Hoas vs majitelia domov: selektívne presadzovanie

Čo je selektívna exekúcia?

Stáva sa to a pravdepodobne viac, ako si uvedomujete. Členovia rady (alebo konkrétny člen rady) budú presadzovať pravidlá a nariadenia pre niektorých - nie však pre všetkých. Tu a tam sa jedná o osobnú mstu proti majiteľovi domu alebo jeho nájomcovi a môže prerušiť pokojný život, na ktorý majú plné právo.

Náš posledný prezident zúrila selektívnym presadzovaním. Dal pokyn správcovskej spoločnosti, aby mu postúpila všetky hovory; či už sú to kľúče od bazéna, žiadosti o údržbu, priestory na prenájom RV, prenájmy klubovne atď. Jeho priatelia dostali privilégiá, a ak sa mu nepáčili, zneužil svoju právomoc rozposielať oznámenia o porušení. Raz sa mi vyhrážal falošným oznámením o porušení - vtedy som sa rozhodol kandidovať za výbor a zosadiť ho.

A čo ostatní členovia rady, môžete sa opýtať? Dvaja rezignovali na protest, pretože s ním nechceli slúžiť (tieto miesta zostali neobsadené). Zvyšní dvaja boli jeho kamaráti z „kvóra“ a umožňovali mu robiť, čo chcel.

Raz som sedel na porote pred súdom HOA o selektívnom presadzovaní. Predseda predstavenstva (zastupujúci HOA) žaloval majiteľa domu za opakované porušovanie. Majiteľ domu býval naproti prezidentovi. Osobne sa nemali radi a majiteľ domu utrpel následky zo zneužitia moci. Prezident zriadil bezpečnostnú kameru zameranú na susedov domov. Do očí bijúci zásah do súkromia pri zaznamenávaní osobných aktivít. Majiteľ domu svoj prípad vyhral, ale aká škoda to bolo náročné, ísť za pokojom a tichom na súd.

Prvý krok ochrany: Poznajte svoje platné dokumenty

Väčšina problémov, ktoré vzniknú v HOA, má definované riešenie odkazom na platné dokumenty. Ak ich poznáte, môžete sa tiež vyhnúť situáciám, ktoré by mohli spôsobiť strach.

Zistil som, že väčšina majiteľov domov a veľa členov rady ani nevie, čo je v ich riadiacich dokumentoch.

Medzi dokumenty, na ktoré odkazujem, patria Deklarácia zmlúv, podmienok a obmedzení (CC&R), Stanovy a Pravidlá a nariadenia.

Tieto zaznamenané dokumenty riadia HOA a tvoria jeho operačnú štruktúru, ktorú musia dodržiavať všetky strany - a v tom spočíva sila informácií a znalostí.

Zmluvy, podmienky a obmedzenia (CC & R)

Predstavte si CC&R ako „ústavu“, ktorú zvyčajne navrhujú vývojári komunity. Obsahuje popis nehnuteľnosti; rozdiel medzi „spoločnými priestormi“ (vlastnenými všetkými vlastníkmi domu) a obytnými jednotkami (vlastnenými súkromne vlastníkmi domu).

Bude tiež pokrývať možné budúce funkcie HOA, ktoré môžu zahŕňať vývoj ďalších jednotiek, fúzií, záloh, niektoré z nich sú prvky, ktoré už boli založené na vývoji a existencii HOA na akékoľvek časové obdobie.

CC & R sa budú týkať aj tém, ako sú voľby, hodnotenie a povinnosti združenia. Tu môžete získať moc informácií. Okrem toho bude pravdepodobne definovať architektonické pokyny pre schvaľovanie renovácií alebo vylepšení jednotlivých jednotiek.

Znalosť oboznámenia sa s CC&R pomôže vyhnúť sa budúcim problémom v spore.

Stanovy

Stanovy sa v podstate týkajú úradníkov a členov predstavenstva; podmienky, povinnosti, schôdze, voľby, atď. Spravidla sa v nej načrtávajú právomoci rady a postup pri vymáhaní porušení. Mnoho z nich vyžaduje pred oznámením akýchkoľvek pokút „Oznámenie o zdvorilosti“ týkajúce sa údajného porušenia. Toto poskytuje majiteľovi domu čas na nápravu akejkoľvek nezhody.

Nezabúdajte, že pri nedodržiavaní pravidiel sa asociácia javí ako neúčinná, čo môže ľubovoľne pôsobiť dojmom selektívneho presadzovania. To neznamená, že predstavenstvo nie je flexibilné. Môžu si urobiť výnimky, ak sú oprávnené; vyhradenie týchto výnimiek na „výnimočné“ okolnosti. Aj keď sa štáty líšia, neuplatňovanie pravidla ho môže zneplatniť.

Pamätajte, že stanovy by mali obsahovať postup pri riešení problémov s dodržiavaním predpisov; umožňujúce vlastníkom bytov vyhovieť, odpovedať a mať právo na vypočutie, ak je o ne požiadané. Mnoho priestupkov je v zásade neúmyselných z dôvodu nedostatku znalostí o platných dokumentoch.

Pravidlá a nariadenia

Pravidlá a nariadenia vytvárajú a prijímajú členovia rady. Aj keď to predchádzajúce rady schvália, noví členovia rady majú zvyčajne oprávnenie meniť, dopĺňať a / alebo vytvárať nové pravidlá. Mali by byť prospešné pre komunitu a mali by byť určené na riešenie konkrétnych problémov, ktoré môže mať združenie vo svojej individualite fungovania.

Môžu to zahŕňať vynucovanie parkovania, otváracie hodiny pri bazéne, prenájom klubovne, inštalácia satelitov a káblov, pravidlá pre domácich miláčikov a najčastejšie využitie vybavenia.

Vyvrátenie selektívneho presadzovania

Jedným z najdôležitejších aspektov pre HOA aj pre členov komunity je, že presadzovanie je rozumné a nediskriminačné. Pri presadzovaní riadiacich dokumentov združenia musí byť dôslednosť. Keď HOA podnikne kroky v prípade zisteného porušenia, nemalo by to byť svojvoľné a primeraným spôsobom v súlade s postupmi a riadnym procesom uvedeným v platných dokumentoch.

Všetky kroky podniknuté proti vlastníkovi domu sú zdokumentované v zápisnici z výkonného zasadnutia hlasovaním predstavenstva. Ak to vyústi do oznámenia o porušení, mala by sa citovať šifra údajného porušenia.

Ak existuje správcovská spoločnosť, uveďte ich v akejkoľvek korešpondencii alebo dokumentácii. Aj keď mottom väčšiny správcovských spoločností je „berieme smer od predstavenstva;“ licencovaní komunitní manažéri nechcú, aby sa po prijatí oznámenia pokračovalo v nesprávnej činnosti. Svoju licenciu si cenia predovšetkým.

Vyberte si svoje bitky. HOA majú zdroje. Členom rady nevznikajú žiadne náklady na právne zastúpenie ani zvýšené náklady na arbitráž alebo sprostredkovanie. Väčšina z nich má tiež poistenie D & O (riaditelia a úradníci). To znamená, že z poistnej udalosti sa uhradia právne náklady, a ak sa zistí jej zavinenie, zodpovednosť uhradí poisťovňa. Výnimkou je zvyčajne prípad, ak mal čin úmyselný alebo zlomyseľný úmysel, ktorý sa dá ťažko dokázať.

Ako vlastník domu máte právo vidieť všetky / všetky dokumenty, bankové výpisy, správy o porušení, zápisnice zo schôdze atď. Jediné záznamy, ku ktorým majú vlastníci domu prístup, sú zvyčajne iné súkromné informácie, ktoré vlastníci domu majú, napríklad dlžné hodnotenia, nevybavené pokuty, jednotlivé kontaktné informácie alebo evidované nájomné zmluvy. Všetky ostatné záznamy a dokumenty sú vlastníkom domu verejné. Platíte poplatky za posúdenie; sú to vaše peniaze. Áno, členovia rady sú dobrovoľníci, ale nesú zodpovednosť za dodržiavanie platných dokumentov.

Chráňte sa pred násilníkmi HOA

Nestaňte sa potenciálnou obeťou korupcie. Zúčastnite sa školiacej hodiny alebo seminára o fungovaní HOA. Zistite, kedy je naplánované ďalšie veľtrh HOA, a užívajte si vytváranie sietí s ďalšími vlastníkmi domov, členmi predstavenstva a predajcami. K dispozícii sú tiež rôzne triedy pokrývajúce štátne zákony, ktoré upravujú HOA (napr. Voľby HOA, pokutovanie, práva majiteľov domov, financie atď.). Je to dobrý spôsob, ako sa stretnúť s rôznymi vodcami v odbore a získať bezplatné rady. Inštruktori sú zvyčajne profesionáli v priemysle HOA a po hodine sú k dispozícii na zodpovedanie konkrétnych otázok alebo nahliadnutie do problémov.

Pamätajte, že ide o „priemysel“ a všetci majú ruky vo vreckách majiteľov domov. Určite vyberte svoje bitky, pretože v stávke môžu byť vysoké. Kniha HOA Warrior sa zaoberá mnohými otázkami, od vyzývania predstavenstva po skutočné príbehy nočnej mory. Zistíte, že v tom nie ste sami a že je k dispozícii pomoc.

Bojovník HOA

Otázky a odpovede

Otázka: Môže náš HOA naďalej držať visiaci zámok na bazéne bez toho, aby sme majiteľom domov oznámili dátum otvorenia? Žijeme v Arizone. Napísal som e-mail, ale ešte musím dostať odpoveď.

Odpoveď: Správna rada má zvyčajne právo určiť dátumy otvorenia a zatvorenia bazénov, ako aj otváracie hodiny. Pravdepodobne ho nájdete v Pravidlách a predpisoch vašich riadiacich dokumentov. V tejto dobe sú však naše bazény tiež uzamknuté z dôvodu pokynov ministerstva zdravotníctva COVID-19. Naše tenisové kurty sú tiež zatvorené; aj keď môžu byť prvé, ktoré sa otvoria, pokiaľ ide o naše vybavenie.

Naše asociačné bazény sú ministerstvom zdravotníctva považované za „verejné bazény“. Bojovali sme proti tomu, pretože sa domnievame, že by mal byť klasifikovaný ako súkromný bazén, pretože na jeho použitie potrebujete členstvo (vlastníkom domu / obyvateľom je členstvo). Ale túto bitku prehral. Váš bazén teda môže byť v súlade s pokynmi ministerstva zdravotníctva a vaša rada to musí dodržiavať. Prečítajte si pokyny svojho ministerstva zdravotníctva k otvoreniu verejných bazénov; potom „vybojujte“ svoju bitku. Som si istý, že veľa obyvateľov bude na vašej strane. Odozva by mala dostať kampaň zameranú na e-maily, telefonáty a ďalšie petície adresované vašej rade alebo správcovskej spoločnosti.

K uvedenému všetkému by predstavenstvo malo uverejniť oznámenie o fondoch s vysvetlením jeho zatvorenia a predpokladaného dátumu otvorenia.

Otázka: Môj HOA vie, že som jediný majiteľ vozidla, ktoré spĺňa podmienky karavanu a na ktorom nesmie byť zaparkované. Všetci majitelia táborník obdivovali a nemali s ním problém, kým som nepožiadal HOA o zodpovednosť za únik vody jedného z ďalších majiteľov. Hneď po tejto žiadosti sa HOA rozhodla presadiť pravidlo zákazu táborníka s vedomím, že to bude mať vplyv iba na mňa. Dá sa to považovať za selektívne presadzovanie?

Odpoveď: Uvádzate, že porušujete pravidlá a nariadenia iba vy. Technicky teda nevyberajú vynútiteľnosť. Znie to pomstychtivejšie. Avšak, s tým bolo povedané, prečítajte si svoje vládne dokumenty a hľadajte medzery (tj. Ponúkajú „RV Lot“ na parkovanie táborníkov).

Otázka: Môže HOA kontaktovať moju matku ohľadom problému, ktorý majú s nálepkami môjho vozidla? Mám 34. Moja mama sa volá v dome, ale nebýva tu. Auto je 100% na moje meno

Odpoveď: Ak polepy vozidla odkazujú na HOA (tj. Parkovanie, identifikácia atď.); potom, áno, môžu kontaktovať vašu matku. Majiteľ domu je zodpovedný za každého (nájomcu alebo príbuzného), ktorý žije v jeho dome.

Otázka: Môže HOA presadzovať subjektívne normy domácej údržby?

Odpoveď: Subjektívne normy? Všetko, čo môže HOA legálne vynútiť, musí byť v riadiacich dokumentoch. Takže člen správnej rady nemôže len tak povedať, mne sa to osobne nepáči, alebo si myslím, že treba urobiť to alebo ono, atď.

Ak váš dom potrebuje EXTERIÉROVÚ údržbu, požiadajte o pravidlo alebo nariadenie o domácej údržbe, ktoré sa snažia presadiť. Mnohokrát sú HOA zodpovedné za exteriér. Vo vašom dome nemajú žiadny podnik - pokiaľ to nemá vplyv na susedov (tj. Rozbije sa ohrievač vody a voda zaplavila susedov dom).