Obsah:
Návratnosť hotovosti v hotovosti (CoC) poskytuje rýchly a ľahký spôsob, ako môžu investori do nehnuteľností porovnávať ziskovosť podobných nehnuteľností na investovanie do nehnuteľností alebo ich porovnávať s inou (nerealitnou) investičnou príležitosťou.
Dobre, ale s tým treba povedať, že hotovosť nie je obzvlášť mocným nástrojom na meranie ziskovosti majetku z prenájmu a v súčasnosti sa mu v analýze investícií do nehnuteľností venuje menšia pozornosť, ako tomu bolo pred niekoľkými rokmi..
Jeden nedostatok spočíva v skutočnosti, že hotovosť pri hotovostnom výnose nezohľadňuje časovú hodnotu peňazí (tj. Predstava, že dnešný dolár má v budúcnosti vyššiu hodnotu ako dolár). Návratnosť hotovosti v hotovosti musí byť obmedzená iba na jednoduché meranie peňažných tokov z nehnuteľnosti na bývanie v prvom roku a nie na žiadne z peňažných tokov v budúcom roku.
Cash-on-cash napriek tomu ponúka ostrieľaným a začínajúcim investorom do nehnuteľností platnú výhodu. Poďme teda do toho.
Metóda
Prakticky vzaté, návratnosť hotovosti v hotovosti meria pomer medzi očakávaným peňažným tokom z nehnuteľnosti prenajatej v priebehu prvého roka a výškou počiatočnej hotovostnej investície, ktorú investoval do nehnuteľností na nákup nehnuteľnosti. Preto sa hotovosť v hotovosti vždy vyjadruje v percentách.
Definície
Pretože „hotovostný tok v prvom roku“ a „počiatočná investícia“ sú pre výpočet COC prvoradé, zdalo sa potrebné vysvetliť každú z nich.
- „Peňažný tok v prvom roku“ (alebo ročný hotovostný tok) je množstvo peňazí, ktoré sa očakáva, že nehnuteľnosť vygeneruje počas prvého roku prevádzky.
- „Počiatočná investícia“ (niekedy sa nazýva aj celková investícia) je celková suma investovaných peňazí vrátane záloh, pôžičiek a nákladov na akvizíciu (poplatky za úschovu a vlastníctvo, ocenenie a náklady na kontrolu).
Kalkulácia
Vzorec je:
Ročný hotovostný tok / celková investícia = návratnosť hotovosti v hotovosti
Aby sme vám ukázali, ako vykonať výpočet, zvážme príklad.
Predpokladajme, že máte záujem o kúpu bytového domu s nasledujúcimi predpokladmi a chcete zistiť, aká bude vaša návratnosť z investície v hotovosti.
- Celkom 6 jednotiek
- Akvizičné náklady: 5 000 dolárov
- Nájomné: 1 000 dolárov každý mesiac
- Príspevok na voľné pracovné miesto: 5%
- Ostatné príjmy: 720 dolárov ročne
- Prevádzkové náklady: 27 781 dolárov ročne
- Náhradné rezervy: 1 800 dolárov ročne
- Hypotéka: 350 000 dolárov,
- Pôžičkové body: 3 500 dolárov,
- Ročná platba: 25 181 dolárov
Dobre, teraz pomocou týchto údajov určíme „ročný hotovostný tok“ a „celkovú investíciu“ potrebnú na výpočet návratnosti hotovosti v hotovosti.
Ročný hotovostný tok
- Hrubý plánovaný príjem ((6 jednotiek x 1 000 dolárov) x 12): = 72 000 dolárov
- Hrubý prevádzkový príjem (GSI - voľné pracovné miesto + iné príjmy): 72 000 - 3 600 + 720 = 69 120 dolárov
- Čistý prevádzkový príjem (GOI - prevádzkové náklady): 69 120 - 27 781 dolárov = 41 331 dolárov
- Ročný hotovostný tok = (čistý prevádzkový príjem - náhradná rezerva - dlhová služba)
- Výsledok: 41 331 dolárov - 1 800 - 25 181 = 14 350 dolárov
Celková investícia
- Celková investícia = (akontácia + náklady na získanie + pôžičky)
- Výsledok: 150 000 dolárov + 5 000 + 3 500 = 158 500 dolárov
Kalkulácia
Ročný hotovostný tok / celková investícia = hotovosť s návratnosťou hotovosti
14 350 $ / 158 500 $ = 9,05%
Teraz, keď viete, že táto konkrétna investícia do nehnuteľností prináša výnos v hotovosti v hotovosti 9,05%, môžete ju porovnať s inými podobnými investičnými nehnuteľnosťami alebo alternatívnymi investíciami, ako je sadzba T-Bill, a rozhodnúť sa, či pokračovať nákup.
Ukážka (CoC v správe)
Vzorka (výpočet CoC)
© 2008 James Kobzeff