Je dobrý nápad refinancovať 15-ročnú hypotéku?

15-ročná hypotéka vám môže pomôcť pri budovaní vlastného imania a splácaní úveru, alebo môže predstavovať obrovskú záťaž.

Edhar Yralaits - Dreamstime.com

Plusy na rýchle splatenie domu

Refinancoval som najväčší majetok mojej rodiny, náš domov, na veľmi konzervatívnu 15-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Je to pre vás to pravé? To záleží.

Myslel som, že refinancovaním hypotéky uvoľníme ďalších päť rokov ročného príjmu môjho manžela na ďalšie použitie. Naša splátka hypotéky bola asi 1 200 dolárov mesačne a nesplácanie hypotéky päť rokov pre nás znamená veľa vecí - pomoc deťom na vysokej škole, zvýšenie úspor v dôchodku alebo kúpa malého domova dôchodcov na požadovanom mieste, kým obrátime svoju platenú rodinu domov do prenájmu generujúceho príjmy.

Suze Orman vo svojich knihách hovorí, že pre rodinu so strednými príjmami môže mať vlastníctvo ich domu zadarmo a prehľadne emocionálny a psychologický efekt presahujúci úspory peňazí. Súhlasím. S domom, ktorý je platený, budem mať dom, ktorý si vyžaduje ročné platby daní až v neskorších rokoch, keď sa môj príjem pravdepodobne zníži.

Nie som hypotekárny agent, ale toto bol môj proces

Nie som hypotekárny agent ani nepracujem v žiadnej časti bytového priemyslu. Som mama, ktorá zostáva doma, a hľadala spôsob, ako pomôcť mojej rodine dostať sa vpred.

1. Skontroloval som kapitál: Zistil som, že potom, čo sme boli doma takmer päť rokov, sme v našom dome nazhromaždili VEĽMI MALÝ kapitál. Prečo? Pretože naša 30-ročná pôžička bola nastavená tak, aby splácala väčšinu úrokov predtým, ako sme splatili istinu (časť splátky domu, ktorá spláca pôžičku.)
2. Porovnanie nakupované: Zo zvedavosti som začal nakupovať online. Pomocou kalkulačiek úrokových sadzieb a sprievodcov pri porovnávaní pôžičiek sa mi podarilo zistiť, že ak by sme refinancovali svoj dom a zaplatili vyššiu splátku hypotéky, dokázali by sme si vybudovať vlastný kapitál oveľa rýchlejšie.

30-ročné pôžičky vs. 15-ročné pôžičky

V tradičnej 30-ročnej pôžičke si počas prvých 15 rokov budujete málo vlastného kapitálu, keď splácate splatné úroky. Medzitým od prvého dňa 15-ročnej pôžičky spláca váš úver približne polovicu úrokov a polovicu istiny.

Tu je porovnanie sadzieb hypotéky vo výške 100 000 dolárov. V dnešnom prostredí sadzieb by bola väčšina Američanov nadšená, že zaplatia „iba“ hypotéku vo výške 100 000 dolárov, a zdá sa, že je to jednoduché okrúhle číslo, s ktorým sa dá pracovať.

Bodové rozpätie medzi 30-ročnou a 15-ročnou pôžičkou je zvyčajne asi 1/2 percentuálneho bodu. Rozhodol som sa porovnať:

• 30-ročná, 100 tis. Hypotéka na 5,75%
• 15-ročná, 100 tis. Hypotéka na 5,25%

Takto vyzerá amortizačná tabuľka:

30 rokov fixná, 100 000 pôžička, 5,75%

Vďaka 30-ročnej pôžičke získate za prvých 5 rokov iba vlastné imanie vo výške 5 000 dolárov. Ak sa budete pohybovať počas prvých 3 - 5 rokov, budete mať toho na ukážku veľmi málo.

15 rokov fixné, 100 000 pôžička, 5,25%

Splátka za pôžičku je pri tejto pôžičke vyššia, a to 803,88 USD. Ak nemáte vo svojom rozpočte priestor, mohla by to byť obrovská finančná chyba… ale ak máte peniaze na pokrytie vyšších platieb, za pouhých 5 rokov môžete získať kapitál o 20 000 dolárov viac.

Aké otázky by som si mal položiť?

Aj keď má refinancovanie 15-ročnej pôžičky niekoľko silných výhod, prichádza s cenou. Vaša splátka pôžičky bude vyššia - možno oveľa vyššia. Naša zvýšená splátka pôžičky zaťažila náš rozpočet, ktorý bol občas nepríjemný. Ak je váš dom štartovacím domovom a na splátke vášho úveru prispievajú dva príjmy, nemusí to byť dôležitý faktor. Ak však splácate pôžičky so skromným rozpočtom na jeden príjem alebo ak ste si za 30-ročnú pôžičku kúpili najviac domu, aký ste si mohli dovoliť, možno budete chcieť zvážiť, ako výrazne vyššia splátka pôžičky ovplyvní váš rodinný rozpočet.

Dlh na kreditnej karte, dlh študentskej pôžičky alebo iná osobná situácia môžu z 15-ročnej pôžičky neprimerane zaťažiť rozpočet vašej rodiny. V ekonomike s prudkým nárastom nákladov na palivo a potraviny môžete urobiť lepšie, keď budete držať svoje peniaze.

Koľko ma bude stáť refinancovanie? (Naša stála takmer 4 000 dolárov).

• Mám dobrý úver a bude moja sadzba teraz nižšia, ak budem refinancovať?
• Môžem si dovoliť zamknúť vyššiu platbu?
• AK máte sebadisciplínu, namiesto refinancovania môžete vykonať platbu navyše. Existujú online kalkulačky, ktoré vysvetľujú, ako to urobiť tiež…
• Mám dostatok finančných rezerv na uskutočnenie platby, ak zaostanem?
• Plánuje moja rodina zostať v dome asi 5 rokov, aby mohla zaplatiť ďalšie náklady na refinancovanie?
• Stojí môj dom stále za to, čo som zaň zaplatil? Pravdepodobne ste v poriadku, ak má váš dom 6 rokov alebo viac, ale predtým, ako urobíte akékoľvek finančné kroky, preskúmate hodnotu svojho domu a poraďte sa s poradcom.
• Mohol by som zarobiť viac peňazí pomocou extra platby v inej investícii?