Skutočné náklady na odloženú údržbu

Úvod

Pokiaľ ide o vlastníctvo nehnuteľností a dokonca aj osobných vecí, rozpočty a financie vždy zatieňujú všetko, čo robíme. Nikdy som nemal projekt s neobmedzeným rozpočtom a nikdy som nečakal, že ho budem mať. Potom, čo som väčšinu svojej kariéry strávil pozeraním vecí z pohľadu architekta, posledných takmer sedem rokov som strávil pozeraním tých istých problémov z pohľadu majiteľa. Ak musíte dohliadať na viac ako 143 miliónov štvorcových stôp, dokonca aj desiatky miliónov dolárov (čo znie ako veľa peňazí) sú skutočne nepodstatné z hľadiska potrieb a požiadaviek. O dostupnosti najefektívnejších prostriedkov je potrebné rozhodnúť s obmedzenými dostupnými prostriedkami. Ako dosiahnete maximálnu návratnosť vynaložených prostriedkov?

Skutočnou otázkou v tomto prostredí je, ako maximalizovať hodnotu týchto obmedzených finančných prostriedkov? Aby sme dospeli k tomuto záveru, je potrebné zvážiť mnoho faktorov. Tento článok sa pokúsi priblížiť niektoré z týchto zložitých vzájomne súvisiacich faktorov a skontrolovať tieto problémy v snahe vyvinúť metodiku, ktorá by osobám s rozhodovacími právomocami mohla umožniť vytvorenie nástrojov, ktoré umožnia efektívnejšie stanovenie priorít výdavkov na správu kapitálových aktív. Sú to vlastne výdavky, ale ak sa využijú strategicky, v skutočnosti sa stanú skôr investíciou s návratnosťou investícií (ROI) a ďalšími výhodami.

Nadácia - TNSTAFL

V jednej z mojich prvých hodín ekonómie 101 začal môj inštruktor tým, že písal na tabuľu TNSTAFL. Spýtal sa nás, či niekto vie, čo tieto písmená znamenajú. Keď to nikto neurobil správne, povedal: „Neexistuje nič také ako obed zadarmo.“ Spýtal sa, koľkí veria, že toto tvrdenie je pravdivé. Mnohí tvrdili, že to nebolo správne, pretože existuje niečo ako obed zadarmo. Ak to platí niekto iný, potom je to dôvod, prečo bol obed zadarmo. Mnohí v triede s týmto tvrdením súhlasili. Náš inštruktor s nami ďalej nesúhlasil a uviedol, že náklady sú aj v prípade, že za obed neplatíte; extrahované náklady je váš čas. Rozhodli ste sa stráviť čas pri tom obede, ktorý platil niekto iný, takže obed stále mal cenu vášho času. Nasledujúca diskusia sa stala dosť poučnou.Reč o čisto ekonomickom pohľade na náklady, ktorá určite bola a určite bola správna, len nie myšlienkový proces, ktorý väčšina z nás mala pred touto diskusiou.

Tento koncept mal obrovský vplyv na zvyšok semestra, najmä keď sme diskutovali o nákladoch na príležitosti. Táto diskusia položila základ môjho štúdia ekonómie, vďaka čomu som si uvedomil, že všetko stojí všetko; otázkou vždy je, či som ochotný zaplatiť tieto náklady za prijaté dávky? Keď sa začneme pozerať na skutočný a osobný majetok z pohľadu majiteľa, stane sa to prvoradým konceptom. Nezáleží na tom, či sa rozhodujete ako jednotlivec alebo ako súčasť skupiny. Nič sa nemení; základ je pre tieto rozhodnutia rovnaký.

Zodpovednosť za vlastníctvo

Keď sa rozhodne o nadobudnutí skutočného alebo osobného majetku, zodpovednosť je nevyhnutným vedľajším produktom tohto nadobudnutia. Napríklad pri kúpe automobilu je naznačená vaša zodpovednosť za nákup paliva. Ak si toto palivo nezakúpite, auto sa nebude ďalej pohybovať. Vonkajšie sily môžu vyžadovať ďalšie zodpovednosti. Rovnako ako v predchádzajúcom príklade vozidla, štát môže vyžadovať, aby ste toto vozidlo mali poistené a udržiavané za účelom jeho riadenia. Toto je tiež implikované, pretože sa očakáva, že pri riadení tohto automobilu budete dodržiavať právne predpisy štátu.

Súčasťou týchto povinností je aj výmena oleja. Ak nevymeníte olej, skrátite životnosť tohto auta. Akurát nie sám so sebou, ale tí, ktorí trochu zostarli, si možno spomenú na reklamu Fram Oil Filter: „Môžete mi zaplatiť teraz, alebo mi môžete zaplatiť neskôr.“ Princíp stále existuje a stále je rovnaký. Keď som bol oveľa mladší, mal som na päť rokov niekoho, koho poznám, v prenájme auta. Keď sa blížil piaty rok, pokazilo sa mu auto a po odtiahnutí som ho vzal k mechanikovi. Mechanik sa spýtal, kedy naposledy menil olej, a odpovedal, že nikdy. Vtedy nebol na trhu žiadny zo syntetických olejov, takže výmena oleja bola každé 20 mesiace približne 20 dolárov. Náklady na výmenu oleja v jeho aute za tých päť rokov predstavovali asi 400 dolárov, kým inštalácia nového motora ho stála asi 5 000 dolárov.Jedná sa o podstatné zvýšenie nákladov na odloženú (alebo nulovú) údržbu.

Dôverný vlastník skutočného alebo osobného majetku to bude schopný rozpoznať a nájsť spôsob, ako vyvážiť zvýšený tlak na znižovanie rozpočtov a zároveň vyvážiť predĺženie životnosti kapitálových aktív. Tento článok sa pokúsi poskytnúť usmernenie k tomu, ako vyvážiť mnoho z týchto vzájomne závislých faktorov a maximalizovať životnosť intenzívne investovaných kapitálových aktív.

Rozdielne následky údržby

Začnime túto diskusiu definovaním toho, čo presne je odložená údržba. Najväčšou chybou, keď ľudia alebo skupiny využijú túto myšlienku odloženej údržby, je úplné nesprávne uplatnenie tohto princípu. V snahe zabrániť šíreniu tejto nesprávnej aplikácie musíme najskôr pochopiť niekoľko základných konceptov toho, čo odložená údržba v skutočnosti je. Keď sa vrátime k tomu, čo už bolo uvedené, so všetkým sú spojené náklady, výnimkou nie je ani odložená údržba. Aby sme zistili, aké sú skutočné náklady na odloženú údržbu, musíme najskôr začať stanovením toho, ako vyzerajú náklady na údržbu. Na ilustráciu tohto princípu použijem čísla, ale tieto čísla sa nemajú vykladať ako vzťahujúce sa k niečomu konkrétnemu.

Pri akejkoľvek kapitálovej investícii povedzme, že ročné náklady na udržanie tejto investície v dobrom prevádzkovom stave sú 1 000 dolárov ročne. Toto číslo by sa malo v skutočnosti zvyšovať so starnutím kapitálových aktív, ale tento faktor v tomto príklade nepoužijeme, pretože to komplikuje ilustráciu mimo chápania mnohých čitateľov. Takže výnosy v bežnom roku klesajú, na túto požadovanú údržbu tohto kapitálového majetku nie je možné vynaložiť 1 000 dolárov; vyžaduje sa rozhodnutie, čo robiť s krátkym poklesom rozpočtu. K dispozícii je veľa možností, z ktorých každá má svoje vlastné náklady spojené s každým konkrétnym rozhodnutím, čo z nich robí jedinečné riešenie situácie pre krátkodobý pokles rozpočtu.

Najbežnejším riešením v súčasnosti je ignorovať to, nezaplatiť 1 000 dolárov a vyrovnať sa s nimi neskôr, keď budú lepšie výnosy. To je absolútne nesprávny prístup. Zvyčajne nepoužívam slová s takou neobmedzenou hodnotou, keď hovoríme o riešeniach, ale toto je jeden z mála prípadov, keď je v oblasti riešení uplatniteľné také silné slovo, ktoré sa bude demonštrovať, keď budeme pokračovať v tejto diskusii. Každá osoba alebo skupina s rozhodovacími právomocami, ktorá sa podieľa na týchto druhoch rozhodnutí, sú zverenci v tej či onej podobe. To znamená, že sú povinní čo najlepšie využiť dostupné finančné prostriedky. Po zvyšok tejto diskusie teda budeme pokračovať v rámci tohto konkrétneho parametra; všetci, ktorí rozhodujú, sú fiduciári. Táto ideológia by mala naznačovať, že cieľ každého rozhodnutia o správe kapitálových aktív je najudržateľnejšia pozícia.

Ďalším bodom, ktorý treba uznať, je skutočnosť, že kedykoľvek v budúcnosti (bezprostredne alebo vzdialene) sú v súčasnosti najnižšie dostupné náklady na akékoľvek zlepšenie kapitálu / obnovu budovy. Kedykoľvek v budúcnosti, dokonca aj za týždne, sa potenciálne zvýšia náklady a čím ďalej, tým viac sa zvýšia náklady. Toto zvýšenie bude spôsobené nespočetným počtom možných dôvodov, nákladmi na suroviny, infláciou, ponukou a dopytom, nedostatkom atď. Akékoľvek odložené vplyvy údržby musia byť vyjadrené v zmysle týchto zvýšení. Tieto predpokladané náklady sú vždy len predpokladané náklady, takže sa budú líšiť. Existuje nádej, že odchýlka bude len malá. Ak sa líšia viac než to; potom bola projekcia z nejakého dôvodu vypnutá, čo je potrebné určiť, aby budúce projekcie boli presnejšie.

Vďaka tomuto vzťahu môžu byť zvýšené náklady budúcich výdavkov kompenzované skutočným vyčlenením niektorých finančných prostriedkov od dnešného dňa na účet, na ktorý bude odložená práca dokončená. Tento účet dôveryhodnosti / úschovy by sa mal použiť na vyrovnanie zvýšených nákladov z ďalších odložených nákladov na údržbu, inak bude potrebné v budúcnosti absorbovať celkový vplyv týchto dodatočných nákladov, čím sa vytvorí ďalší tlak na tieto budúce výnosy. Trik v tejto metóde spočíva v tom, že projekcia musí byť veľmi presná, inak môžu plánované výdavky nečakane vyletieť. Potom existuje hybridný systém, ktorý je krížom medzi oboma týmito prístupmi, ktorý vyčleňuje viac ako nič, ale menej ako úplné náklady na odloženú údržbu. Ak sú všetky náklady na údržbu odložené,potom je otázka, prečo odložiť údržbu? Preto by to za bežných okolností bolo niečo menej ako úplné náklady na údržbu.

Uvedomenie si, čo odložená údržba skutočne stojí

Pre ľahšiu ilustráciu sa vráťme k cene 1 000 dolárov, ktorú je potrebné odložiť. Ak by sa rozhodlo o odklade údržby na jeden rok, potom by zvýšené náklady boli minimálne inflačné. Ak by tieto inflačné náklady boli iba dve percentá, potom by zvýšenie na týchto 1 000 dolárov bolo 20 dolárov. Ak sa v tom istom roku náklady na suroviny zvýšili povedzme o jedno percento, potom do nákladov na odloženú údržbu budú musieť byť zahrnuté ďalšie náklady vo výške 10 dolárov, čo bude spolu 30 dolárov, čím sa náklady na odloženú údržbu zvýšia na 1 030 dolárov. Teraz to neznie príliš veľa, ale čo by to bolo, keby počiatočné náklady na túto údržbu boli 10 000-krát alebo 100 000 alebo viac? Určite vidíte, ako tieto čísla skutočne rýchlo rastú.

Teraz povedzme, že tí, ktorí prijímajú rozhodnutia, odložia samotné plánované zvýšenie, povedzme na 30 dolárov. Teraz v budúcoročnom rozpočtovom cykle budú na vykonanie požadovanej údržby potrebné iba pôvodné náklady 1 000 dolárov. To by malo nulový čistý dopad na tlak na rozpočet v budúcom roku, pretože pôvodných 1 000 dolárov je stále jedinou povinnou povinnosťou na splnenie potreby, vyžadovalo by si to však to, aby sa z tohtoročného rozpočtu držalo 30 dolárov na akomsi viazanom alebo zverenom účte. Ak by to však bolo v tohtoročnom rozpočte vyčlenených povedzme 515 dolárov, náklady na údržbu v budúcoročnom rozpočte by boli iba 515 dolárov, čo by znížilo tlak na budúcoročný rozpočet. Teraz by to malo veľmi pozitívny vplyv na rozpočty oboch rokov, čo by ušetrilo náklady v každom rozpočtovom cykle a stále vykonávalo požadovanú odloženú údržbu. Aj keď náklady stúpli,menší vplyv na rozpočet každého roka. Tieto zvýšené náklady majú v každom roku oveľa menší vplyv. Opäť si predstavte, či sa tieto veličiny zvýšili 10 000 alebo 100 000 krát. Toto je plánovanie dopredu, alebo ako bolo povedané v mojom programe MBA, strategické myslenie. Toto je naozaj veľmi jednoduchá vec.

Pozrime sa teraz na to, že odložená údržba bude o päť rokov. Inflácia by bola zložená, takže rovnaké dvojpercentné inflácie ročne zvyšujú inflačné náklady na zhruba 104 dolárov. Ak sa náklady na materiál zvýšia o jedno percento vyššie, ako bolo predtým diskutované, náklady na materiál sa zvýšia na približne 51 dolárov, čo činí celkové náklady na odloženú údržbu 1 155 dolárov. Opäť si môžete predstaviť vplyv týchto nákladov, ak by boli zväčšené 10 000 alebo 100 000 krát. Nezabudnite, že tieto výpočty nepredpokladajú zvýšenie nákladov v dôsledku ponuky a dopytu, ako sú napríklad nedostatky, alebo zvýšené náklady v dôsledku starnutia systému (-ov), ktorý bude ďalej zvyšovať tieto náklady na odloženú údržbu.

Vždy treba pamätať na to, že s hazardom s odloženou údržbou sú spojené vždy súvisiace náklady. Nikto nevidí do budúcnosti, takže predpovedanie budúcich trhových podmienok a nákladov so sebou vždy prináša riziko nesprávnej projekcie. Tvorba týchto projekcií je rovnako umeleckou formou ako vedou a nepresnosti sa môžu mimoriadne rýchlo zrátať.

Teraz to nie je jediný myšlienkový smer ohľadne odloženej údržby. Ďalší prístup, s ktorým som sa stretol, je ešte zaujímavejší a vzhľadom na obmedzené údaje, ktoré mám v našej agentúre, nájdem koncept aspoň tak, aby bol v kurze. Tento koncept bol označený ako „pravidlo inverzného štvorca pre odloženú údržbu“ vyvinuté Davidom Geaslinom zo skupiny Geaslin. Keď som bol prvýkrát oboznámený s týmto konceptom, budem úprimný, moja myšlienka bola „sakra nie“, neexistuje spôsob, ako by to mohlo byť čo najbližšie k ihrisku. Čísla rástli príliš rýchlo na to, aby boli presné. Teraz pripustím, že ako ten, ktorý je v údržbe zariadení, sa mi veľmi páčil fakt, že tieto počty rýchlo rástli, čo by mi pomohlo vybudovať spoľahlivý prípad pre naše potreby obnovy budov,ale ako analytik som nemohol umiestniť údaje o všeobecnej spotrebe, ktoré by nebolo možné podporiť alebo ktoré by bolo možné podstatne spochybniť. Dokonca aj zástupca riaditeľa pre financie mojej agentúry mal rovnaké pocity a obavy. Potom som vzal niekoľko projektov, ktoré naša Agentúra nedávno dokončila, aby som „spätne analyzoval“ náklady, aby som otestoval, či je to ešte málo, a na moje počudovanie sa to v podstate ukázalo. Teraz budem prvý, kto pripustí, že nejde o matematickú ekvivalenciu, pretože to nevyšlo presne s nákladmi, ale blízkosť bola nad prekvapením. Pri jeho tienení bolo takmer zarážajúce. Tento koncept by som teda nepredložil ako matematickú axiómu alebo zákon, ale skôr ako všeobecný pojem alebo princíp.Potom som vzal niekoľko projektov, ktoré naša Agentúra nedávno dokončila, aby som „spätne analyzoval“ náklady, aby som otestoval, či je to ešte málo, a na moje počudovanie sa to v podstate ukázalo. Teraz budem prvý, kto pripustí, že nejde o matematickú ekvivalenciu, pretože to nevyšlo presne s nákladmi, ale blízkosť bola nad prekvapením. Pri jeho tienení bolo takmer zarážajúce. Tento koncept by som teda nepredložil ako matematickú axiómu alebo zákon, ale skôr ako všeobecný pojem alebo princíp.Potom som vzal niekoľko projektov, ktoré naša Agentúra nedávno dokončila, aby som „spätne analyzoval“ náklady, aby som otestoval, či je to ešte málo, a na moje počudovanie sa to v podstate ukázalo. Teraz budem prvý, kto pripustí, že nejde o matematickú ekvivalenciu, pretože to nevyšlo presne s nákladmi, ale blízkosť bola nad prekvapením. Pri jeho tienení bolo takmer zarážajúce. Tento koncept by som teda nepredložil ako matematickú axiómu alebo zákon, ale skôr ako všeobecný pojem alebo princíp.Pri jeho tienení bolo takmer zarážajúce. Tento koncept by som teda nepredložil ako matematickú axiómu alebo zákon, ale skôr ako všeobecný pojem alebo princíp.Pri jeho tienení bolo takmer zarážajúce. Tento koncept by som teda nepredložil ako matematickú axiómu alebo zákon, ale skôr ako všeobecný pojem alebo princíp.

Tento koncept je veľmi základný. Ak si vezmete náklady na počiatočnú údržbu, ktorá sa má vykonať, a umožníte, aby požadovaná údržba postúpila na ďalšiu úroveň zlyhania skôr, ako začnete konať, zistíte, že náklady na vykonanie opravy pri zvýšenej úrovni poruchy budú stáť skutočne blízko druhá mocnina počiatočných nákladov na nesplnenú údržbu. Napríklad netesnosť strechy má náklady na opravu 500 dolárov a je stanovené, že oprava sa oneskorí, pretože v tohtoročnom rozpočte nie je miesto. Budúci rok, keďže to nebol hlásený problém, sa oneskoril ďalší rok atď. Nakoniec musí byť vedro umiestnené pod únikmi počas dažďových búrok. Teraz je potrebné vymeniť izoláciu, záruka na krytinu zaniká, pretože netesnosti neboli opravené ani hlásené. Teraz bude možno potrebné vymeniť časť strešného plášťa,musí sa vymeniť časť stropu, voda sa dostala do svietidiel, ktoré je potrebné vymeniť, možno sú poškodené steny a vyžaduje sa výmena a opätovné natretie sadrokartónu, možno sa musí odstrániť a vymeniť časť podlahy, sa môže formovať organický materiál (pleseň); vidíte, ako teraz sekundárne poškodenie z nedostatku počiatočnej akcie prerástlo do obrovských rozmerov. Teraz bude celá oprava stáť 10 000 dolárov. Nezabudnite si pri opravách pripočítať náklady na premiestnenie používateľov tohto priestoru. O koľko viac rastú celkové náklady? Začína to vyzerať skutočne veľké, skutočne rýchle.môže sa formovať organický materiál (pleseň); vidíte, ako teraz sekundárne poškodenie z nedostatku počiatočnej akcie prerástlo do obrovských rozmerov. Teraz bude celá oprava stáť 10 000 dolárov. Nezabudnite si pri opravách pripočítať náklady na premiestnenie používateľov tohto priestoru. O koľko viac rastú celkové náklady? Začína to vyzerať naozaj veľké, skutočne rýchle.môže sa formovať organický materiál (pleseň); vidíte, ako teraz sekundárne poškodenie z nedostatku počiatočnej akcie prerástlo do obrovských rozmerov. Teraz bude celá oprava stáť 10 000 dolárov. Nezabudnite si pri opravách pripočítať náklady na premiestnenie používateľov tohto priestoru. O koľko viac rastú celkové náklady? Začína to vyzerať naozaj veľké, skutočne rýchle.

Teraz sa chcem vrátiť ešte predtým, ako bola určená oprava 500 dolárov. Tento typ opravy sa takmer nikdy nenájde, kým nebude vypracovaný protokol a vydaný príkaz na údržbu, čo znamená, že niektorý cestujúci urobil hlásenie o viditeľnom probléme. Do tej doby je už príliš neskoro; druhotné poškodenie už nastáva. Ak by sa strešný PM robil najmenej dvakrát ročne, ako by mal, bol by tento problém s najväčšou pravdepodobnosťou objavený dávno predtým, ako sa do okupovaného priestoru dostali úniky vody. Aj keď ste človeku zaplatili za prechádzku po streche dvakrát ročne 25 dolárov za hodinu a jej prehliadka trvala povedzme hodinu, čo by skúsenému inšpektorovi strechy nemalo trvať ani tak dlho, možno ste zistili potenciálny únik, keď stála by oprava takmer nič. Mimochodom, čo je 25 dolárov na druhú? Odpoveď 625 dolárov,nie je to tak ďaleko od opravy 500 dolárov, že? Možno má toto inverzné štvorcové pravidlo základ? Vy ste sudca.

Obnova budovy - najlepší zaisťovací prostriedok proti náhradným nákladom

Keď budeme pokračovať v tejto diskusii, chcem všetkým pripomenúť príklad výmeny oleja, o ktorom sme už hovorili. Ak tvorcovia rozhodnutí nedokážu udržiavať kapitálové aktíva v dobrom stave, predčasne sa opotrebujú, čo bude mať nepriaznivý dopad na budúci rozpočet. Ak poznáte Murpheyov zákon, nebude to nikdy v pravý čas. Pri investovaní do kapitálovej investície, napríklad do budovy, sú milióny dolárov vystavené potenciálnemu riziku. Ak sa budova predčasne opotrebuje, potom sa prostriedky premrhali; naopak, keď sa predĺži ich dĺžka života, buduje sa spravodlivosť. To by mala byť veľmi jednoduchá rovnica.

Toto predĺženie životnosti kapitálového majetku sa dosahuje pomocou dvoch charakteristických procesov, obnovy budovy a preventívnej údržby. Oba sú v podstate rovnaké, nahradenie systémov určených na opotrebovanie ako prostriedku na doplnenie životnosti kapitálových aktív. Väčšina všetkých systémov je navrhnutá tak, aby sa v určitom okamihu v podstate opotrebovala; či už hovoríme o brzdách, pásoch, zapaľovacích sviečkach atď. v automobile; alebo strecha, TZB, požiarny poplachový systém atď. v budove majú všetky svoje životné cykly. Hlavným cieľom je predĺžiť životnosť budovy. Hlavným rozdielom medzi preventívnou údržbou (PM) a obnovou budovy je cyklus, v ktorom tieto systémy fungujú. Všeobecný prístup akademickej / študijnej literatúry, ktorému som bol vystavený, je ten, že ak je náhradný cyklus kratší ako jeden rok, je to PM,dlhšie ako rok stavia obnovu. Iné ako cykly PM a obnova budovy sú v podstate rovnaké. Keď sa vykonáva údržba v rámci PM alebo obnovy budovy, životnosť sa pridáva alebo predlžuje k kapitálovému majetku. To si teraz kladie ďalšiu otázku, aké množstvo zdrojov je potrebné vyčleniť na túto obnovu PM / budovy?

Na začiatok sa toto množstvo vždy vyjadruje ako náklady na novú výstavbu. Toto sa tiež niekedy označuje ako náhradné náklady. Dôvodom týchto nákladov na obnovu PM / budovy, ktoré sa vyjadrujú ako náklady na novú výstavbu, je to, že konečné náklady na obnovu systému sa nachádzajú na konci životného cyklu, keď musí byť systém úplne vymenený. V takom prípade je konečnou výmenou výmena celého stavebného systému ako konečná cena na konci životnosti. Preto sa to vyjadruje v pojme náklady na novú výstavbu. Tieto náklady sú vyjadrené ako jedno - dve percentá z nových nákladov na stavbu ročne, na základe prečítanej akademickej / študijnej literatúry.

Aby sme teda tento koncept posunuli ďalej, ak sú náklady na výmenu konkrétneho typu budovy a jej obsadenosti 225 dolárov za štvorcovú stopu, suma vynaložená na túto budovu na obnovu PM / budovy by sa mala pohybovať medzi 2,25 až 4,50 dolárov za štvorcovú stopu ročne. Ak by budova mala rozlohu 100 000 metrov štvorcových, ročne by sa pre túto budovu rozšírilo na niečo medzi 225 000 - 450 000 dolárov. Ako sa to veľmi rýchlo sčítava, uvidíte. Táto údržba by však mohla predĺžiť životnosť budovy. Ak pridáte k životu budovy, vytvorí sa spravodlivosť. To je miesto, kde môžu výdavky na údržbu začať pôsobiť viac ako investície.

Teraz, ak má portfólio štvorcových stôp milióny štvorcových stôp, môžete vidieť, ako rýchlo sa môžu zvýšiť náklady na obnovu PM / budovy, a tak možno vznikne potreba efektívneho odloženého programu údržby.

Záverečné myšlienky

Jedna najväčšia investícia, ktorú ako jednotlivci a organizácie uskutočňujeme, je do našich kapitálových aktív. Poskytnutie týchto prostriedkov s najdlhšou dĺžkou života je pre každého jednotlivca alebo organizáciu rozhodujúce pre model udržateľného prežitia. Keď premeníme výdavky na investície, budujeme spravodlivosť a tým prinášame vlastníkom pridanú hodnotu. To je primárna (a jediná) zodpovednosť zverenca. K odloženej údržbe, tak ako ku všetkým veciam súvisiacim s rozpočtom, musí dôjsť z času na čas, keď príjmy nebudú také, aké sa očakávali, ale ak sa použijú vhodne, nebudú jednotlivca alebo organizáciu stáť predčasne ani v budúcich rozpočtových cykloch obrovské množstvo zdrojov.

Aj v našej „vyhadzovacej“ spoločnosti by väčšina budov mala mať životnosť najmenej 50 rokov, ale ak znova pridelíme (nie nevyhnutne zvýšime) svoje počiatočné stavebné náklady, môžeme túto životnosť predĺžiť na 70 rokov. Keď vhodne použijeme PM a obnovu budov, môžeme byť schopní predĺžiť životnosť tejto budovy ešte dlhšie. Akonáhle budova prežije nad svoju pôvodnú dĺžku života, vytvára teraz spravodlivosť, ktorú je možné použiť na prestavbu, keď dôjde k prekročeniu životnosti budovy. To je miesto, kde prehľad o údržbe skutočne poskytuje návratnosť investícií, ale to je hra na dlhodobé čakanie, a nie to, čo vlastní každý rozhodovateľ.