Nákup novej výstavby alebo „off-plan“ vo francúzsku

Pixabay

Plánovanie mimo plánu

Nákup novej stavby alebo nehnuteľnosti, ktorá ešte nebola postavená od developera, sa vo Francúzsku nazýva nákup mimo plánu. Nákup mimo plánu je vo Francúzsku pomerne bežný, bezpečný a dokonca výnosný prostriedok na získanie majetku.

Pred uzavretím zmluvy o kúpe mimo plánu je dôležité určiť, v ktorej fáze plánovania sa vývojár nachádza. To vám dá dobrý pocit z realizovateľnosti projektu. Niektorí vývojári musia predtým, ako ich banka uvoľní prostriedky, spojiť čo najviac potenciálnych kupcov. Je možné, že developer ešte nemusí vlastniť pozemky, na ktorých bude projekt postavený. Aj keď pozemok vlastnia, nemusí mať pripravené všetky územné rozhodnutia a povolenia. Tieto faktory ovplyvnia to, či sa projekt niekedy začne. Musíte tiež dokázať pravdepodobnosť, že sa plány pravdepodobne podstatne zmenia od tých, ktoré vám boli pôvodne predložené.

Ak má vývojár úplný súhlas s plánovaním, budete si ho musieť pozorne prečítať. Požiadajte o nahliadnutie do plánov. Možno ich budete musieť navštíviť miestny mairie. Plány vám všeobecne povedia viac o projekte ako o predbežnej zmluve.

Je tiež dôležité urobiť si prieskum sami na vývojárovi. Zatiaľ čo francúzski vývojári majú tendenciu byť spoľahlivejší a renomovanejší ako niektorí ich protějšky v iných krajinách, je stále dôležité vedieť, s kým obchodujete. Urobte si teda malý prieskum, pohovorte si s ostatnými investormi a ak je to možné, choďte navštíviť niektoré z ich predchádzajúcich vývojov.

Zatiaľ čo francúzski vývojári majú tendenciu byť spoľahlivejší a renomovanejší ako niektorí ich protějšky v iných krajinách, je stále dôležité vedieť, s kým obchodujete. Robte si prieskum!

Výhoda nákupu mimo plánu pre investorov

Nákup mimo plánu vo Francúzsku ponúka investorom mnoho výhod. Či už chcete nehnuteľnosť predať so ziskom, ponúkať kúpu alebo prenájom alebo mať dlhodobý príjem z prenájmu, off-plan je na dobrej ceste pre dôvtipných investorov.

Výber jednotiek je jednoznačnou výhodou nákupu mimo plánu. Pri akomkoľvek vývoji sú určité jednotky alebo vlastnosti povinne žiadanejšie ako iné kvôli vhodnému umiestneniu, výhľadom, súkromiu, veľkosti alebo iným požadovaným vlastnostiam. Pri nákupe mimo plánu máte možnosť kúpiť si najvyhľadávanejšie miesta v oblasti rozvoja a podľa toho profitovať.

Ďalšou výhodou nákupu mimo plánu je tvorba cien. Vývojári kompenzujú finančné riziko tým, že zabezpečia predpredaj aspoň časti ktoréhokoľvek projektu pred príchodom stavby. Chápu, že títo prví kupujúci sa pri svojich investičných rozhodnutiach spoliehajú na reputáciu, umelecké stvárnenie, umiestnenie nehnuteľnosti a trochu fantázie a ako motiváciu riskovať musia ponúkať nízke ceny. S postupujúcim stavebným projektom sa zvyšujú ceny a hodnoty nehnuteľností, čím sa dosahuje okamžité budovanie vlastného kapitálu pre prvých investorov. Po dokončení stavby je možné nehnuteľnosť predať so ziskom.

Mimoriadne projekty sa navyše často nachádzajú v rekreačných oblastiach, ktoré sú vhodné na zabezpečenie skvelej dovolenky alebo dovolenkového domu, ako aj príjmu z prenájmu. Vysoký dopyt po turistických a rezidenčných nehnuteľnostiach môže pre investorov priniesť ziskové rozpätie 7-10%.

Uzatváranie zmlúv na off-plan nehnuteľnosť vo Francúzsku

Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť mimo plánu vo Francúzsku, uzatvoríte dvojdielnu zmluvu.

Contrat de Rezervácia

Prvá časť zmluvy sa nazýva Contrat de Reservation. Contrat de Reservation je navrhnutý hlavne na získanie záväzku od kupujúceho a môže byť relatívne vágny, pokiaľ ide o zodpovednosť vývojára. Developer v skutočnosti nemá žiadnu povinnosť predať vám ani po podpísaní predbežnej zmluvy. Predbežná zmluva všeobecne vyžaduje zloženie zálohy, ktorá je plne vratná, ak projekt nebude pokračovať.

Úroveň podrobností poskytnutých v Contrat de Reservation sa bude líšiť od jedného vývojára k druhému, ale je potrebné si uvedomiť, že podrobnosti plánu sa môžu a často menia v čase medzi podpísaním predbežnej zmluvy a konečnej zmluvy.

Zmluva o rezervácii je čas na riešenie hypotekárnych udalostí. Aj keď by bolo rozumné získať aspoň predbežný súhlas s hypotékou pred uzatvorením predbežnej zmluvy, je tiež dobré vložiť doložku o nepredvídaných udalostiach v prípade hypotéky.

Aj keď neexistuje žiadna zákonná povinnosť uzavrieť predbežnú zmluvu, neurobenie zmluvy znamená, že budete musieť počkať, kým nebude k dispozícii konečná zmluva. Ak sa necítite pohodlne pri vstupe do rezervácie Contrat de a rozhodnete sa počkať, kým nebude k dispozícii konečná zmluva, môžete prísť o včasné cenové stimuly a konkrétny požadovaný majetok.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Konečná zmluva sa volá Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Táto zmluva bude obsahovať úplný popis navrhovaného vývoja vrátane jeho presného umiestnenia. Pre rozdiely je dôležité starostlivo porovnať VEFA so zmluvou o rezervácii.

Mali by ste skontrolovať predovšetkým veľkosť a umiestnenie vášho majetku. V prípade sporu majú prednosť podmienky dohody VEFA. Je tiež dôležité uvedomiť si rozmerovú toleranciu. Vývojári obvykle vložia klauzulu, ktorá zaručuje rozmerovú toleranciu až do 5%.

Sekcia Popisný opis bude obsahovať technický popis materiálov a zariadení použitých pri stavbe. Táto časť bude často obsahovať frázu „alebo ekvivalentnú“ a môže umožniť staviteľovi veľkú voľnosť v rozhodovaní o zmene týchto materiálov. Opis oznámenia bude tiež popisovať všetky komunálne zariadenia a podmienky ich používania.

V tejto chvíli vám vývojár poskytne kópiu majetkových pravidiel s názvom Cahier des Charges. To bude zahŕňať napríklad obmedzenia na obchodné využitie majetku, poplatky za služby a pravidlá týkajúce sa používania komunálnych zariadení. Úplnú podpornú dokumentáciu, podrobný popis, poskytne aj notár a uchová v evidencii.

Celá zmluva vrátane podpornej dokumentácie bude obsahovať veľa technického žargónu a výkresov, všetko vo francúzštine. Investori, aj keď ovládajú francúzsky jazyk, môžu pri kontrole a plnení zmluvy zvážiť externé odborné poradenstvo. Developer využije služby notára na prípravu zmluvy VEFA. Aby ste však pochopili proces a ochránili svoje záujmy, možno budete chcieť podpísať predbežnú a konečnú zmluvu pred notárom podľa vášho výberu. Ak sa rozhodnete využiť služby notára, bolo by rozumné uistiť sa, že majú skúsenosti so zmluvami VEFA. Okrem vlastného notára môžete chcieť konzultovať aj ďalších odborníkov z tohto odvetvia, napríklad architekta alebo inžiniera.Úplná kópia VEFA vám musí byť poskytnutá najmenej jeden mesiac pred podpisom, aby ste mali čas na úplnú kontrolu jej obsahu.

Investori, aj keď ovládajú francúzsky jazyk, môžu pri kontrole a plnení zmluvy zvážiť externé odborné poradenstvo.

Pixabay

Ochrana spotrebiteľa pri nákupoch mimo plánu

Francúzske právo poskytuje niekoľko pravidiel a predpisov, ktoré poskytujú ochranu spotrebiteľa. Medzi tieto ochrany patrí:

Predbežná zmluva (Contrat de Reservation) sa nevyžaduje. Nákupcovia môžu počkať, kým nebude k dispozícii podrobná konečná zmluva (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
Vývojári nemôžu požadovať ani prijímať zálohy, kým nebude podpísaná predbežná zmluva (Contrat de Reservation).
Vložené peniaze musia byť vložené na klientsky účet prostredníctvom banky alebo notára. Nie je možné ich použiť na financovanie projektu.
Je povolená maximálna výška vkladu, ktorá závisí od predpokladaného dátumu dodania nehnuteľnosti. Ak má byť nehnuteľnosť hotová do jedného roka, výška zálohy nemôže byť vyššia ako 5%. Medzi jedným a dvoma rokmi je maximálny vklad 2%. Ak nebude stavba dokončená dlhšie ako dva roky, nemožno požadovať žiadnu zálohu.
Predbežná zmluva musí obsahovať najneskorší dátum, do ktorého musí byť podpísaná konečná zmluva VEFA. Ak vývojár tento dátum nesplní, máte právo odstúpiť od zmluvy a dostať späť celú sumu za váš vklad.
Rovnako ako nákupy existujúcich nehnuteľností, aj nehnuteľnosti mimo plánu majú sedemdňovú lehotu na zváženie. Po podpísaní Contrat de Reservation máte sedemdňovú lehotu na rozmyslenie, počas ktorej môžete bez pokuty odstúpiť od zmluvy a vrátiť vám zálohu.
Zmluvu je možné zrušiť, ak nemáte k dispozícii kópie alebo aspoň prístup k úplnej technickej dokumentácii územného plánu a stavby.
Vopred vám musí byť poskytnutá kópia pravidiel a predpisov, ktoré sa budú vzťahovať na toto ubytovacie zariadenie. Môžu to byť obmedzenia pre obchodné použitie, poplatky za služby, pravidlá používania komunálnych zariadení a ďalšie.
Úplná kópia VEFA vám musí byť poskytnutá najmenej jeden mesiac pred podpisom, aby ste mali čas na úplnú kontrolu jej obsahu.

Budovanie vášho vysnívaného domu vo Francúzsku

Pre vzdelaných a náročných kupujúcich by nákup produktu Off-Plan vo Francúzsku mohol byť najlepším spôsobom, ako získať presne taký dovolenkový dom, aký chcete, na požadovanom mieste.