Skryté náklady na nákup vo Francúzsku

Pixabay

Náklady na kúpu nehnuteľnosti, ktorá sa dá kúpiť, môžu byť oveľa vyššie, ako sa zdá na prvý pohľad. Spočiatku sa pozriete na kúpnu cenu, náklady na uzavretie a poplatky, splátky hypotéky a náklady na údržbu nehnuteľnosti. Je však potrebné zvážiť ešte niekoľko vecí.

Správa nehnuteľností

Správa vašich vlastných nehnuteľností je síce nákladovo efektívna, ale nemusí to byť praktické. Ako každý ostrieľaný investor vie, všetko, čo sa môže pokaziť, sa pokazí v najnevhodnejšom čase. Môže byť ťažké reagovať na kúrenie, ktoré sa pokazí uprostred noci alebo praskne potrubie v sobotu, keď žijete za rohom a poznáte miestneho kutila osobne. Čo urobíte, keď bude suterén, ktorý je zaplavený, v inej krajine a dokonca v inom časovom pásme? Každý investor kedykoľvek môže vážne chcieť zvážiť výhody prenájmu správcu nehnuteľnosti, ale zahraniční investori majú ďalšie časové a priestorové prekážky, vďaka ktorým môže byť správca nehnuteľnosti nevyhnutnosťou ako luxusom.

Správca nehnuteľnosti sa spravidla stará o všetko. Od hľadania a preverovania nájomcov cez kontrolu a údržbu nehnuteľností až po inkasovanie platieb si môžu a budú zarábať. Keď už hovoríme o zarábaní peňazí, často si účtujú až 30% alebo viac z príjmu z prenájmu. Ak máte pocit, že budete potrebovať pomoc správcu nehnuteľnosti, nezabudnite výdavky zahrnúť do svojich finančných plánov.

Nájdenie nájomcu

Inzercia vašej nehnuteľnosti na vyhľadanie nájomcov môže byť drahá. Ak si najmete správcu nehnuteľnosti, bude za vás zodpovedný za vyhľadanie nájomcu, môžu však ďalej znášať náklady s. Či tak alebo onak, zaplatíte. V závislosti na vašom trhu bude možno potrebné vložiť malý inzerát do miestnych novín. Prípadne možno budete musieť inzerovať na národnej alebo medzinárodnej úrovni vo viacerých novinách, na webových stránkach a v časopisoch. Z dlhodobého hľadiska bude nezariadený byt samozrejme vyžadovať menej často, pravdepodobne kratšie. Z krátkodobého hľadiska bude dovolenka vyžadovať takmer nepretržitú reklamu na rôznych miestach.

Môžete tiež zvážiť reklamu na výskum. Pravidelným umiestňovaním s získate dobrú predstavu o úrovni dopytu po vašom type nehnuteľnosti. Môžete dokonca umiestniť reklamy na svoje nehnuteľnosti za rôzne ceny, aby ste určili, čo bude na trhu chýbať.

Okrem reklamy si môžete najať realitného agenta. Realitný agent pre vás nájde nájomcu, ale neponúka všetky ďalšie služby alebo výdavky správcu nehnuteľnosti. Aj keď by pre vás mohlo byť dobrým obchodom, keby ste si náklady realitného agenta hradili sami, francúzske právo ponúka ustanovenie, podľa ktorého sa náklady na realitného agenta delia medzi prenajímateľa a nájomcu.

Daň z príjmu z prenájmu pre nerezidentských investorov

Cudzinci sú povinní priznať svoje príjmy z prenájmu francúzskym daňovým úradom. Sociálne odvody nebudú platiť od nerezidentov, môžu však existovať ďalšie daňové povinnosti.

Tieto príjmy budete musieť priznať aj svojej domovskej krajine. Niektoré krajiny podpísali s Francúzskom zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré vám pomôžu chrániť vás pred dvojnásobným platením daní z rovnakého príjmu.

Na vaše daňové povinnosti a daňový režim, na ktorý sa musíte prihlásiť, budú mať vplyv ďalšie faktory. Kľúčovými určujúcimi faktormi sú váš celkový príjem, doba prenájmu, objem nehnuteľností na prenájom, ktoré vlastníte, a to, či je nehnuteľnosť zariadená alebo nezariadená. Vaše postavenie ako neprofesionálny prenajímateľ, profesionálny prenajímateľ alebo spoločnosť tiež ovplyvní vaše daňové registrácie a povinnosti.

Tieto zložité daňové situácie najlepšie posúdi účtovník alebo daňový právnik.

Zariadené jednotky na prenájom na dovolenku

Prenajatie nehnuteľnosti jednotlivcom na dovolenke bude mať celý rad výdavkov, ktoré nezariadené, dlhodobé, nie. Zariadený prenájom samozrejme znamená, že potrebujete kúpiť všetok nábytok a domáce odevy, ktoré by ste mohli potrebovať na dovolenke. Zariadené prenájmy však tiež vyžadujú častejšie výmeny uvedeného vybavenia a podláh. Rekreanti často zapĺňajú dovolenkový prenájom oveľa viac ľudí, ako by obvykle bývali, čo by malo za následok väčšie opotrebenie. Niektorí ľudia tiež prejavujú menšiu úctu k vybaveniu prenajatej nehnuteľnosti a spôsobia škodu len pri minimálnej starostlivosti alebo ľútosti.

Daň z majetku

Na nehnuteľnosti prenajaté za účelom predaja sa budú vzťahovať nielen dane z príjmu, ale aj dane z nehnuteľností. Zariadené a nezariadené nehnuteľnosti podliehajú rôznym daniam. Zaistené prenájmy môžu podliehať dani z vlastníctva nehnuteľnosti, taxe fonciere; Miestne obchodné sadzby, taxe professionnelle; a daň z pobytu, taxe d'habitation. Na nezariadené nájomné sa vzťahuje daň z vlastníctva nehnuteľnosti, taxe fonciere, daň z pobytu, taxe d'habitation, však platí nájomca. Ďalším nákladom na nezariadený prenájom je taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) na odvoz odpadu.

Zjavný výdavok, daň z príjmu z prenájmu, nie je jediným výdavkom. Dane z nehnuteľností, prieskumy, opravy spojené s prieskumom a ďalšie je potrebné starostlivo zvážiť.

Zákonné prieskumy

Vo Francúzsku sa vyžaduje, aby prenajímatelia poskytovali potenciálnym nájomcom určité zákonné prieskumy. Týmito prieskumami sú prieskum prírodných alebo technologických rizík, prieskum energetickej hospodárnosti a prieskum Lead Paint.

Prieskum prírodných alebo technologických rizík sa vyžaduje pre akýkoľvek majetok nachádzajúci sa v spoločenstve, kde existuje plán prevencie rizík alebo oblasť s rizikom seizmického pohybu. Správa odhaľuje, či je alebo nie je hotel vystavený riziku poškodenia alebo nebezpečenstva záplav, zemetrasení, veľkých búrok, lavín, zosuvov pôdy alebo nebezpečných materiálov z tovární alebo dopravných trás. Túto správu je potrebné predložiť krátkodobým alebo dlhodobým nájomcom. Je možné ho získať od miestnej prefektúry a platí šesť mesiacov.

Prieskum energetickej hospodárnosti poskytuje potenciálnemu nájomcovi odhad spotreby energie a nákladov na vykurovanie nehnuteľnosti. Táto správa musí byť predložená všetkým dlhodobým nájomcom a niektorým krátkodobým prenájmom. Správa je vypracovaná profesionálom a je platná desať rokov.

Prieskum olova sa používa na zistenie existencie farby na báze olova v starších budovách. Ak je váš majetok novší ako 1949 alebo sa zistí, že je bezolovnatý, nemusíte už prieskum nikdy opakovať. Ak sa olovo nájde, musíte podniknúť kroky na jeho profesionálne a bezpečné odstránenie a po šiestich rokoch opätovné testovanie.

Zjavné náklady na dokončenie prieskumov nie sú jedinými nákladmi. Musíte tiež vziať do úvahy náklady na odstránenie olovnatej farby, vylepšenia vlastností na zlepšenie spotreby energie alebo vylepšenia na zmiernenie prírodných rizikových faktorov. Na záver musíte zvážiť nehmotné náklady, ktoré bude mať dopad týchto prieskumov na rozhodnutie potenciálnych nájomcov o skutočnom prenájme vašej nehnuteľnosti alebo hľadaní inde.

Správa o stave

Okrem požadovaných prieskumov by sa mala na začiatku a na konci každého prenájmu pripraviť správa o stave. Aj keď je možné túto správu pripraviť na základe spoločného úsilia prenajímateľa a nájomcu, je vhodné zachovať profesionálne služby právneho zástupcu alebo realitného agenta. Huissier je kvázi vládny úradník, ktorého náklady na vypracovanie správy určuje zákon. Poplatok sa zvyčajne delí medzi prenajímateľa a nájomcu.

Poistenie nájmu

Poistenie nájomného je voliteľný, ale dobre odporúčaný náklad nehnuteľností na kúpu. Poistenie proti nezaplateniu nájomného vás bude spravidla stáť od 3 - 5% z nájmu, je však daňovo uznaným výdavkom.

Investície do nehnuteľností sú tradične pomerne bezpečným a výnosným prostriedkom na zväčšenie bohatstva, ale spojené veľké sumy peňazí vytvárajú inherentné riziko. Zmierte svoje riziko pomocou dobre premysleného investičného plánu, ktorý zohľadňuje všetky predvídateľné náklady a vankúš pre neznáme.

Ubytovateľ Pozor

Ako každá iná investícia, ak je naplánovaná dobre, môže byť investovanie do francúzskych nehnuteľností lukratívnym úsilím, nenechajte sa však nachytať nevedomými informáciami.