Jednotná agentúra a transakční makléri na Floride

Porovnajte zastúpenie jednej agentúry a sprostredkovateľa transakcií a zistite, prečo je zastúpenie duálnej agentúry zvyčajne zakázané.

Obrázok Harry Strauss z Pixabay

Čo je agentúra?

Duálna agentúra je mimo zákona v mnohých štátoch, vrátane Floridy, kde je držaná moja licencia na nehnuteľnosti. Problém s duálnou agentúrou je to otravné slovo „agentúra“. Pojem „agentúra v terminológii nehnuteľností“ znamená, že obchodný zástupca (licencovaný agent) vstúpi do vzťahu s klientom, ktorému dlží fiduciárne povinnosti, známe tiež ako poslušnosť, lojalita a dôvernosť. Pracuje v mene tohto klienta vo všetkých záležitostiach týkajúcich sa konkrétnej transakcie s nehnuteľnosťou. To je definícia agentúry.

Na Floride to označujeme ako samostatnú agentúru. Jednoduchý a ľahký spôsob, ako pochopiť jednu agentúru, je toto: Transakciu považujte za divadelné predstavenie. Agent nastupuje ako zástupca, ktorý prevezme úlohu klienta pri tomto výkone. Počas tejto transakcie / transakcie koná zástupca / agent vždy v najlepšom záujme klienta - akoby bol klientom sám.

Prečo je duálna agentúra zakázaná?

Duálna agentúra je to, čo o sebe hovorí: pokus o konanie v najlepšom záujme kupujúceho aj predávajúceho súčasne. Môže záskok hrať obe hlavné úlohy súčasne - úlohu kupujúceho aj predávajúceho - a konať v najlepšom záujme každej z nich súčasne? Samozrejme, že nie. Bolo by to nemožné. Preto je duálna agentúra vo väčšine štátov postavená mimo zákon.

Zadajte transakčného makléra

To neznamená, že agent nemôže vybaviť transakciu pre kupujúceho aj pre predávajúceho. Na Floride máme obmedzenú klasifikáciu agentúr, ktorá sa nazýva transakčný sprostredkovateľ. Aj keď to znie ako duálna agentúra, nie je to tak.

V tejto funkcii agent pracuje na transakcii, ale so žiadnou zo strán nevstúpil do fiduciárneho vzťahu. To znamená, že je medzi nimi neutrálna strana. Dlží však obom stranám obmedzenú dôvernosť. To znamená, že nesmie bez súhlasu príslušnej strany povedať predajcovi, že kupujúci ponúkne viac, ani kupujúcemu, že si zoberie menej.

Výhody transakčných maklérov

Existuje veľa floridských realitných agentov a sprostredkovateľských spoločností, ktoré fungujú výlučne ako transakční makléri. Firmy, ktoré sa vyhýbajú jednotlivým agentúram, tvrdia, že práca sprostredkovateľov transakcií pomáha predchádzať problémom a zmätkom. Je nepravdepodobné, že agent zabudne, aká je jeho rola, ak je stále rovnaká. Tiež sa vyhýba možným súdnym sporom, čo je možno ten lepší dôvod, prečo sa mu niektoré sprostredkovateľské spoločnosti vyhýbajú aj za okolností, keď to umožňuje zákon.

Nasledujúca tabuľka načrtáva rozdiely medzi týmito dvoma typmi agentúr. Obmedzený vzťah sprostredkovateľa transakcií ponúka iba obmedzenú dôvernosť a žiadnu poslušnosť alebo úplné zverejnenie. (Ďalšie informácie nájdete v časti s úplným zverejnením nižšie.) Nedostatok úplného zverejnenia vás príliš neznepokojuje. Transakčný sprostredkovateľ musí kupujúcemu oznámiť „všetky skutočnosti, ktoré sprostredkovateľ pozná, ktoré kupujúci ľahko nezistí a ktoré majú potenciálny vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.“

Rozdiely vo vzťahoch medzi agentúrami: Florida



Jednotná agentúra	Transakčný maklér
Jednať čestne a spravodlivo	Jednať čestne a spravodlivo
Vernosť
Dôvernosť	Obmedzená dôvernosť
Poslušnosť
Úplné zverejnenie
Účtovanie všetkých finančných prostriedkov	Účtovanie všetkých finančných prostriedkov
Zručnosť, starostlivosť a pracovitosť	Zručnosť, starostlivosť a pracovitosť
Včasné predloženie všetkých ponúk, pokiaľ nie je písomne stanovené inak	Včasné predloženie všetkých ponúk, pokiaľ nie je písomne stanovené inak
Zverejnenie všetkých známych skutočností, ktoré významne ovplyvňujú hodnotu	Zverejnenie všetkých známych skutočností, ktoré významne ovplyvňujú hodnotu

Prečo si zvoliť zastúpenie transakčného makléra pred jednou agentúrou?

Zdá sa, že klient by nemal záujem o zastúpenie jednej agentúry, ale o sprostredkovateľa transakcií. Existuje však niekoľko dobrých dôvodov, prečo bude možno potrebné, aby jeden agent prešiel z jedinej agentúry, aby sa stal sprostredkovateľom transakcií:

Klient (kupujúci) chce kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je už vedená u jeho agenta alebo iného agenta tej istej sprostredkovateľskej firmy.
Klient (predávajúci) sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť kupujúcemu, ktorého do jeho nehnuteľnosti priviedol jeho kótovací agent alebo iný agent tej istej sprostredkovateľskej firmy.

Zákon uznáva, že každý agent spoločnosti môže mať špeciálne znalosti, a preto spoločnosť nie je schopná ponúknuť klientovi dôvernosť.

Vo fiduciárnych vzťahoch má klient agentúru s maklérskou spoločnosťou, pre ktorú agent pracuje, takže dvaja agenti tej istej firmy nemôžu ponúknuť jednu agentúru, iba sprostredkovanie transakcií.

Nezabudnite: Sprostredkovateľ nesmie bez súhlasu príslušnej strany povedať predajcovi, že kupujúci ponúkne viac, ani kupujúcemu, že si zoberie menej.

A čo nedostatok úplného zverejnenia?

Nedostatok úplného zverejnenia v rámci vzťahu sprostredkovateľa transakcií by klienta nemal trápiť. Neznamená to, že agentúra sprostredkovateľov transakcií môže pred vami veci skryť. Toto oznámenie opäť hovorí: „Zverejnenie všetkých skutočností, ktoré významne ovplyvňujú hodnotu nehnuteľného majetku určeného na bývanie a nie sú pre kupujúceho ľahko zistiteľné.“

Znamená to, že agent nie je povinný povedať vám všetko. Ak v prípade vzťahu medzi jednou agentúrou agent sprostredkovateľa kupujúceho (z inej firmy) uvedie, že jeho kupujúci zaplatí viac, táto agentúra požaduje, aby agent sprostredkovania záznamu predávajúceho o tom informoval predajcu, keď mu predloží ponuku kupujúceho. Ako transakčný sprostredkovateľ tam agent nesmie ísť ani bez povolenia, aj keď má tieto privilegované informácie.

Vyberte si renomovanú firmu a skúseného agenta, aby ste zabezpečili hladký priebeh transakcie.

Obrázok Photo Mix z Pixabay

Z pohľadu agenta

Keď som sprostredkovateľom transakcií pre kupujúceho aj pre predávajúceho, s oboma stranami sa zaobchádza spravodlivo. Každý agent, ktorého poznám, robí to isté. Napriek tomu ako agent preferujem, aby som mohol svojmu klientovi alebo zákazníkovi venovať 100% svojej pozornosti. Stále to môžem robiť ako transakčný maklér tak, že budem pracovať iba pre kupujúceho alebo predajcu v spolupráci s iným agentom alebo agentúrou. Agentúrny vzťah, ktorý má druhý agent s kupujúcim alebo predávajúcim, je výlučne ich rozhodnutím a vôbec neovplyvňuje stav môjho vzťahu s mojím zákazníkom, ak pracujú pre inú spoločnosť. Jeden agent môže pracovať s transakčným maklérom.

Najlepší spôsob, ako zabezpečiť, aby vaša transakcia prebehla hladko a aby ste nakoniec skončili ako spokojní zákazníci, nie je v agentúrnom vzťahu. Spočiatku je potrebné zvoliť si renomovanú firmu a skúseného agenta. Agent nemusí mať dlhoročné skúsenosti, ale mal by mať prístup k potrebným zdrojom, aby vás mohol navigovať v transakcii.

Konečný cieľ agenta

Mojím cieľom ako agenta v Tampa Bay - a väčšiny agentov, ktorých poznám, či už ide o jedného agenta alebo sprostredkovateľa transakcií - je, aby ste boli s našimi službami úplne spokojní. Dúfame, že si vás ako klienta udržíme po mnoho ďalších rokov. Dúfame tiež, že ste tak šťastní, že odkážete aj svojich priateľov a rodinu. To je miazga pre podnikanie realitného agenta.

Otázky a odpovede

Otázka: Čo ak sa transakčný maklér postaví na stranu predajcu?

Odpoveď: Trochu mi nie je jasné, na čo sa pýtate: čo ak je sprostredkovateľom transakcií agent predávajúceho, zatiaľ čo kupujúci má svojho vlastného sprostredkovateľa transakcií alebo samostatného agenta, alebo čo, ak transakčný sprostredkovateľ pre obidve spoločnosti skutočne sleduje záujmy spoločnosti predajca namiesto transakcie?

Prvý scenár je úplne prijateľný. Druhá nie. Transakčný sprostredkovateľ by mal s oboma stranami zaobchádzať rovnako. Obom stranám vďačí za rovnakú úroveň služieb a starostlivosti. Ak zastupujú jednu stranu pred druhou, určite je o čom diskutovať s týmto agentom a jeho sprostredkovateľom. To by som urobil.