Ako zaistiť, aby váš nájomný majetok bol opotrebovaný

Vlastníctvo prenajatých nehnuteľností môže byť lukratívne, ale údržba môže byť problémom. Získajte niekoľko tipov na zabezpečenie vašich nehnuteľností zo strany nájomcov.

Foto Jack Harner na serveri Unsplash

Klepnite na nekonečný zdroj bohatstva

Prenájom nehnuteľnosti môže byť jednou z najlukratívnejších investícií, ktorú môžete urobiť. Prináša nielen hotovosť každý mesiac, ale stále vlastníte kus majetku, ktorý je možné predať (zvyčajne za účelom zisku), ak chcete opustiť realitnú hru. V súčasnosti si Američania prenajímajú viac ako kedykoľvek od roku 1965 (36%). Mnoho z týchto nájomcov potrebuje dostupné bývanie, vďaka čomu je vlastníctvo lacnejších prenájmov dobrým miestom pre vstup na trh nehnuteľností.

Nedostatok nájmov, ktorý si Američania môžu dovoliť, môže byť pre vás dojnou kravou. Aj keď vlastníctvo drahého prenájmu môže byť prospešné, vlastníctvo niekoľkých nehnuteľností s lacnejším prenájmom môže hrabať rovnako a často aj viac. Nielen, že sebestační ľudia hľadajú cenovo dostupný prenájom, existuje aj dlhý zoznam ľudí, ktorí čakajú na bývanie dotované vládou, často nazývané aj oddiel 8.

Nízke príjmy: rentabilné a problematické

K nájmu v oddiele 8 je pripojená stigma, ktorá vedie prenajímateľov k domnienke, že svoj nájomný majetok vyhodia do koša alebo zničia. Pravdou je, že každý prenajímateľ má hororové príbehy o tom, ako ich nájomcovia týrali svoje nehnuteľnosti. Majú tiež príbehy o nájomcoch, ktorí každý mesiac platili nájom včas a prenajímali ich v pôvodnom stave.

Správanie nájomcu je šťastím žrebovania

Aj pri prísnych kontrolách pozadí / kreditu je chovanie vašich nájomníkov väčšinou šťastím pri žrebovaní. Ak si prenajímate svoju nehnuteľnosť dostatočne dlho alebo máte viac nehnuteľností, je 100% šanca, že nakoniec budete vlastniť jeden z týchto hororových príbehov.

Aj keď neexistujú spoľahlivé údaje, všeobecný konsenzus prenajímateľov, s ktorým som hovoril, je, že čím nižšia je cena nájmu, tým väčšia je šanca získať nájomcu, ktorý zneužije váš majetok. To mnohých investorov odplaší od lacnejších prenájmov. Ak sa rozhodnete vlastniť početné lacné prenájmy, je pravdepodobnosť, že narazíte na zneužívajúcich nájomcov, oveľa vyššia. Keď sa odsťahujú alebo sú vysťahovaní, budete čeliť rozsiahlej rehabilitácii, aby ste sa pripravili na iného nájomcu.

Malá nehnuteľnosť na prenájom.

Foto Paz Arando na Unsplash

To, že ste prenajímateľom, nemusí byť duševné

Opravy môžu byť nákladné a čím dlhšie trvá príprava nehnuteľnosti, tým menej peňazí pre vás zarobí. Aj keď môžete urobiť len málo pre to, aby ste zabránili poškodeniu a následným rehabilitáciám od zlých nájomcov, môžete svoju peňaženku zjednodušiť a uľahčiť.

10 tipov na minimalizáciu poškodenia nájomcu vo vašom prenájme

Pri príprave nového prenájmu alebo pri rehabilitáciách medzi nájomcami zvážte týchto 10 tipov, vďaka ktorým bude váš čas a náklady medzi nájomcami čo najmenšie.

1. Priekopa koberec
2. Demontujte stropné ventilátory
3. Odstráňte clonu a búrkové dvere
4. Nezariaďujte spotrebiče
5. Používajte bezúdržbové detektory dymu
6. Zbavte sa likvidácie odpadu
7. Namontujte zaisťovací odtokový filter
8. Preskočte klimatizáciu
9. Staňte sa vlastnou deratizáciou
10. Obliekanie okien: Menej je viac

Koberce zachytávajú nečistoty, škvrny a iný neporiadok.

Foto: Creative Exchange na serveri Unsplash

1. Priekopnite koberec

Koberec je hnusný. Zachytáva nečistoty a zadržiava škvrny. Bez ohľadu na to, ako dobre ho vyčistíte, nikdy nezískate všetku nepríjemnosť. Medzi rozliatymi nápojmi a jedlom, močením domácich miláčikov a možno aj škodcami rátajte s tým, že medzi jednotlivými nájomníkmi bude koberec vymenený. Nič nevyvolá dojem, že by nehnuteľnosť vyzerala viac ako špinavý škaredý koberec.

Namiesto toho zvážte vinylové podlahy. Je vodotesný, nezanecháva škvrny, super ľahko sa čistí a po zistení nákladov na inštaláciu je lacnejší ako koberec. Aj keď by ste zvyčajne potrebovali na pokládku koberca profesionálnych inštalatérov, s vinylovými doskami sa dá zaobchádzať len s malou zručnosťou. Aj keď je o koberec postarané, musí sa vymieňať každých asi 5 rokov. Vinylová podlaha by mala vydržať najmenej 20 rokov. Pri rehabilitácii vášho prenájmu bude dobré vyčistenie vašich vinylových podláh zvyčajne dobré.

Stropné ventilátory sú notoricky temperamentné.

Foto Jason Anderson na serveri Unsplash

2. Demontujte stropné ventilátory

Nič neprekoná príjemný vánok, ktorý sa preháňa domom, keď vonku horí. Stropné ventilátory to môžu uskutočniť. Ale máloktoré zariadenie je temperamentnejšie ako stropné ventilátory. Ak prenajímatelia zavesia na lopatky ventilátora bielizeň alebo hračky pre mačky, budete mať šťastie, že vystúpite len pri výmene čepelí. Po vyradení nožov z rovnováhy sa pri otáčaní zakolísajú a sú často terčom detí, ktoré sa chcú pobaviť. Výsledkom je nákup a inštalácia nového ventilátora.

Bolo by lepšie demontovať stropné ventilátory a nahradiť ich osvetľovacím telesom, ktoré je zarovnané so stropom a nemá čo lákať nájomníkov, aby sa s nimi nemotali. Naplňte svietidlo žiarovkami s dlhou životnosťou LED a nebudete musieť roky bojovať s osvetlením. Najhoršie, s čím sa stretnete, je odstránenie niekoľkých mŕtvych múch, ktorým sa podarí dostať do prípravku, alebo výmena skleneného / plastového krytu. Inštalujte rovnaký typ do každej miestnosti, aby ste zjednodušili údržbu.

3. Odstráňte clonu a búrkové dvere

Mrežové aj búrkové dvere sú zbytočné a pre prenajímateľov sú často zdrojom zhoršenia. Obrazovky sú vyhodené alebo sa stanú obeťou mačacích pazúrov a búrkové dvere majú sklenenú tabuľu, ktorá sa môže rozbiť. Sú tiež skvelou zábavou pre malé deti. Prečo ísť na ihrisko, keď sa môžete hojdať na obrazovke alebo búrať dvere? Výmena zlomených pántov je bolesť.

4. Nezariaďujte spotrebiče

Mnoho ľudí sa mylne domnieva, že prenajatá nehnuteľnosť musí obsahovať sporák, chladničku, umývačku riadu alebo práčku so sušičkou. Takmer vo všetkých častiach krajiny však nie sú prenajímatelia povinní poskytovať spotrebiče. Ak si prenajmete spotrebiče, ste zodpovední za ich opravu, keď sa pokazia. Aj keď použijete správcu nehnuteľnosti, tieto opravy môžu byť nepríjemné a nákladné. Okrem toho budete musieť tieto zariadenia vyčistiť, keď sa nájomníci odsťahujú - za predpokladu, že si ich pri odchode nezoberú.

Možno vás bude lákať poskytnúť niektoré použité spotrebiče, aby bol prenájom atraktívnejší. Nie. Väčšina chladničiek, práčok atď. Má životnosť asi 10 rokov. Ak vložíte 8-ročnú chladničku, môžete počítať s jej rozpadnutím. A hádajte, kto bude chcieť náhradu za jedlo, ktoré sa pokazilo?

Ak už kachle máte, je ponechanie kachlí v jednotke pravdepodobne tak ďaleko, ako by ste mali ísť. Pri sporáku sa nemôže pokaziť veľa vecí, hoci ich čistenie môže byť bolesťou. Iste, stratíte niektorých potenciálnych nájomcov tým, že nebudete mať k dispozícii prístroje, ale čakací zoznam v sekcii 8 je plný budúcich nájomcov.

5. Používajte bezúdržbové detektory dymu

Ak je váš prenájom starší, pravdepodobne nemá pevné káblové detektory dymu. Staré príslovie, podľa ktorého vymieňate batérie v detektoroch zakaždým, keď zmeníte hodiny na letný čas (dvakrát ročne), udržuje váš dymový detektor v najlepšom funkčnom stave. Znamená to tiež, že musíte dvakrát ročne navštíviť požičovňu a vymeniť detektory dymu.

To znamená, že ak nájdete detektory dymu. Akonáhle detektor dymu začne štebotať kvôli vybitiu batérie, vaši nájomníci ho umiestnia do zásuvky, kde ho už nikdy nenájdu, alebo ho rozbijú a vyhodia do odpadu. Pretože detektory dymu sú vyžadované v prenájmoch, budete musieť pri výmene nájomcu nahradiť každý chýbajúci detektor.

Zvážte použitie novšieho typu detektora dymu, ktorý používa internú lítiovú batériu. Zavesíte ju na stenu alebo strop a zabudnete na ňu 10 rokov. Technológia batérií došla až tak ďaleko. Ale pretože detektory dymu je potrebné vymieňať každých 10 rokov bez ohľadu na stav, stále máte fušku raz za desať rokov.

6. Zbavte sa odvozu odpadu

Ak je váš prenájom vybavený odpadom, odstráňte ho. Úbytky sú predmetom s vysokou úrovňou zlyhania, ktorý láka nájomcov, aby odložili všetky druhy vecí do kuchyne. Úbytky sú ďalším predmetom, ktorý sa má pekne v prenajatých jednotkách. Zrušenie upchatia odtoku je pomerne jednoduché, ale časovo náročné a môže trvať kráľovské výkupné, ak ho urobí inštalatér. Odstráňte likvidáciu a vo svojej zmluve o prenájme stanovte, že nájomca je zodpovedný za všetky upchatie drezu a všetky súvisiace účty za opravu.

7. Nainštalujte zaisťovací odtokový filter

Keď už hovoríme o upchávaní, urobte si láskavosť a nainštalujte do svojich kuchynských drezov uzamykacie odtokové sitko. Fungujú rovnako ako vaše bežné sitko, ibaže sa nedajú odstrániť bez špeciálneho náradia. Za odtoky, ktoré upchajú, sú zvyčajne zodpovední nájomcovia, ale je lepšie zabrániť tomu, aby sa s vaším nájomcom tento rozhovor vôbec nekonal. Uzamykacie sitká sú lacné a ľahko sa inštalujú a znížia vaše bolesti hlavy.

Foto Vladislav Nikonov na serveri Unsplash

8. Preskočte klimatizáciu

Aj keď sa na miestach, ako je Phoenix, môže zdať nevyhnutnosť mať klimatizáciu, nie je to požiadavka. Ak má váš prenájom systém chladenia núteným vzduchom, nechajte ho skontrolovať odborníkom. Ak je na poslednej nohe, vyberte ju. Ak je v dobrom stave, zvážte jeho uchovanie, kým nevykazuje známky vzdania sa ducha. V tom okamihu požiadajte človeka so striedavým prúdom, aby mu pomohol kulhať, kým sa súčasný nájomník neodsťahuje, a potom ho úplne odstráňte.

Opravy striedavým prúdom sú veľmi drahé a faktúra, ktorú váš spodný riadok nepotrebuje. Ak sa prenájom začal klimatizáciami okenných jednotiek, odstráňte ich tiež. Nielen, že sú problémom, majú tendenciu zmiznúť.

Môžete ušetriť peniaze vykonaním vlastnej kontroly škodcov a nie platením vyhubenia.

Foto: Yunu Dinata, Unsplash

9. Staňte sa vlastnou deratizáciou

Myši, šváby a iné ploštice a škodcovia nie sú len vašou zodpovednosťou, sú tiež zdraviu škodlivé. Medzi prenajímateľmi položte pasce (zabudnite na zbytočné pasce na lepidlo), aj keď nemáte podozrenie na napadnutie hlodavcami. Ak chytíte myš, vyrazte viac; nikdy nie je len jeden. Keď budú vaše pasce týždeň bez mŕtvol, môžete svojho nájomného hlodavca vyhlásiť za bezplatný.

Pokiaľ ide o šváby a iné chyby, existuje niekoľko riešení bez obsahu chemikálií, ako sa ich zbaviť. Dobré vydrhnutie je najlepšia obrana po odchode niektorých chaotických nájomníkov. Potom, čo zabudnete na mlyny na šváb a drsné spreje, vyhľadajte niektoré domáce lieky, ktoré zahŕňajú kyselinu boritú. Pravidelná komerčná kontrola škodcov sa môže rýchlo pridať. Zaplaťte sebe, nie im.

10. Obliekanie okien: Menej je viac

Nie ste povinní poskytnúť okenné kryty. Ale mal by si. Keď je jednotka prázdna, okenné kryty bránia ľuďom v tom, aby si všimli, že je neobsadená, a zabraňujú všetkým druhom problémov, ktoré môže voľný majetok predstavovať. Pravdepodobne ste boli šokovaní, aké drahé môžu byť závesy, rolety a ďalšie úpravy okien. Mohli by ste minúť majland na pokrytie okien vo vašej požičovni.

Alebo si môžete kúpiť rolety z veľkého železiarstva za menej ako desať dolárov za okno. Spravidla sú to všetci, čo nájomca potrebuje alebo chce, a ten, kto je zameraný na zavesenie závesov, sa vám pravdepodobne nebude páčiť. Drahé žalúzie sú záporné. Na tomto svete je istých len pár vecí; skutočnosť, že vám nájomcovia zničia žalúzie, je jednou z nich. Získajte lacné, robia prácu. Keď sa nájomník odsťahuje, odpočítajte z jeho zálohy náklady na výmenu slepého.

Byť prenajímateľom je ťažká práca, ale môže sa vám to vyplatiť.

Foto Pepi Stojanovski na serveri Unsplash

Pot je Kolín úspechu

Byť prenajímateľom nie je pre každého. Chce to človeka, ktorý dokáže byť pevný, ale spravodlivý, má v sebe silu odsťahovať nájomníkov, keď je to potrebné, a pozná svoju cestu okolo súboru nástrojov. Môže to byť finančne výhodné pre vlastný prenájom nehnuteľností, ale môže to byť aj daň. Vlastníctvo prenájmu nikdy nebude bezproblémové, ale vďaka inteligentným majiteľom domu je to znesiteľné.