôdy mimo mriežku borovice piniovej, borievok a lúk severne od mesta Williams v Arizone a na juh od Grand Canyonu. Boli sme (a stále sme) nadšení z našej novej nehnuteľnosti, po niekoľkých mesiacoch hľadania, prezerania desiatok nehnuteľností a dokonca aj jedného vycúvania zo zmluvy o kúpe inej nehnuteľnosti.

Počas toho sme sa veľa naučili, na čo sa máme pýtať a na čo sa máme pozerať pri zvažovaní vidieckeho pozemku. Dozvedeli sme sa tiež, že zatiaľ čo mnoho realitných agentov vie, čo sa týka obytných a mestských nehnuteľností, nemusí nutne poznať všetky podrobnosti o vidieckych nehnuteľnostiach, takže je dôležité si pred podpísaním urobiť svoju vlastnú dôkladnú starostlivosť. kúpna zmluva a nakoniec kúpa pozemku.

Aj keď sú naše skúsenosti špecifické pre severnú Arizonu - konkrétne pre oblasť Coconino - dúfam, že vedomosti, ktoré sme získali, vám pomôžu bez ohľadu na to, kde sa nachádzate.

Po popoludňajšom daždi monzúnového obdobia sa formuje dúha

Fotografia z našej nehnuteľnosti, ktorú nazývame „36-akrové drevo“

Otázky, ktoré treba položiť, a veci, ktoré by ste mali vedieť pred zatvorením vidieckeho majetku

Naozaj sme nevedeli, aké otázky o vidieckych nehnuteľnostiach, ktoré nás zaujímajú, keď sme začínali s hľadaním, a dozvedeli sme sa (takmer úplne ťažko), že skutočnosť, že nehnuteľnosť môže vyzerať a cítiť sa ako miesto na kúpu, je realita nie je vždy taký jasný alebo prijateľný.

Je niekoľko vecí, na ktoré je potrebné myslieť a pýtať sa na ne:

Existuje legálny prístup?

Najjednoduchší legálny prístup k nehnuteľnosti existuje, ak má balík frontage na verejne prístupnej ceste. Niekedy však topografia alebo vodné prvky obmedzia prístup k pozemkom z cesty, alebo medzi verejnou cestou a pozemkom môže byť jeden alebo viac ďalších pozemkov v súkromnom vlastníctve. Ak do objektu nie je prístup alebo z ktorého nie je možný priamy prístup z verejnej cesty, je potrebné vecné bremeno pre prednosť v jazde. Vecné bremeno sa bežne v činoch označuje ako poskytnutie vniknutia, vystupovania a spiatočnej cesty z nehnuteľnosti cez pozemok jedného alebo viacerých ďalších nehnuteľností na verejne prístupnú cestu.

Na zákonnom prístupe záleží. Jedna vec, ktorú sme sa dozvedeli o nehnuteľnosti, ktorú sme takmer kúpili, bola, že nemala legálny prístup, aj keď sme k nej mohli ísť autom. Žiadny legálny prístup znamená, že kraj by nevydával žiadne povolenia - na výstavbu, solárne, septikové atď. vlastníctvo. Môže to dokonca viesť k pokutám alebo, v horšom prípade, k príkazu na úplnú alebo čiastočnú dekonštrukciu budovy. Poznajte riziká nákupu majetku, ktorý nemá legálny prístup.

Existuje fyzický prístup a je rovnaký ako zákonný prístup?

Len preto, že je parcela podpísaná, legálny prístup neznamená, že k nej môžete skutočne ísť autom. Možno ešte nebola vytvorená žiadna cesta. Alebo možno existuje trasa, ale je ťažko alebo dokonca nemožne prístupná vozidlom. Možno je prístup v určitých obdobiach roka obmedzený alebo nemožný.

Pozreli sme sa na nehnuteľnosť s krásnymi výhľadmi a ďalšími lákavými prvkami, ale legálny prístup na mapu v skutočnosti neexistoval „na zemi“. K nej však vedela dobrá nespevnená cesta… ale táto cesta nebola skutočným, legálnym prístupom. Prerazila priamo cez ďalšie zatiaľ nerozvinuté súkromné vlastníctvo, ale nešlo o zaznamenané vecné bremeno.

Z rovnakého dôvodu môže mať nehnuteľnosť fyzický prístup, ale tento fyzický prístup (cesta) nemusí byť v skutočnosti legálnym prístupom. Určite sa opýtajte, nielen predpokladajte na základe toho, čo vidíte a ako jazdíte k nehnuteľnosti.

Je fyzický prístup k nehnuteľnosti udržiavaný alebo zoraný?

Postará sa o to kraj, mesto alebo súkromný večierok najatý HOA / POA? Alebo by ste boli vy, vlastník nehnuteľnosti, zodpovedný za udržiavanie prístupu k nehnuteľnosti?

Existuje prieskum?

Prieskumy môžu stáť tisíce dolárov, takže ak už bol jeden vykonaný pre nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť, vyžiadajte si kópiu od predávajúceho, alebo ak je zaznamenaná, môžete si vyžiadať kópiu od stavebného inšpektora jurisdikcie alebo od katastrálneho úradu.

Okrem hraníc a rohov nehnuteľnosti bude v prehľade uvedené aj nejaké zjednodušenie.

Existujú vecné bremená?

Vecné bremeno je zákonné právo prechádzať alebo inak využívať cudzí pozemok na určený účel. Väčšina nehnuteľností má jedno alebo viac vecných bremien, vrátane tých pre verejné služby, aj keď v súčasnosti žiadne neexistujú. Tiež by vás zaujímalo, či existujú prístupové práva k iným, inak vnútrozemským nehnuteľnostiam, ktoré môžu na vstup alebo výstup použiť iní súčasní alebo budúci vlastníci nehnuteľností.

Existujú pravidlá týkajúce sa toho, čo môžete a čo nemôžete urobiť v rámci vecného bremena na svojom vlastnom pozemku, napríklad napríklad inštalácia oplotenia, od ktorých sa môže vyžadovať, aby ste šírku vecného bremena nastavili späť, a nie priamo na čiaru svojho pozemku.

Viď vecné bremená: Poznajte svoje vlastnícke práva

Aké sú neúspechy?

Úskalia nie sú zámienkou na zakúpenie nehnuteľnosti, ale chcete vedieť, ako ďaleko od línií majetku musíte byť, pokiaľ ide o septik, budovy, oplotenie atď. Úskalia sa často líšia podľa toho, čo neúspech je pre a či je to na ceste oproti iným súkromným majetkom. Existujú prekážky napríklad aj pre vodné prvky a odtoky.

Bola vykonaná kontrola na mieste (septický test), a ak áno, aké boli výsledky?

Mnoho, ak nie drvivá väčšina,vidiecke nehnuteľnosti budú vyžadovať septický systém, ak plánujete mať na danom pozemku obydlie akéhokoľvek druhu, pretože sa nemôžete jednoducho pripojiť k obecnej kanalizácii. Aký typ septiku sa bude vyžadovať, určuje vyšetrovanie lokality (a / k / a perk test, aj keď tento výraz sa v dnešnej dobe používa zriedka, prinajmenšom tam, kde žijeme). Septické systémy môžu byť štandardné alebo konvenčné, alebo to môžu byť alternatívne systémy, ktoré stoja oveľa viac. Štandardný systém môže bežať 5 000 - 8 000 dolárov, zatiaľ čo alternatívne systémy môžu stáť desiatky tisíc dolárov. Takže zistite, či bol na nehnuteľnosti, o ktorú sa zaujímate, urobený septický test, a ak áno, aké boli výsledky. Ak ešte nebol vykonaný žiadny test, môžete predajcu požiadať o vykonanie testu. Ak predajca nie je ochotný minúť peniaze za test, je len na vás, potenciálnom kupcovi,rozhodnúť, aké dôležité je pre vás urobiť jeden pred kúpou nehnuteľnosti.

Septické testy / miestne vyšetrenia sú špecifické pre miesto vykonania testu. Zatiaľ čo jedna oblasť nehnuteľnosti môže vyhovovať štandardnému septiku, iná oblasť nemusí, takže sa budete musieť rozhodnúť, kde na nehnuteľnosti, ktorú chcete postaviť, pretože váš septik bude musieť byť v určitej oblasti od testovacích otvorov. To je obzvlášť dôležité pri väčších nehnuteľnostiach, kde by ste mali k dispozícii rôzne možnosti staveniska a mohli by ste uprednostniť jeden viac ako iné.

Bager vykopáva na našom pozemku v oblasti, ktorú sme radšej stavali, testovacie otvory - vlastne hlboké, sklonené zákopy.

Existuje HOA alebo POA?

Zatiaľ čo si mnohí z nás spájajú HOA s mestskými, prímestskými a vidieckymi obytnými nehnuteľnosťami, dokonca aj niektoré vidiecke nehnuteľnosti s rozlohou niekoľkých akrov sú súčasťou HOA alebo bežnejšie Združenia vlastníkov nehnuteľností (POA). Ak je to tak, zistil by som, kto je jeden alebo viacerí členovia rady, a aspoň jednému z nich pred uskutočnením nákupu zavolám, len aby som skontaktoval a získal predstavu o tom, ako riadia svoje združenie a čo hovoria najviac dôležité je vedieť o živote v tejto oblasti.

Ak vyššie uvedené áno, aké sú pravidlá a poplatky a na čo sa tieto poplatky vzťahujú?

V našom prípade pravidlá POA zahŕňajú veci, ako je percento stromov, ktoré je možné odstrániť / vyrezať na pozemku, a obmedzenia komerčného využitia pozemku, aby sme vymenovali dva z mnohých. A naše ročné poplatky za POA idú predovšetkým na údržbu škvárových ciest. Ak je s nehnuteľnosťou, ktorú chcete kúpiť, spojené kópie HOA alebo POA, nezabudnite dostať kópiu týchto pokynov a prečítajte si ich. Aj keď sa úroveň presadzovania týchto pravidiel líši podľa HOA / POA, vždy je dôležité vedieť, o aké pravidlá ide.

Môžete stanovať na svojom pozemku?

Ako HOA / POA, tak miestna jurisdikcia (napr. Okres) môžu zaviesť obmedzenia týkajúce sa toho, kedy a kedy a na aké obdobie a za akých okolností môžete kempovať na vlastnom pozemku, či už ide o kempingový stan alebo cestovný príves alebo RV. Niektoré jurisdikcie budú vyžadovať povolenie na táborenie na vašej pôde a obmedzia počet dní, ktoré môžete v danom roku urobiť. Tieto pravidlá sú niekedy odlišné, ak máte stavebné povolenie.

To znamená, že veľa ľudí táborí na svojich vidieckych majetkoch, aj keď to pravidlá a regulácie v skutočnosti neumožňujú. Alebo to robia bez povolenia. A mnohí nikdy nenarazia na problém. Uvedomte si však, aké sú pravidlá a čo sa môže stať, ak ich nebudete dodržiavať. Takto sa aspoň môžete rozhodnúť, či to stojí za to riziko a či môžete prijať následky, ak sa napríklad niekto sťažuje a zavolá HOA / POA a / alebo kraj.

Sú dostupné nástroje alebo je to služba mimo siete?

Elektrina, voda, zemný plyn, telefón, kábel / internet - všetky služby a verejné služby, na ktoré sme zvyknutí, že sú v blízkosti mesta, na predmestí a dokonca aj v mnohých vidieckych obytných oblastiach, často nie sú také prístupné, pokiaľ vôbec, vidiecke vlastnosti. A ak do svojho majetku získate nejaké alebo všetky, náklady na to môžu byť vysoké alebo dokonca neúmerné. Takže ak je pre vás dôležité mať tieto pomôcky, zistite, či ich má hotel k dispozícii a aké náklady vám môžu vzniknúť, aby sa tak stalo.

Ak naopak CHCETE byť mimo rozvodnú sieť - napríklad používať solárne, veterné a iné alternatívne spôsoby napájania - možno budete chcieť zistiť, či iní ľudia a objekty v okolí môžu priniesť verejné služby a či by to znamenalo vidieť vedie napríklad elektrické vedenie a potrubie. Bolo by to v poriadku, keby sa to stalo?

Aký bude zdroj vašej pitnej vody? Môžete vŕtať studňu, nechať si priviesť vodu alebo odtiahnuť vodu?

V našom prípade by vŕtanie studne nebolo reálne, pretože vodná hladina je tisíce metrov pod povrchom. Mnoho majiteľov nehnuteľností v tejto oblasti má dodávanú vodu a skladovanú vo veľkých cisternách alebo viacnásobných cisternách, ktoré potom čerpajú do svojich domovov. Niektorí ľudia sami čerpajú vodu, plnia ju na miestnych vodárenských staniciach a čerpajú ju do svojich cisterien v nádržiach na zadnej časti nákladného vozidla alebo prívesu. Ostatní ľudia zhromažďujú a uskladňujú dažďovú vodu (ktorá sa môže používať v spojení s vyťaženou alebo dodávanou pitnou vodou), čo je to, čo plánujeme urobiť. Upozorňujeme, že dažďová voda by mala byť (v mnohých oblastiach bude musieť zodpovedať požiadavkám kódu) pred použitím v domácnosti.

Existuje služba vyzdvihnutia koša? Ak nie, kde môžete vziať svoje odpadky?

Na mieste, kde sa nachádza naša nehnuteľnosť, sa nenachádza žiadny týždenný odvoz odpadu alebo recyklácia, hoci niektorí ľudia majú skládky a platia za to, aby ich súkromná spoločnosť pravidelne vyprázdňovala. Ak to nie je možnosť, ktorá je k dispozícii alebo ktorú uprednostňujete, zistite, kde sú miestne skládky a recyklačné stanice a aké budú náklady na vás.

S tým súvisí aj to, že život na vidieku je veľkým stimulom pre znižovanie odpadu. Je úžasné, ako veľmi to dokážete s určitou rozvahou a úsilím, nehovoriac o kompostovaní.

Existuje oplotenie a je na hranici pozemku s požadovanými neúspechmi?

To, že vidíte oplotenie, ešte neznamená, že je tam, kde má byť. V našom prípade sa starý pasienkový plot spojený s rančom v tejto oblasti zarezáva cez zadnú časť nášho pozemku a na jeho druhej strane sú štyri hektáre nášho pozemku. Ľudia predpokladali, že táto línia plotu je hranicou medzi našim súčasným majetkom a štátnou pôdou, ktorá nás hraničí, takže sme museli umiestniť štítky so súkromným majetkom a pokúsiť sa zablokovať dvojkoľajnú cestu, ktorú vytvorili ľudia šoférujúci pozdĺž plotu, takže je to pre nás trochu problém… aj keď sme to zistili, skôr ako sme zatvorili nehnuteľnosť a boli sme ochotní ju prijať a časom riešiť.

Ak je na pozemku oplotenie, ktoré nie je tam, kde by malo byť, zistite, o koho plot sa jedná a či ho môžete presunúť alebo odstrániť. Hovorím to preto, lebo tak ako v našom prípade je tento pasienkový plot majetkom ranča, a hoci je možné ho posunúť späť tak, aby sa zhodoval s našou hranicou vlastníctva, musel by zostať nedotknutý. A presun alebo nové oplotenie by išlo na naše náklady, nie na ranč.

Je to oblasť pasenia sa na voľnom výbehu (voľný výbeh)?

Tu je prehľad práva otvoreného rozsahu z Arizonskej univerzity: Arizona Open Range „Law“

Pred zakúpením by ste pravdepodobne mali mať odpovede na ďalšie otázky:

Aké sú vaše práva na vodu a minerály?
Aké sú súčasné dane z nehnuteľností?
Aká je pôda a substrát? Je to dobré na stavbu, pestovanie atď.?
Podlieha majetok alebo akákoľvek jeho časť záplavám?

Aké ďalšie otázky by ste mali položiť?

Čo som vynechal? Aké ďalšie otázky, ktoré by ste navrhli potenciálnym kupujúcim vidieckej pôdy, by ste sa mali opýtať pri vykonaní náležitej starostlivosti? Dajte mi vedieť v komentároch nižšie a pridám ich do zoznamu.

Slovo o povoleniach

Zatiaľ čo sa veľa ľudí, ktorí vlastnia vidiecke nehnuteľnosti, rozhodne stavať bez získania povolenia (aspoň v tejto oblasti to mnohí robia) a bez toho, aby prešli príslušným inšpekčným procesom, iní uprednostňujú riešenie ďalších nákladov a niekedy aj frustrácie zo získania požadovaných povolení., aby sa predišlo možným nástrahám ísť vpred bez nich. Spadáme do druhej kategórie - čo nie je komentár k rozhodnutiu nikoho iného, iba to, s čím sme sa najviac uspokojili.

Zatiaľ čo rozhodnutie o získaní povolení na všetko od domov po domy pre hostí a malé domčeky (niekedy známe ako bytové jednotky s príslušenstvom), prístavby, solárne fotovoltaické a septické systémy a ďalšie je osobnou voľbou, uvedomte si riziká vykonania niektorého z predchádzajúcich uvedené projekty (a iné veci) bez povolenia, keď je technicky potrebné povolenie. Nezabudnite, že ak chcete prenajať stavebné projekty alebo ich časti, môže byť výzvou nájsť dodávateľov alebo subdodávateľov, najmä tých, ktorí majú licenciu a sú ochotní pracovať bez platného povolenia.

Tiež, ak existujú objekty na nehnuteľnosti, o ktorú sa zaujímate, boli tieto stavby postavené s povoleniami (ak boli potrebné)?

Vedzte, že môže byť ťažké, ak nie nemožné, získať pôžičku alebo hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, ak existujú stavby, ktoré boli postavené bez potrebných povolení. Ak teda staviate bez povolenia a neskôr sa rozhodnete predať, možno budete musieť nájsť kupca hotovosti, ktorý je ochotný túto skutočnosť ignorovať a ktorý má peniaze na nákup bez pôžičky, alebo s vami uzavrieť dohodu medzi vlastníkom a prepravcom.

Kontaktujte stavebné oddelenie svojej jurisdikcie alebo navštívte jeho webovú stránku, kde získate ďalšie informácie o tom, kedy a na aké účely sú potrebné povolenia, a spýtajte sa na náklady na povolenie a požiadavky na zákonné predpisy.

Otázky a odpovede

Otázka: Kde sa môžem dozvedieť viac o kempingu na mojom súkromnom pozemku?

Odpoveď: Ak ste tu v Coconino County v Arizone, bolo by to oddelenie rozvoja komunity: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Boli by to tí, ktorí by požadovali informácie a kde môžete získať povolenie. Ak sa nachádzate niekde inde, kontaktoval by som podobný úrad vo vašom kraji / oblasti - stavebné oddelenie / úrad pre povolenie.

Kúpili ste vidiecku pôdu? Aká bola skúsenosť a vynechal som niečo vyššie?

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizone 18. augusta 2020:

Nie, župa neuvádza zoznam nehnuteľností na predaj. Ale miestne realitné kancelárie áno. Verím, že výpisy nájdete aj na Zillow.

Pat Fitzpatrick 17. augusta 2020:

Uverejňuje župa zoznam dostupných nehnuteľností? Skvelý článok, ďakujeme za zdieľanie

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizone 20. júla 2020:

Ahoj, Tommy. Ide to pomaly, ale stabilne. Pracujeme na projektoch týkajúcich sa nehnuteľnosti, ale ešte sme nezačali s hlavnou budovou. Pracujeme na plánoch s architektom mimo siete, ktorý sa špecializuje na pasívne solárne domy.

Šťastný lov majetku, ak sa rozhodnete preskúmať túto oblasť. Milujeme to tam vonku, hlavne všetku divočinu.

Tommy 17. júla 2020:

Ďakujem Deb, Váš príspevok bol veľmi užitočným východiskovým bodom. S manželkou zvažujeme kúpu pozemkov severne od Williamsu. Ako prebieha stavebný proces?

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizone 12. decembra 2019:

Vďaka, Michael! Som rád, že tieto tipy z našich osobných skúseností môžu byť užitočné. Pravdepodobne existuje niečo - veci - zabudol som alebo som ich prehliadol, ale je to začiatok.

Michael Duncan z Nemecka 11. decembra 2019:

Dnes už viac ako kedykoľvek predtým nie je núdza o škaredé podvody a podvody v oblasti nadobúdania nehnuteľností a nehnuteľností, ako sa občas uvádza v programoch spravodajských magazínov, ako je CBC Marketplace a ďalšie mediálne zdroje. Toto je, bohužiaľ, stav vecí, v ktorom sme sa náhodou ocitli.

Preto je skutočne potrebné vopred si pripraviť správne domáce úlohy a náležitú starostlivosť, aby sa predišlo hrozným následkom podvodov a podvodov.

Váš príspevok tu našťastie ukazuje, ako na to! Momentálne sám zvažujem kúpu nehnuteľnosti a zistenia, ktoré ste tu uviedli vo svojom článku, sa mi zdali užitočné. Ďakujeme za zostavenie týchto postrehov a tipov!

Deb Kingsbury (autor) z Flagstaffu v Arizone 10. januára 2019:

Určite by som predpokladal, že existujú rozdiely medzi jednotlivými štátmi, nehovoriac o jednotlivých okresoch, najmä pokiaľ ide o stavebné predpisy a požiadavky, vrátane septikov. Myslím si, že väčšina ďalších vecí, ako napríklad problémy so zákonným prístupom, vecné bremeno atď., By boli veľmi podobné, ak nie rovnaké.

Liz Westwood z Veľkej Británie 10. januára 2019:

Toto je dôkladný a užitočný článok pre všetkých, ktorí plánujú nákup pozemkov v USA. Mám pravdu v domnienke, že niektoré rozhodnutia sa môžu líšiť v závislosti od umiestnenia štátu?