Ako vysťahovať podnájomníka v San Franciscu

S mojimi dvoma spolubývajúcimi sme nedávno mali podnájomníka, ktorého budem nazývať Hrozná ľudská bytosť. Tento chlapík bol konfrontačný, hlasný, arogantný a neúctivý; totálne hlupák. V snahe zbaviť sa ho sme sa dozvedeli veľa informácií o zákonoch a vysťahovaní nájomcov v našom domovskom meste San Francisco.

Toto je stav, v ktorom strašná ľudská bytosť opustila svoju izbu, keď sa konečne odsťahoval.

Christy K.

Rýchle varovanie

Vysťahovanie je v San Franciscu mimoriadne ťažké. Zákony o prenájme v medziach mesta sú výrazne naklonené v prospech nájomcov. Tieto zákony majú chrániť práva nájomcov, ale takmer znemožňujú prenajímateľom a nájomcom vysťahovať problémových nájomcov. Ak máte silné dôvody na vysťahovanie, urobte všetko podľa kníh a počas celého procesu sa poraďte s právnikom, aby ste sa chránili pred súdnymi procesmi.

Ak nemáte silné dôvody na vysťahovanie, najlepšie bude, keď si súkromne vyriešite veci so svojím podnájomníkom.

Typy vzťahov s nájomníkmi

Podnájomník: Podpísateľ je niekto, kto má s vami ako nájomcom rovnaké postavenie. Ak si dvaja alebo viacerí ľudia prenajmú nehnuteľnosť spoločne a všetci podpíšu nájomnú zmluvu, sú títo ľudia spriaznení.
Hlavný nájomca: Hlavným nájomcom je osoba, ktorá podpísala pôvodnú nájomnú zmluvu alebo dohodu s vlastníkom nehnuteľnosti alebo správcom nehnuteľnosti. Všetci ľudia v pôvodnom prenájme sú hlavní nájomcovia a navzájom si tiež navzájom súhlasia.
Podnájomník: Podnájomca je osoba, ktorá prenajíma alebo prenajíma priestor od jedného alebo všetkých hlavných nájomcov. Podnájomca nemusí nevyhnutne mať akýkoľvek druh dohody s vlastníkom nehnuteľnosti alebo správcom nehnuteľnosti (aj keď väčšina vlastníkov vyžaduje súhlas všetkých a všetkých podnájomníkov so svojou nehnuteľnosťou). Ak hlavní nájomcovia prenajímajú podnájom viac ako jednému podnájomníkovi, títo podnájomníci sú navzájom tiež príbuznými.

Domáci nájomníci sa nemôžu navzájom vysťahovať a podnájomník nemôže vysťahovať hlavného nájomcu. Ale hlavný nájomca môže byť za určitých okolností schopný podnájomníka vysťahovať.

Prenajímatelia a vysťahovanie

Povedať svojmu prenajímateľovi o probléme sa môže javiť ako najjednoduchší spôsob vysťahovania podnájomníka, ale v skutočnosti vám prenajímateľ alebo správca nehnuteľnosti pravdepodobne nebude schopný pomôcť. Prenajímateľ nemôže vysťahovať iba jednu osobu. Aj keď preukážete, že máte dôvod na vysťahovanie svojho podnájomníka, váš prenajímateľ môže vysťahovať všetkých iba na základe nájmu, čím neguje vašu dohodu s podnájomníkom.

Je dobré informovať prenajímateľa alebo správcu nehnuteľnosti o akýchkoľvek vážnych problémoch medzi spolubývajúcimi, ale dohoda podnájomníka je uzavretá s hlavnými nájomníkmi, nie s prenajímateľom, (aj keď prenajímateľ mohol dať súhlas, vyžadoval previerku atď.), Takže master nájomníci sú zvyčajne len tí, ktorí môžu vypudiť podnájomník.

Je váš podnájomník legálny?

Predtým, ako sa pokúsite vysťahovať svojho podnájomníka, musíte zistiť, či si prenajíma legálne. Máte povolenie alebo súhlas od prenajímateľa alebo správcu nehnuteľnosti, aby ste nehnuteľnosť prenajali ďalej? Poskytuje váš prenájom ustanovenia o podnájme?

Ak váš podnájomník okupuje nehnuteľnosť bez vedomia alebo súhlasu prenajímateľa, pokus o ich vysťahovanie vás do značnej miery zaistí aj vysťahovaním. Navyše, ak to váš prenajímateľ zistí, môže proti vám podniknúť právne kroky za porušenie nájomnej zmluvy a váš podnájomník bude môcť proti vám podniknúť právne kroky za neoprávnené vysťahovanie.

Ak ste na tejto lodi, najlepšie bude, keď si veci vyriešite súkromne so svojím podnájomníkom, alebo sa odsťahujete sami.

Nesnažte sa obviniť svojho podnájomníka z prečinu porušovania domovej slobody alebo tvrdiť prenajímateľovi, že nelegálne squatuje. Ak podnájomca preukáže, že v nehnuteľnosti býval (prijatou poštou, šekmi na nájomné, verejné služby atď.), Môže byť proti vám naďalej schopný podniknúť právne kroky za neoprávnené vysťahovanie.
Nikdy sa snaží vysvetľovať vašej podnájomník uvedenej ak sa hlavný nájomca alebo nájomníci odsťahujú, bude aj tak musieť odísť, podľa sanfranciského nariadenia o prenájme, pretože nemá s prenajímateľom žiadnu právnu dohodu. (V zásade platí, že ak urobia všetko také zlé, že sa odsťahujete, aby ste sa im dostali preč, budú za bývanie SOL.)

Ak má váš podnájomník súhlas prenajímateľa, ako to urobil s nami ten hrozný človek, čítajte ďalej.

Ovláda sa váš dom alebo byt?

Ak bol váš dom alebo byt v San Franciscu postavený po júni 1979, máte šťastie. Na tieto novšie budovy sa nevzťahujú zákony o kontrole nájomného a proces vysťahovania je oveľa jednoduchší. Mali by ste byť schopní dať to podnájomníkovi riadne na vedomie a potom začať proces súdneho vysťahovania.

Ak bol váš dom alebo byt v San Franciscu postavený pred júnom 1979, ako bol ten náš, vysťahovanie vášho podnájomníka bude oveľa ťažšie. Pokračujte v čítaní a dozviete sa viac.

Ako zistím, kedy bol postavený môj dom?

http://www.zillow.com/

Ak neviete, kedy bol váš dom postavený, Zillow je dobrým miestom pre štart. Má zverejnené dátumy mnohých budov v San Franciscu. Jednoducho zadajte svoju adresu, vyberte správny výsledok a vyhľadajte dátum v časti „rok zostavenia“.

Typické sanfranciské domy a byty boli postavené pred rokom 1979, a preto spadajú pod zákony o kontrole nájomného podľa sanfranciského nariadenia o nájme.

Mudflattop cez Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 skutočných príčin vysťahovania v San Franciscu

Ak je váš nájomný dom alebo byt v San Franciscu kontrolovaný nájomným, je čas priblížiť sa a zoznámiť sa s 15 dôvodmi vysťahovania. Tieto vylúčiteľné príčiny sú vašim posledným kúskom nádeje. Sú to LEN spôsoby, ako sa môžete legálne vysťahovať:

Nájomca prestal platiť nájom, často platí neskoro alebo často vracia šeky
Nájomca porušil nájomnú zmluvu alebo nájomnú zmluvu a problém nevyriešil oznámením
Nájomca vytvára obťažovanie, poškodzuje nehnuteľnosť alebo „vytvára podstatný zásah do pohodlia, bezpečnosti alebo pôžitku prenajímateľa alebo iných nájomcov v budove“.
Nájomca vedie na pozemku nelegálne aktivity
Predchádzajúca nájomná zmluva alebo lízing nájomcu sa skončila a nájomca odmietne predĺženie platnosti za rovnakých alebo rovnocenných podmienok
Nájomca odmietol prenajímateľovi prístup k nehnuteľnosti (kvôli opravám, vylepšeniam atď.)
Hlavní nájomcovia sa odsťahujú a prenechajú podnájomníkovi bez súhlasu alebo dohody s prenajímateľom
Prenajímateľ chce do jednotky nasťahovať seba alebo svojho blízkeho príbuzného na dobu najmenej 36 po sebe nasledujúcich mesiacov
Prenajímateľ chce predať jednotku, ktorá bola zákonne prevedená na kondomínium
Prenajímateľ sa snaží jednotku zbúrať alebo odstrániť z trhu s prenájmom
Prenajímateľ si želá dočasne odstrániť jednotku z trhu s prenájmom, aby „vykonal vylepšenie alebo rehabilitáciu kapitálu“
Ubytovateľ chce vykonať „podstatnú rehabilitáciu“
Prenajímateľ chce odstrániť celú budovu z trhu s požičovňami
Prenajímateľ si želá získať späť vlastníctvo jednotky na menej ako 30 dní, aby sa vyriešili problémy s farbou laku, ako to vyžaduje zdravotný zákonník v San Franciscu
Prenajímateľ chce jednotku zbúrať, aby mohla byť znovu postavená

POZNÁMKA: Ak prenajímateľ tiež býva v nájomnej jednotke, môže sa vysťahovať bez poučenia Just Cause. Ak si prenajímate priestor v domácnosti svojho majiteľa, zvážte jeho žiadosť o pomoc.

Čísla 1–4 sú jediné prípady, ktoré sa týkajú vzťahu medzi hlavným nájomcom a podnájomníkom. Čísla 5–15 musia byť vynútené prenajímateľom a zvyčajne musia vyúsťovať do vysťahovania všetkých nájomníkov vrátane hlavných nájomcov (takže sa nepokúšajte presvedčiť svojho prenajímateľa, aby ich vynucoval, pokiaľ nie ste v poriadku aj s vyradením).

Just Causes 1-4

Poďme preskúmať jednotlivé príčiny jeden po druhom.

Iba príčina č. 1: Nájomca prestal platiť nájom, často platí neskoro alebo často vracia šeky.

Ak váš podnájomník porušuje nájomnú zmluvu tým, že fajčí v jednotke, chová domáce zviera, robí neoprávnené zmeny v jednotke atď., Môžete mať dobrý dôvod na vysťahovanie.

Nezabudnite si zaznamenať, kedy a ako váš podnájomník porušil nájomnú zmluvu. Možno budete musieť tieto informácie použiť neskôr, ak sa pokúsi bojovať proti vysťahovaniu.
Pošlite trojdňové upozornenie na opravu alebo uvoľnenie.
Ak porušenie nenapravil alebo nevypratal priestory, začnite proces súdneho vysťahovania.
Ak porušenie napravil, je možné, že sa budete môcť vysťahovať, budete však musieť dokázať, že podnájomník obvykle a závažne porušuje nájomnú zmluvu.

Iba Príčina č. 3: Nájomca vytvára obťažovanie, poškodzuje nehnuteľnosť alebo „vytvára podstatný zásah do pohodlia, bezpečnosti alebo pôžitku prenajímateľa alebo iných nájomcov v budove.“

Toto je, bohužiaľ, najťažšie vynútiteľné. Hrozná ľudská bytosť neplatila neskoro, porušila nájomnú zmluvu alebo neurobila nič nezákonné, ale určite sme si mysleli, že ho máme s číslom 3. Neustále vyvolával slovné súboje, vydával tony hluku a nenechával nás bdieť po všetky hodiny. O vysťahovaní z tohto dôvodu sme sa poradili s právnikom. Právnik vysvetlil, že keďže jazyk č. 3 je taký nejasný, súdy sa ho veľmi zdráhajú vymáhať.

V zásade je za účelom vysťahovania z týchto dôvodov nevyhnutné, aby hlavní nájomcovia preukázali, že podnájomca ich správaním ohrozuje alebo im hrozí, alebo prostredníctvom policajných záznamov preukázali, že podnájomca mal časté sťažnosti na hluk, spôsobil domácu poruchu atď.
Advokát nám v podstate povedal, aby sme sa neobťažovali pokusom o vysťahovanie s Just Cause # 3, pretože to by viedlo iba k situácii, ktorá bude uvedená na súde, a že na to, aby bolo možné vysťahovať, musia byť dôkazy mimoriadne explicitné a presvedčivé.

Just Cause # 4: Nájomca vedie nelegálne aktivity k nehnuteľnosti.

Ak sa váš podnájomník podieľa na nezákonnom správaní nehnuteľnosti, máte mimoriadne silné dôvody na vysťahovanie.

Trestný čin musí byť závažný a musí sa týkať jednotky (napr. Váš podnájomník pervitinuje vo svojej izbe alebo prostitúuje na pozemku).
Okamžite o tom informujte prenajímateľa a políciu. Možno budete musieť preukázať, že váš podnájomník vykonával nezákonné činnosti a policajná správa je skutočne jediný spôsob, ako to urobiť.
Uvoľnite 3-denné oznámenie.
Ak podnájomník neopustil nehnuteľnosť do 3 dní, začnite proces súdneho vysťahovania na súdoch.

Náš príbeh

Nakoniec sme so spolubývajúcimi nemali dôvod na vysťahovanie hrozného človeka. Ale dali sme sa dokopy a všetci sme ho požiadali, aby sa odsťahoval. Súhlasil buď preto, že si neuvedomoval, že ho nemôžeme legálne vysťahovať, alebo preto, že nechcel žiť s ďalšími 3 ľuďmi, ktorí odmietli tolerovať jeho zlé správanie. Nechal si čas na nájdenie nového miesta a my sme boli bezmocní tento proces urýchliť, ale po mesiaci sa konečne odsťahoval.

(Nie, samozrejme, bez toho, aby nám to znepríjemňovalo situáciu. Nechal svoju izbu nechutným neporiadkom, vrieskal nám do tváre, odmietol zaplatiť svojich posledných pár dní nájmu a po dokončení sťahovania nechal predné dvere do nášho domu dokorán. Ale aj tak sme si všetci pripili deň, boli sme tak radi, že bol preč.)

Ako sa chrániť pred zlým podnájomníkom

Museli sme prejsť mizernou skúsenosťou s hrozným človekom, ale dozvedeli sme sa veľa o zákonoch o podnájme a vysťahovaní. Rovnako sme prostredníctvom e-mailu kontaktovali San Francisco Tenants Union a dostali sme niekoľko dobrých rád, ako zaistiť, aby sa nám rovnaká situácia už nikdy nestala. Tu je niekoľko rád:

Skôr ako ho nasťahujete, uistite sa, že je váš podnájomník schválený vašim prenajímateľom alebo správcom nehnuteľnosti.
Vypracujte písomnú podnájomnícku dohodu, v ktorej sa váš podnájomník vzdá svojich práv na ochranu typu Just Cause. Je to úplne legálne a umožňuje to hlavným nájomcom vysťahovať podnájomníkov z iných dôvodov, ako je 15 spravodlivých prípadov.
Do svojej písomnej dohody s podnájomníkom zahrňte, že prvý mesiac jeho pobytu v jednotke je skúšobne , a že ak budú všetci hlavní nájomcovia spokojní so situáciou, podnájomníkovi bude umožnené zostať, ale ak nie, podnájomníkovi v tom čase bude súhlasiť s uvoľnením.
Účtujte podnájomníkom zálohu, aj keď to nevyžaduje váš prenajímateľ alebo správca nehnuteľnosti, a zahrňte konkrétne prípady, v ktorých môžu byť vo vašej podnájomnej zmluve zadržané niektoré peniaze z vkladu (napr. Na pokrytie nezaplateného nájomného, nezaplatených energií, škôd na jednotke).).

Vzor podnájomnej zmluvy

Tu je dohoda, ktorú teraz používame so svojimi spoluzakladateľmi. Uistite sa, že vaša zmluva je podpísaná a datovaná podnájomníkom a všetkými hlavnými nájomcami. Každá osoba by mala mať svoju podpísanú kópiu a kópiu s dátumom a prenajímateľ tiež môže chcieť kópiu.

Podnájomná zmluva pre

Rozumiem, že svoj pobyt môžem kedykoľvek ukončiť a z akýchkoľvek dôvodov, ak to oznámim hlavným nájomcom 30 dní vopred.

Rozumiem, že moja bezpečnostná záloha mi bude vrátená po vrátení priestorov hlavným nájomcom, môžu však byť zadržané peniaze za poškodenie priestorov, nezaplatené nájomné alebo nezaplatené služby.

Týmto sa čestne vzdávam svojho práva na zabezpečenie iba ochrany a súhlasím s tým, že ma budú môcť vysťahovať z akýchkoľvek dôvodov vrátane iných, ako sú dôvody, ktoré je možné vylúčiť, pokiaľ budú hlavní nájomníci 30 dní vopred vypovedať o vyprataní priestorov.

Súhlasím s tým, že zaplatím kauciu za jednolôžkovú izbu a mesačný nájom, pokiaľ zostane celkové nájomné za dom.

Rozumiem, že môj pobyt v doméne čaká na 1-mesačné skúšobné obdobie. Rozumiem, že moje bydlisko tiež čaká na schválenie od správcu nehnuteľnosti.

Rozumiem, že budem zodpovedný za časť služieb rozdelenú rovnakým dielom medzi obyvateľov.

Ďalšie čítanie

San Francisco Tenants Union

Táto stránka obsahuje vysvetlenie 15 spravodlivých príčin vysťahovania.
San Francisco Rent Board

Táto stránka ponúka viac informácií o spravodlivých príčinách vysťahovania