Hoas vs majitelia domov - potenciálne obete korupcie

Všetko je o správnej rade

HOA (Združenie vlastníkov bytov) je také dobré, ako sú hodnoty a priority ľudí, ktorí sú členmi predstavenstva. Je to práca nevďačná a prečo by to niekto chcel robiť, je dostatočný dôvod na to, aby spochybnil svoju agendu. Mojím dôvodom bolo zastaviť krvácanie zo starej komunity a pokúsiť sa zachovať, ak nie zvýšiť hodnotu svojho domu - svoju investíciu.

Existujú rôzne typy HOA; rodinné domy, mestské domy, byty a / alebo družstvá. Mestské domy v mojej komunite s 433 jednotkami majú predajnú cenu od 145 000 dolárov do 175 000 dolárov v súčasnosti. Takže v podstate majitelia domov, ktorí kupujú tieto nehnuteľnosti, sú pracujúci ľudia ako ja. Máme zmes dôchodcov, kupujúcich prvých rodinných domov a nájomcov. Žijú výplatu k výplate.

Niekedy sa domnievam, že nedostatok obchodného zázemia sa môže rovnať zlým finančným rozhodnutiam alebo zlému hospodáreniu s peniazmi. Ale keď som bol zvolený do správnej rady v mojom združení, objav korupcie bol ohromujúci. Predpokladám, že bývalí členovia správnej rady môžu mať zášť pri vykonávaní tejto „práce“ ako dobrovoľníci a majú pocit, že si môžu niečo zaslúžiť alebo im niečo dlží, alebo oportunistami - čo podľa mňa poškodilo naše združenie.

70 miliónov Američanov teraz žije v komunitných združeniach

… podľa štatistík z roku 2018 Nadácia pre výskum združení v komunitách

Rast obyvateľov HOA v priebehu rokov

Úrad pre ochranu majiteľov domov

Korupcia, sprenevera a ego

Ako už bolo uvedené, združenie je len také dobré ako správna rada - všetci dobrovoľníci. Rozbehol som sa k rade, keď som zistil, že moje žiadosti o údržbu zostávajú nezodpovedané; nehnuteľnosť začína vyzerať nevychovane a prebieha pochybná činnosť.

Keď som bol prvýkrát zvolený, objavil som spreneveru. Áno. Viem, že toľko združení a majiteľov domov podozrieva alebo obviňuje členov rady alebo správcovské spoločnosti z „krádeže“, ale dôkazy som skutočne našiel. Komunitný manažér v tom čase skončil odsúdený na šesť rokov väzenia. Oveľa ľahšie sa hovorí, ako robí.

Medzitým bolo niekoľko predchádzajúcich členov rady podozrivých, že dostali „provízie“ v rovnakom čase. Nikto si teda nevšimol, že rezervné peniaze boli každý mesiac prevádzané z účtu - pokiaľ všetci dostávali svoj spravodlivý podiel alebo sa len nikdy neobťažovali pozrieť si bankové výpisy.

Existujú aj členovia rady, ktorí na tabuli slúžia ako výlet ega. Náš posledný prezident celý deň jazdil vo svojom elektrickom vozíku - robil láskavosti pre tých, ktoré sa mu páčili a spôsoboval problémy tým, ktorých nemal rád - nazývaného selektívne presadzovanie.

Preto som kandidoval na palubovku tento druhýkrát. Zastaviť zvýhodňovanie, ktoré bolo také zjavné. Je ťažké prekonať nezodpovedné kroky a zbytočné míňanie (našich peňazí) bez hlasovania väčšinovej rady. Avšak aj keď ste v predstavenstve iba jedným hlasom, stávate sa zasvätenými do vnútorných akcií a rozhodnutí, ktoré prijímajú.

Môže to byť niekedy náročné na čas a stres. Aj preto sa veľa dôchodcov dobrovoľne stáva členom rady HOA, pretože majú čas venovať sa riadnemu fungovaniu združenia - a to, že som 433 radových domov, sa považuje za špičkový objekt strednej veľkosti. Dáva mi to zabrať.

Počet komunitných združení v USA sa v roku 2018 pohybuje medzi 346 000 až 348 000.

Štatistika a rast v roku 2017

Inštitút komunitných združení

Počnúc základmi

Pretože HOA sú korporácie, väčšina sa riadi štátnym právom a všetky sa môžu líšiť. Jedinou konštantou sú však riadiace dokumenty, ktoré zvyčajne obsahujú CCR (zmluvy, podmienky a obmedzenia), stanovy a pravidlá a nariadenia.

Niektoré združenia budú prísne presadzovať všetky riadiace dokumenty a iné budú o niečo menej prísne. Dúfajme, že členovia správnej rady budú rozhodovať na základe zvýšenia hodnoty vášho domu, a nie na základe osobných vzťahov.

„Berieme smer z predstavenstva“

To je motto spoločností spravujúcich komunitu. Zmierňuje to každú zodpovednosť, ktorú môžu mať pri správe komunity. Sú však zodpovední za vedenie účtovníctva a účtovníctvo - do istej miery.

Rozhodujúce dokumenty

Keď kupujete nehnuteľnosť v HOA, súhlasíte s obmedzeniami, ako môžete túto nehnuteľnosť používať. Tieto obmedzenia sú uvedené v „Prehlásení o zmluvách, podmienkach a obmedzeniach“ (CC&R). Nezáleží na tom, či ste si ich prečítali alebo nie, sú právne záväzné a od vás ako od kupujúcich domov sa očakáva, že sa nimi budete riadiť.

Členovia rady sú tiež vo fiduciárnej zodpovednosti za dodržiavanie a presadzovanie CC&R. Je tam veľmi málo krútiacich sa miestností. Predstavte si to ako „ústavu“. Jediný spôsob, ako vykonať zmeny, je väčšinou väčšinou hlasov vlastníkov domov a potom je potrebné legálne zaznamenať aj „dodatok“. Ovplyvní to určité slobody, takže predtým, ako pristúpite k takýmto obmedzeniam, vykonajte náležitú starostlivosť.

Stanovy slúžia skôr na načrtnutie štruktúry fungovania (zvyčajne neziskovej) organizácie vrátane pokynov pre voľbu predstavenstva a ich stanovených podmienok a povinností.

Pravidlá a nariadenia sú zvyčajne na členoch rady, aby vytvorili a hlasovali za politiku a prispôsobili ich individuálnym potrebám asociácie (tj spoločné hodiny a správanie, vynútenie parkovania a odtiahnutia, krajinné požiadavky atď.)

Vyhodnotenia a vaše právne povinnosti

Ako vlastník domu v HOA budete mať zákonnú povinnosť platiť výmer. Aj keď sú založené na ročnom rozpočte, zvyčajne sa členia na mesačné platby. Tieto odhady platia za prevádzku údržby majetku nazývaného „spoločné priestory“. Jedná sa o oblasti, do ktorých majú prístup všetci vlastníci domu, napríklad terénne úpravy, občianske vybavenie, účty za vodu a elektrinu atď.

Finančná zodpovednosť sa nedá obísť, či už súhlasíte s tým, ako sa peniaze míňajú, alebo nie. Členovia rady majú tiež právomoc zvyšovať hodnotenie (na základe ročného rozpočtu).

V rámci rozpočtu bude položka financovania z rezervného účtu. Peniaze sa každý mesiac prevádzajú na rezervný účet, aby pokryli hlavné zložky spoločných prvkov. Môže to zahŕňať strechy, súkromné ​​cesty, klimatizačné jednotky v klubovniach alebo akékoľvek iné významné výmeny.

Ak peniaze nie sú spravované dobre alebo ak nezabezpečujú adekvátne financovanie rezervného účtu (niekedy na základe rezervnej štúdie), môže správna rada pre tieto výdavky uložiť osobitné hodnotenie.

Ste právne zodpovední za zaplatenie všetkých hodnotení, vrátane osobitného hodnotenia (ak by sa vyskytlo), a ak tak neurobíte, môžete prísť o domov. Združenie má právomoc posielať vás do zbierok, zriadiť záložné právo na váš dom a v mnohých prípadoch zaistiť nehnuteľnosť.

Prieskum spokojnosti HOA

Pred zakúpením do HOA

Je tak dôležité, aby ste pochopili obmedzenia týkajúce sa riadiacich dokumentov, výšky mesačného posudku a toho, čo pokrýva. Rezervný fond - je financovaný úplne alebo v akom percentuálnom vyjadrení je financovaný. Opýtajte sa na to, kedy a kedy sa naposledy hodnotili hodnotenia. Bolo tu niekedy špeciálne hodnotenie - za čo, koľko a ako dávno.

Ako potenciálny kupca domov sú všetky tieto informácie vaše zákonné právo na získanie. Pokiaľ vám to nie je dobrovoľne dané - ŽIADAJTE O TO. Pretože tieto prvky môžu a budú diktovať vaše zodpovednosti a povinnosti majiteľa domu.

Okrem toho máte právo byť informovaní, ak v súvislosti s HOA existujú nejaké súdne spory alebo nevyriešené rozsudky.

Ak niečomu nerozumiete, obráťte sa na svojho obchodníka s nehnuteľnosťami alebo vyhľadajte právnika, aby vám vysvetlil problém.

Máte nevyriešený problém?

Mali by ste už bývať v HOA a nastal problém; prvým krokom je hneď to riešiť. Nenechajte veci bez dozoru. Môžu sa stupňovať. Pokiaľ ide o spor, zvyčajne je všetko včas. Takže neváhajte

Čo najskôr podajte sťažnosť; či už emailom alebo listom. Musíte viesť dokumentáciu. Takže ak ho pošlete poštou, urobte to buď potvrdením o prijatí, alebo prinajmenšom dokladom o odoslaní.

Uveďte akékoľvek / všetky priestupky podľa platných dokumentov, proti ktorým môžete namietať.

Zúčastnite sa stretnutia. Väčšina zasadnutí správnej rady je otvorená pre členov a o nich sa vedú zápisnice. V prípade potreby môžete hovoriť alebo predložiť dokumentáciu k záznamu, aby ste sa vrátili späť k upozorneniu rady a / alebo združenia.

Oboznámte sa so zákonom vášho štátu

Ak váš konkrétny štát prijal zákony a zákony o riadiacich združeniach, potom v prípade konfliktu zvyčajne nahradia všetky vaše riadiace dokumenty.

Skontrolujte svoje štátne zákony a regulačné agentúry tu.