Ako zistiť skutočnú hodnotu mobilného domu

Mobilný dom z roku 1973 na predaj za 36 000 dolárov.

Druhá strana mobilného domu.

Jednou z najlepších hodnôt na trhu kupujúcich domov sú mobilné domy (MH) alebo vyrobené domy.

Mobilné domy: MH sa zvyčajne nachádza ukotvený na pozemku vo vnútri parku mobilných domov. Park má zvyčajne rovnaké vybavenie ako letovisko a vy platíte mesačný poplatok za veľa, podobne ako HOA za kondomínium.
Vyrobené domy: To isté sa dá povedať o vyrobenom dome, ale tieto nie sú na základni pohyblivé. Tieto jednotky sú skoro ako skutočný dom, ktorý by si človek kúpil, a zvyčajne sa nachádzajú na vlastnom pozemku.

Mobilné domy majú obvykle štrukturálne životnosť 50–75 rokov, v závislosti od polohy a podmienok prostredia. Môžu byť porovnateľné so skutočným domovom; niektoré majú rozlohu 2 000 štvorcových stôp. Je to naozaj na majiteľovi. Ale nech sa vo vnútri urobí čokoľvek, stále je to MH. Keď si ho teda kúpite, transakcia sa podobá nákupu automobilu. Neexistuje viazanosť viazaná na 30 a viac dní. Stále máte majetkové dane a veľa poplatkov, ktoré sa pohybujú od 300 do 800 dolárov mesačne.

Hlavné rozdiely medzi mobilnými domami a tradičnými domami

Veľký rozdiel je v tom, že hodnoty MH sa takmer vždy odpisujú, na rozdiel od nehnuteľností, ktoré sa zhodnocujú. Je to preto, že vlastník MH nevlastní pozemky, na ktorých jednotka sedí. Majte to na pamäti, keď si nejaký kúpite. Ak potrebujete predať, vyrovnajte vyrovnanie alebo stratu peňazí. Toto bude obvyklý prípad; existujú výnimky.

Poradenstvo pri kúpe MH

Florida je štát plný parkov MH. Sú vekovo obmedzené (nad 55 rokov) alebo nie. Ak chcete žiť v tropickej oblasti s obmedzenými zdrojmi, je to najlepšia cesta. Len čo si kúpite MH, väčšina majiteľov je schopná upravovať okolie domu tak, ako uzná za vhodné.

Trik pri kúpe MH je nájsť taký, ktorý nevyzerá ako MH z ulice. Takmer všetky budú mať prístrešok pre auto, nie garáž. Väčšina z nich bude mať tienené alebo presklené terasy nazývané „Florida Room“. Môže to byť až 200 metrov štvorcových. Je to dobré na uskladnenie alebo na sledovanie okoloidúcich, ale nepovažujte to za spálňu alebo obývací priestor.

Subjektívna hodnota

Poloha je dôležitá. Sú si susedia príliš blízko, alebo je medzi jednotkami dostatok priestoru? Slušná záhrada a dvor? V blízkosti jazera alebo rybníka s výhľadom? Toto sú subjektívne položky pri určovaní celkovej hodnoty. O koľko viac pre vás majú hodnotu? K predajnej cene mohli pridať ďalšie tisíce. Dôležitá je aj skutočne pekná terénna úprava.

Ako určiť skutočnú hodnotu

Dá sa povedať, že väčšina výpisov MH je predražená, ale opäť môže diktovať umiestnenie a trh inak. Za predpokladu, že MH je v dobrej kondícii, odráža ballpark zníženie o 25% z maloobchodu odráža skutočnú hodnotu. Ak však chcete získať skutočnú hodnotu, aby ste mohli urobiť ponuku s inteligenciou, získajte správu o mobilnom dome NADA z online zdrojov (napríklad z poisťovacích spoločností poskytujúcich pôžičky) alebo z iných zdrojov. Z webovej stránky zadáte presné technické údaje MH, ktoré vás zaujímajú.

Príklad zo skutočného sveta

Napríklad dom z roku 1973 s rozlohou 1400 metrov štvorcových, ktorý sa nachádzal na pozemku s pekným bočným a zadným dvorom v Clearwater na Floride, sa predával za 36 000 dolárov. Poplatok za dávku bol 550 dolárov mesačne.

Správa NADA o uvedenom MH uviedla:

Hodnota základnej štruktúry bola 9400,00 USD. Pobyt na Floride zvýšil hodnotu na 9600 dolárov. To bola maloobchodná hodnota samotného domu.
Keďže dom bol v „dobrom“ stave, jeho hodnota sa zvýšila na 10 500 dolárov.
Zostávajúci fyzický život doma bol 43 rokov. Jednotka sa nachádzala v parku Pinellas Cascade Park MH, ktorý je pekný a udržiavaný. NADA to označila za štandardné. To zvýšilo hodnotu na 12 000 dolárov.
Ďalšie funkcie alebo opravy boli nulové. Buď by sa zvýšila alebo znížila základná hodnota.
Konečnou úpravou tejto základnej sumy bol priemyselný štandard 1,5. Keď sa použila, konečná celková hodnota skončila na 18 000 dolárov.

Je zrejmé, že keď agent určil predajnú cenu, túto sumu jednoducho zdvojnásobil za 36 000 dolárov.

Čo by zvýšilo hodnotu?

Jediná vec, ktorá by zvýšila hodnotu, je park MH, v ktorom sa jednotka nachádza. Špičkový park by zvýšil hodnotu, rovnako ako nové skrinky, kuchynské potreby alebo to, či sa predával „zariadený“, ale efekt je subjektívny. Keby bol tento dom mladší o 10 a viac rokov (postavený v 80. alebo 90. rokoch), základná hodnota by bola oveľa vyššia.

Podľa všetkého by sa tento dom mohol predávať za 27–30 000 dolárov, čo by bola na trhu primeraná cena. Ak dom zostane na trhu niekoľko mesiacov, predajca je ochotnejší túto sumu akceptovať, pretože mesačné poplatky za veľa musia byť zaplatené, aj keď zostane jednotka prázdna. Čas je vždy na strane kupujúceho.

Skúste si však kúpiť MH vyrobené po roku 1976, keď HUD nariadil, ako sa stavalo.