Práva nájomníkov 101: záruka obývateľnosti v New Yorku

Práva nájomníka v New Yorku môžu byť zložité. Čítajte ďalej a dozviete sa viac.

kto? du! nelson

Zrieknutie sa zodpovednosti:

Nasledujúce informácie sa vzťahujú na štát New York a nemali by sa vykladať ako právne rady, ale ako prostriedok, pomocou ktorého môžu nájomníci zvýšiť svoje povedomie o právach, ktoré im vyplývajú zo zákona, pokiaľ ide o ich podiel na prenájme konkrétneho majetku. Ak máte problém so svojím prenajímateľom, navrhujem, aby ste vyhľadali kompetentného poradcu, ktorý zabezpečí, že o vašich právach bude správne rozhodnuté. Vydavateľ tohto článku a jeho prispievatelia sa zriekajú zodpovednosti

Záruka obývateľnosti

Každý prenájom nehnuteľností určených na bývanie implicitne obsahuje tzv. „Záruku obývateľnosti“.

Čo znamená záruka na obývateľnosť

1. Či sú priestory vhodné na ľudské bývanie;
2. Či je stav priestorov v súlade s účelmi účelne určenými stranami; a
3. To, aby nájomníci neboli vystavení žiadnym podmienkam ohrozujúcim alebo poškodzujúcim ich život, zdravie alebo bezpečnosť. ““

Čo ak prenajímateľ poruší záruku obývateľnosti?

Ak prenajímateľ poruší záruku obývateľnosti, nájomca nemusí platiť prenajímateľovi. „Povinnosť platiť nájom závisí od uspokojivej údržby prenajímateľa v obývateľnom stave“ (Park West Management Corp. proti Mitchell, 47 NY2d 316).

Ďalej, ak sa váš prenajímateľ dostane k súdu z dôvodu dlženia nájomného, ​​sudcovia pravidelne priznávajú nájomcom zníženie nedoplatkov, ak sudca zistí porušenie záruky na obývateľnosť.

Aj keď prenajímatelia často pridávajú do nájomných zmlúv nevymáhateľné doložky s cieľom zastrašiť nájomcov pri vymáhaní svojich práv, zo zákona nie ste vždy povinní dodržiavať tieto nevymáhateľné doložky, aj keď ste nájomnú zmluvu podpísali.

Zákon nakoniec nepovoľuje vzdanie sa tejto záruky pri prenájme. Ak sa o to váš prenajímateľ pokúsi, takéto vzdanie sa práva je nevymáhateľné, čo je v rozpore s verejným poriadkom.

Zisťovanie, či bola porušená záruka na obývateľnosť

Ak chcete zistiť, či váš prenajímateľ porušil záruku na obývateľnosť, musíte si položiť nasledujúcu otázku:

(Operatívny jazyk: „zbavenie základných funkcií.“ Inými slovami, bráni vám súčasný stav priestoru v jeho použití na zamýšľaný účel?)

Nasledujúce informácie sa považujú za porušenia záruky na obývateľnosť v štáte New York.

Porušenia záruky obývateľnosti v štáte New York

• Azbest, ktorý sa môže prenášať vzduchom v byte nájomcov.
• Pokles alebo nedostatok služieb výťahom.
• Zlomená dlažba, ktorá vytvára nebezpečný stav.
• Podstatné nahromadenie odpadu, ktoré vedie k napadnutiu hmyzom alebo škodcami.
• Nedostatočné zabezpečenie tepla a horúcej vody.
• Silné napadnutie hmyzom a škodcami.
• Farba na báze olova, najmä tam, kde bývajú malé deti.
• Zbavenie vzduchu, svetla a / alebo ventilácie.
• Ak prenajímateľ nepodnikne účinné kroky na zmiernenie nepríjemností, nadmerný hluk od stavieb, mechanických zariadení alebo dokonca susedných nájomníkov.
• urážlivé výpary a pachy.
• Vadné inštalatérske práce.
• Nedostatočná bezpečnosť (napr. Poškodené vstupné zámky, bzučiaky dverí atď.).
• Odpadové vody unikajú a rozlievajú sa.
• Neposkytnutie detektorov dymu.
• Prerušenie vodovodnej služby.
• Nedostatok ochranných krytov okien, ak to vyžadujú miestne nariadenia na ochranu detí.

Poznámka!

Podmienky spôsobené nesprávnym správaním nájomcu alebo osobami pod jeho vedením alebo nad jeho kontrolou nespôsobujú porušenie záruky.

Odvolanie sa na porušenie záruky obývateľnosti

Najdôležitejšou vecou, ​​ktorú si musíte pamätať pri odvolaní sa na porušenie záruky obývateľnosti ako obhajoby v konaní prenajímateľa / nájomcu, je to, že písomne ​​upozorníte svojho prenajímateľa na chybný stav vo vašom priestore. Ak nedostane oznámenie a nebude mať primeranú príležitosť na nápravu situácie, môžete stratiť právo odvolávať sa na záruku obývateľnosti.

Osvedčeným postupom je poslať písomné oznámenie v súlade s podmienkami vášho prenájmu, alebo ak to váš nájom neurčuje, pošlite písomné oznámenie prostredníctvom požadovaného potvrdenia o vrátení prvotriednou poštou ako aj zdvorilostnú kópiu prostredníctvom e-mailu alebo faxu.

Zákon o nehnuteľnom majetku štátu New York s. 235-b

Záruka obývateľnosti

1. V každej písomnej alebo ústnej zmluve o nájme alebo prenájme bytových priestorov sa predpokladá, že sa prenajímateľ alebo prenajímateľ zaväzujú a zaručujú, že takto prenajatý alebo prenajatý priestor a všetky priestory, ktoré s tým súvisia, sú spoločné s ostatnými nájomníkmi alebo obyvateľmi a sú vhodné na ľudské bývanie a na účely, ktoré strany primerane zamýšľajú, a na to, aby obyvatelia týchto priestorov neboli vystavení žiadnym podmienkam, ktoré by boli nebezpečné, nebezpečné alebo škodlivé pre ich život, zdravie alebo bezpečnosť. Ak bola akákoľvek takáto podmienka spôsobená zneužitím úradnej moci nájomcu alebo nájomcu alebo osôb pod jeho vedením alebo kontrolou, nebude to predstavovať porušenie týchto zmlúv a záruk.
2. Akákoľvek dohoda nájomcu alebo nájomcu obydlia, ktorej sa vzdáva alebo upravuje svoje práva uvedené v tejto časti, je neplatná v rozpore s verejným poriadkom.
3. Pri určovaní výšky škody, ktorá nájomcovi vznikne v dôsledku porušenia záruky uvedenej v tejto časti, súd; a) nemusí vyžadovať žiadne odborné svedectvá; a (b) bude v rozsahu, v ktorom je porušená záruka alebo nemôže byť vyliečená z dôvodu štrajku alebo iného sporu o prácu, ktorý nie je spôsobený primárne jednotlivým prenajímateľom alebo prenajímateľom, a také škody možno pripísať takémuto štrajku, vylučovať nápravu tohto rozsahu, s výnimkou rozsahu čistých úspor, ak existujú, pre prenajímateľa alebo prenajímateľa z dôvodu štrajku alebo sporu o prácu, ktoré možno prideliť do priestorov nájomcu, avšak za predpokladu, že sa prenajímateľ alebo prenajímateľ pokúsili v dobrej viere, ak možné porušenie liečiť. c) ak priestory podliehajú regulácii v súlade s miestnym zákonom o kontrole nájomného v prípade núdzového bývania,zákon o núdzovej ochrane nájomcov devätnásť sedemdesiatštyri, zákon o stabilizácii nájomného z devätnástich stošesťdesiatdeviatich alebo zákon o nájomnom a rehabilitácii mesta, znížia sumu priznanú podľa tohto zákona o celkovú sumu prípadného zníženia nájomného nariadeného štátnym odborom bývania a obnova spoločenstva podľa týchto zákonov alebo aktov, udelených nájomcovi, od dátumu účinnosti tohto príkazu na zníženie nájomného, ​​ktorá sa týka jednej alebo viacerých vecí, na ktoré sa podľa tohto zákona udeľuje úľava.ktorá sa týka jednej alebo viacerých vecí, pre ktoré sa podľa tohto nariadenia udeľuje úľava.ktorá sa týka jednej alebo viacerých vecí, pre ktoré sa podľa tohto nariadenia udeľuje úľava.

Prípady prenajímateľa / nájomcu v Brooklyne, na Manhattane, v Queense, na ostrove Staten Island a v Bronxe

Súdny dvor v Brooklyne sa nachádza na ulici Livingston 141. Ak dostanete e-mailom oznámenie, že sa musíte dostaviť, je bezpodmienečne potrebné odpovedať a okamžite podniknúť príslušné kroky. Patrí sem zdokumentovanie akýchkoľvek podmienok v budove, ktoré môžu predstavovať porušenie záruky obývateľnosti.

Ak máte nejaké otázky týkajúce sa vášho prípadu, neváhajte a zavolajte mi na telefónne číslo 718-701-5772.

Ak potrebujete zastúpenie v záležitostiach prenajímateľa / nájomcu, vybavujem vystúpenia vo všetkých piatich mestských častiach mesta New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island a Bronx). Zvyčajne som v Brooklyne (kraj Kings).

Na požiadanie som schopný dohodnúť si schôdzky v Brooklyne a na Manhattane.

Aktualizácia prípadu

Landlord v. Tenant , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County 13. júna 2011) (kde Westchester Court zistil, že narušenie v dôsledku stavby prenajímateľa na susednom pozemku porušuje záruku obývateľnosti).