Ako nakupovať pôdu na Filipínach

Začíname

V prvom rade na Filipínach existujú obmedzenia vlastníctva pre cudzincov. Môžete vlastniť dom alebo byt, ale nie pozemok, na ktorom spočíva. Môžete však získať dlhodobý prenájom pozemkov. Títo ľudia vo veku nad 35 rokov tiež môžu získať dôchodkové vízum vložením 50 000 USD alebo ekvivalentu do filipínskej banky a tieto peniaze potom môžu použiť na vládou schválené investície (vrátane nehnuteľností).

V mojom prípade som ženatý s Filipínkou a kúpili sme našu pôdu na jej meno. Moje meno je uvedené v dokumentoch a okrem manželkinej informácie som potreboval uviesť aj ďalšie osobné údaje, moje práva sú však veľmi obmedzené. To je vec, na ktorú budú chcieť ašpirujúci bývalí spolupracovníci tiež pamätať a mať istotu, že urobia akékoľvek rozhodnutia premyslene.

Našim plánom je postaviť dom na pozemku, ktorý vlastníme, a prenajať ho dlhodobo mojim americkým rodičom (od ktorých si budeme prenajímať). Samozrejme, v závislosti od vašej situácie budete musieť prísť s dohodou, ktorá vyhovuje všetkým stranám. Slobodní expatisti, ktorí hľadajú dom, byt alebo dlhodobý prenájom pozemkov na Filipínach, by dobre poslúžili za pomoci dôveryhodného filipínskeho priateľa, člena rodiny alebo agenta.

Pokiaľ ide o ex-pats s dôveryhodným obhajcom Filipíncov, môže byť najlepšie vyhnúť sa procesu kupovania pôdy čo najviac. Aj keď väčšina Filipíncov je dôveryhodná, ako v každej krajine, existujú aj také, ktoré nie sú dôveryhodné. Nie je nič neobvyklé, že ceny stúpajú pri pohľade na cudzinca.

Prvý krok: Skontrolujte, či má vlastník pozemku, od ktorého kupujete, pôvodný názov

Dohody o pozemkoch a pobyte na Filipínach niekedy siahajú po celé generácie späť. Veci sú čoraz prísnejšie a organizovanejšie, ale stále sa môžete dostať do situácií, keď titul nikdy nebol prevedený na predávajúceho, aby ste sa vyhli súvisiacim poplatkom. Toto je zložitá situácia, ktorej sa určite chcete vyhnúť. Ak predajca nevlastní pôvodný názov nehnuteľnosti, pokračujte v hľadaní inde.

Krok dva: Podpisová a notársky overená kúpna zmluva

Keď ste našli pozemok, po ktorom túžite, a dohodli ste sa s predajcom na cene, budete si musieť pozorne prečítať kúpnu listinu a podpísať ju pred notárom. V kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, či je kupujúci alebo predávajúci zodpovedný za daň z kapitálových výnosov a daň z kolkovných dokladov. Notári si stanovujú svoje vlastné poplatky, ale bežný poplatok sa pohybuje okolo 1% z kúpnej ceny.

Daň z kapitálových výnosov (6% z kúpnej ceny) a daň z kolkovného (1% z kúpnej ceny) je potrebné zaplatiť Úradu pre vnútorné príjmy (BIR) do 30 dní od podpísania listiny.

Tretí krok: Osvedčenie o autorizácii registrácie (CAR) a zúčtovaní dane (TCL) z úradu BIR

Po zaplatení dane z kapitálových výnosov a dane z kolkovných dokladov musíte spracovať CAR a TCL v Úrade pre vnútorné príjmy. To sú nevyhnutné predpoklady pre prevod titulu a s týmito krokmi sú spojené malé poplatky (okolo 150 filipínskych pesos).

Narazili sme na problém kvôli tomu, že náš pozemok bol súčasťou rozdelenej nehnuteľnosti. Potrebovali sme nadviazať na BIR opakovane, kým sa vyjasnia dohody medzi predávajúcim a viacerými kupujúcimi.

Dokončenie tohto kroku CAR a TCL trvalo niekoľko mesiacov a vyžadovalo si viacnásobné návštevy BIR. Moja žena a jej otec mohli tento krok dokončiť, existujú však „opravári“, ktorí tento proces tiež spracujú za poplatok.

Krok štvrtý: Zaplaťte poplatok za prevod z majetku a daň z prevodu

S certifikátmi CAR a TCL, ktoré vlastníte, musíte potom zaplatiť poplatok za prevod a daň v kancelárii provinčného pokladníka. Toto by malo byť urobené čo najskôr, pretože za každý deň od dátumu osvedčenia CAR do dňa zaplatenia dane z prevodu sa platí poplatok.

Okrem CAR a TCL si budete musieť do pokladne vziať so sebou aj nasledovné (líši sa podľa provincie):

Piaty krok: Register listín

Po zaplatení poplatkov za prevod a daní ste takmer pripravení získať titul. Register listín bude obsahovať aj niektoré požiadavky, ktoré musíte splniť. Budete potrebovať čestné vyhlásenie o zverejnení, čestné vyhlásenie o štátnej príslušnosti každého vlastníka (ak nie je občanom Filipín) a kópiu jeho majiteľa.

Môžu existovať aj ďalšie požiadavky, napríklad povolenie DAR (Department of Agrárnej reformy), ak je pôda poľnohospodárska, schválené plány členenia, ak je pôda súčasťou podoblastia atď.

Krok šiesty: Oslavujte

Blahoželáme! Teraz budete mať prevedený titul na vás a ste hrdým vlastníkom pozemkov na Filipínach. Bola to dlhá a namáhavá cesta, takže si nejaký čas oddýchnite a užite si svoj vlastný kúsok raja.

Otázky a odpovede

Otázka: Kto zaplatí daň z kapitálových výnosov a daň z kolkovných dokladov v Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Odpoveď: Všeobecne platí, že kupujúci zaplatí daň z kapitálových výnosov a daň z kolkovných dokladov, pokiaľ nie je v predajnej zmluve dohodnuté inak a nie je uvedené inak.

Otázka: Ako môžem overiť, či je názov niektorej krajiny na Filipínach autentický?

Odpoveď: Titul by mal byť opatrený pečiatkou úradnej vlády a titul je možné ďalej overiť kontrolou čísla v Registri listín.

Otázka: Ako sa platia predajcovi, ak kupujúci nakupuje priamo od vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom agenta?

Odpoveď: Cena, ktorú sa zaväzujete zaplatiť za nehnuteľnosť, bude spravidla obsahovať poplatok agenta. Ako vedľajšia poznámka nezabudnite použiť osvedčeného agenta, ktorému môžete dôverovať.

Otázka: Môžete skontrolovať pravosť názvu pozemku alebo majetku vyžiadaním kópie z registra listín a vykonaním porovnania?

Odpoveď: Áno. Vhodným spôsobom na zabezpečenie autenticity je vyžiadanie kópie titulu z registra listín a jeho porovnanie s titulom predávajúceho.

Otázka: Kto zaplatí notárskym zápisom o predajnej zmluve, zaplatí poplatok za prevod nehnuteľností a zaplatí daň z prevodu?

Odpoveď: Všeobecne platí, že kupujúci zaplatí notárske overenie kúpnej zmluvy (približne 1% z ceny nehnuteľnosti). Kupujúci tiež zaplatí majetkový poplatok a daň z prevodu, pokiaľ nie je v kúpnej zmluve uvedené inak. K dispozícii sú agenti, ktorí vám pri týchto procesoch pomôžu, ale ako vždy si určite nájdite renomovaného a dôveryhodného.

Otázka: Je potrebný prevod vlastníckeho práva predtým, ako kupujúci alebo právny zástupca kupujúcich uhradí za pozemok úplnú platbu?

Odpoveď: Nie. Prevod titulu pred uskutočnením platby sa nevyžaduje. Ak advokát odporučí tento postup, bude potrebné, aby si podrobnosti dohodol kupujúci / právny zástupca kupujúceho a mali by byť uvedené v kúpnej zmluve (možno dodatkom k existujúcej kúpnej zmluve).

Otázka: Ak sa pozemok alebo nehnuteľnosť dedí po rodičoch predávajúceho (manželka zdedila nehnuteľnosť napríklad po svojich rodičoch), kto podpíše kúpnu zmluvu?

Odpoveď: Názov by sa mal previesť na meno dediča podľa postupu uvedeného tu: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Potom by dedič mohol oprávnene podpísať kúpnu zmluvu s pozemkom alebo majetkom.

Otázka: Kedy budeme potrebovať pomoc geodeta?

Odpoveď: Odporučil by som vykonať prieskum pôdy pred podpísaním kúpnej zmluvy. Uistite sa, že hranice pozemku sú zreteľne označené a že neexistujú neočakávané stavby alebo iné zdroje sporov. To by jedného mohlo ušetriť na mnohých možných bolestiach hlavy a je to relatívne lacné (náš prieskum stojí približne 5 000 pesos alebo menej ako 100 USD). Pri menších alebo väčších sériách sa ceny môžu líšiť.

Otázka: Kto pripraví kúpnu zmluvu pri kúpe domu na Filipínach?

Odpoveď: Predajnú listinu by mal pripraviť advokát so špecializáciou na nehnuteľnosti. Každá zo strán môže získať dokument o predajnej zmluve, ale každá strana by mala mať dokument skontrolovaný odborníkom zastupujúcim ich záujmy (alebo vzájomne dôveryhodnou treťou stranou).

Otázka: Ak predám polovicu svojej dávky (napríklad 400 metrov štvorcových, 800 metrov štvorcových), musím kupujúcemu poskytnúť titul?

Odpoveď: Pretože sa jedná o zložitejšiu transakciu, odporúčam vám obrátiť sa na právnika. Na konci budú obe strany potrebovať jedinečný titul ako dôkaz vlastníctva svojej časti rozdelenej dávky.

Otázka: Môže si cudzinec kúpiť pozemok na meno svojho filipínskeho syna?

Odpoveď: Za predpokladu, že filipínsky syn je občanom Filipín, bol by schopný vlastniť pôdu a prenajať ju zahraničnému rodičovi. Pozemok je možné prenajať na 25 rokov s možnosťou obnovy na ďalších 25 rokov.

Otázka: Koľko percent z dane z nehnuteľností musím zaplatiť na Filipínach?

Odpoveď: Daň z nehnuteľností na Filipínach sa líši podľa obcí a provincií. Je to percento z hodnotenej hodnoty (čo je percento z trhovej hodnoty). Viac informácií nájdete na https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Otázka: Najali ste si právnika, ktorý vám pomôže s týmto procesom?

Odpoveď: Nie. Našťastie bol náš postup dosť priamy a dcéra predajcu je vládnym úradníkom a bola schopná pomôcť s podrobnosťami.

Otázka: Ak kupujúci už je v kroku 5 (Register listín), ale nedokáže získať povolenie DAR, môže ho predajca kúpiť späť?

Odpoveď: V optimálnom prípade by kúpna zmluva stanovila zúčtovanie DAR ako požadovanú súčasť transakcie (a oneskorenie platby, kým sa nezíska zúčtovanie, alebo spresnenie vrátenia akejkoľvek zaplatenej sumy v prípade komplikácií). Ak to tak nie je, mal by sa kupujúci obrátiť na predávajúceho ohľadom zmeny a doplnenia kúpnej zmluvy. Ak predávajúci nie je ochotný vrátiť zaplatenú čiastku, bude pravdepodobne potrebné kontaktovať právnika.

Otázka: Existuje pokuta za nezaplatenie dane z kapitálového zisku a dane z kolkovných dokladov do 30 dní? Ak áno, koľko?

Odpoveď: Áno, sú tu pokuty za oneskorené platby. Výška bude závisieť od premenných vašej konkrétnej situácie. Pre viac informácií by som vás rád odkázal na tento článok o dani z kapitálových výnosov od Garryho S. Pagaspasa https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Otázka: Je možné previesť vlastnícke právo na kupujúceho, ktorý veľa kúpil od svojej matky, ak je toto meno na meno otca?

Odpoveď: Áno. Na Filipínach sa nehnuteľnosť považuje za spoluvlastníctvo matky a otca, takže je možný prevod vlastníctva.

Otázka: Aký je ďalší krok potom, čo sme zaplatili existujúcu daň a máme notársky overenú kúpnu zmluvu?

Odpoveď: Ďalším krokom by bolo zaplatenie dane z kapitálových výnosov v Bureau of Internal Revenue (BIR).

Otázka: Môžeme kúpiť pozemok a platiť prostredníctvom splátok?

Odpoveď: Je možné kúpiť pozemok a platiť na splátky. Podrobnosti by mali byť uvedené v kúpnej zmluve.

Otázka: Je možné, aby vlastník previedol vlastnícke právo na kupujúceho predtým, ako je cena pozemku úplne zaplatená?

Odpoveď: Áno. Spôsob a časové obdobie platieb a prevodu vlastníckeho práva je možné dohodnúť v kúpnej zmluve. Možno budete chcieť pred dokončením dohody skontrolovať právnickú osobu kúpnu zmluvu.

Otázka: Ako môžeme previesť vlastnícky titul a určiť, akú daň je potrebné zaplatiť pri kúpe pozemku?

Odpoveď: Dobrý deň. Na zabezpečenie vlastníctva pozemku budete musieť prevod vlastníctva vybaviť v registri listín. Môžete si dohodnúť, kto bude zodpovedný za dane v kúpnej zmluve (ktorú sa rozhodnete nechať pripraviť právnikovi).

Otázka: Ak predávajúci pozemkov na ostrove Phillippeans nekomunikuje s kupujúcimi, pokiaľ ide o právne rozdelenie nehnuteľnosti, aké možnosti majú kupujúci?

Odpoveď: V tomto prípade máte niekoľko možností. Môžete požiadať o pomoc kapitána alebo predsedu barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay). Okrem toho by sa odporúčal právnik.

Otázka: Ako nájdem renomovanú realitnú spoločnosť / agent, aby som mohol kúpiť surovú pôdu v Leyte na Filipínach?

Odpoveď: Môžete najskôr kontaktovať agentov zo spoločnosti Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Pri prehliadaní Lamudi vyhľadajte zelenú značku začiarknutia a údaj, že agent alebo agentúra je certifikovaným partnerom. Po uskutočnení prvého kontaktu môžete požiadať o ďalšie referencie a posudky.

Otázka: Môže filipínsky vlastník pôdy, ktorý sa stal občanom Európy, legálne predať svoju pôdu na Filipínach?

Odpoveď: Áno. V takom prípade môžu ústavne definovaní rodení Filipínci, ktorí stratili svoje filipínske občianstvo naturalizáciou alebo cudzím občianstvom, požiadať o opätovné získanie občianstva podľa zákona o dvojitom občianstve podľa zákona č. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / dvojaký občan…