Pred zakúpením konverzie kondomínium buďte opatrní

Pixabay Public Domain

Čo je to konverzia bytu?

Konverzia kondomínium je, keď sa celá nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve zmení na jednotlivo predávané jednotky ako kondomínium. (Zmena použitia).

Mnohé z týchto nehnuteľností boli pôvodne byty a niekedy to boli budovy ako továrne alebo školy.

Naša história pred konverziou bola zmenená

Sedem rokov som žil v bytovom dome a miloval som to. Bolo to v obytnej štvrti, ktorá pozostávala prevažne z súkromných domov. Budova bola päťuholníková s piatimi stranami. V strede na prvom poschodí bola fontána so žiarivými farebnými svetlami. Druhé a tretie poschodie boli otvorené a dalo sa pozerať cez zábradlie do fontány. Bolo to jedinečné a elegantné, a zároveň nie nákladnejšie ako iné prenájmy v tejto oblasti.

Každá z piatich strán mala na sebe dva apartmány, ktoré vychádzali zo stredu v tvare kolíka. Vyrobil tak byt s jedinečným tvarom. Keď niekto vošiel do klinu, najširšia časť sa otvorila na balkón s výhľadom na záhrady.

V hale sme mali bezpečnostný systém bzučiakov a videokameru dávno predtým, ako boli videokamery štandardom. Jeden jednoducho potreboval naladiť televíziu na kanál 9, aby zistil, kto ich bzučí. V sálach znie z reproduktorovej sústavy tichá hudba.

Mali sme krásny bazén, ktorý bol udržiavaný bezchybne čistý.

Budovu obsadili väčšinou mladí profesionáli a majiteľ skontroloval nájomníkov. Vyskytli sa prípady, keď nájomníci hrali príliš hlasnú hudbu, ale boli okamžite vysťahovaní.

Pre mňa to bolo idylické sídlo. Potom som dostal oznámenie, že byty sa prestavujú na byty. Po zakúpení jednotky by musel existujúci nájomca odísť.

Máte radi svoje bydlisko, ale bude to byt

Rozhodol som sa na základe predpokladov (zlý nápad)

Myslel som, že cena jednotiek bola taká veľmi prijateľná, že by to bola dobrá investícia. Bol by to dobrý spôsob, ako si vybudovať vlastné imanie a o pár rokov ho použiť na kúpu domu.

Vychádzal som z toho, že keďže je to také skvelé miesto na život, väčšina ostatných nájomníkov, s ktorými som sa aspoň náhodne zoznámila, bude nakupovať jednotky. Predpokladal som, že charakter budovy zostane rovnaký a kvalita života sa pravdepodobne zvýši, pretože každý by mal skutočný záujem na zachovaní majetkových hodnôt.

Bola vykonaná malá záloha, moje hypotekárne splátky boli nízke a poplatok za údržbu bytu bol primeraný.

V skutočnosti som pri kúpe jednotky dostal miestne nariadenia. Zákonná kniha veľkosti asi jeden palec. Načrtol všetky dos a nie. Mne sa zdalo, že keď sa všetci riadia pravidlami a pravidlá sú tak jasne formulované, moje budúce šťastné prežitie tam bolo zaručené.

Realitný hit - chvíľu to trvalo

Iba niekoľko z existujúcich nájomcov zakúpilo jednotky. Mali svoje dôvody. Mladé páry sa rozhodli ísť priamo do vlastníctva domu; niektorí očakávali, že sa ich spoločnosť presťahuje, a iní nemali zloženie zálohy. Ich dôvody sa rôznili a bol som smutný, keď som videl, ako sa niektorí z nich hýbajú.

Asi polovicu jednotiek (30) kúpili špekulanti. Neprítomní investori, ktorí majú záujem o príjem z prenájmu a potom možno o obrátenie nehnuteľnosti so ziskom. Problém? Väčšina z nich nemala ani zdroje, ani sklon k predbežnej kontrole nájomníkov. Ak ich nájomníci odpálili hudbu o 2:00, nebolo im všetko jedno, pokiaľ bolo zaplatené ich nájomné. Ak ich nájomníci predávali drogy, privierali oči. Mali sme majiteľa, ktorý prenajímal mladej žene, ktorá pracovala v obchode so šiškami. Byt však nebol pre ňu, poslal ju jej priateľ, aby si ho prenajal. Chcel to ako klubovňu pre svoj pouličný gang. Takto sme mali mladých mužov, ktorí chodili dovnútra a von z budovy s bejzbalovými palicami prehodenými cez plecia. Nikdy neboli bez nich a neboli to hráči bejzbalu.

Myslíte si, že by tomu miestne nariadenia zabránili. V skutočnosti však len málo členov rady malo odvahu byť ten, kto presadzuje pravidlá. Spoločnosť pre správu nehnuteľností to urobila za nich v extrémnych prípadoch, ale vysťahovať niekoho nie je také ľahké. Zdá sa, že veľa z týchto nájomníkov vedelo, „ako hrať hru“. Mnohí tvrdili, že sú chorí alebo postihnutí, čo predlžuje proces vysťahovania. V priebehu mesiacov, ktoré proces trval, sme museli vydržať ich shenaniganov.

Finančné dôsledky zdieľaných spoločných výdavkov

Poplatok za údržbu pokrýva všetky bežné výdavky na údržbu budovy. So zvyšovaním výdavkov na budovu stúpajú aj poplatky za údržbu.

Bohužiaľ, hoci každá jednotka platila svoje vlastné telefónne a elektrické účty, voda a zemný plyn neboli merané osobitne. Každá jednotka mala svoj vlastný termostat a vykurovaciu jednotku a mohla podľa potreby regulovať teplo, ale náklady na plyn sme zdieľali všetci.

Teoreticky by sa to malo všetko vyrovnať. V skutočnosti zvážte dva príklady závažnejších prípadových štúdií:

Barbara D: Mala syndróm chronickej únavy a uviedla, že kvôli svojej chorobe musí mať v zime otvorené okná dokorán (v Connecticute), pretože potrebovala čerstvý vzduch. Potrebovala však byť aj v teple, a tak zohriala teplotu na 85 stupňov.

John T: Jeden z jeho susedov sa sťažoval, že neustále počuje tečúcu vodu; privádzalo ho to do šialenstva. Údržbár získal povolenie na vstup do Johnovho bytu. Keď sa z obývačky priblížil k kúpeľni, z kúpeľne vychádzal hustý oblak pary. V kúpeľni prúdila z vaňového kohútika horúca voda. Zrejme to už nejaký čas robilo, pretože steny kúpeľne a susedné steny obývacej izby boli pokryté hrubou chlpatou čiernou plesňou. Za vyriešenie problému s inštalatérstvom bol zodpovedný vlastník samostatnej jednotky a John nechcel zamestnať inštalatéra, a tak nechal prúdiť horúcu vodu.

Ach áno, naše nádherné fontány. S klesajúcou kvalitou našich obyvateľov sa zhoršovala aj kvalita ich návštevníkov. Zdá sa, že často si návštevníci budovy mysleli, že by bolo vtipné hádzať do nich mydlo. Určite videli aj vtipné filmy, kde mydlové bubliny hore. V skutočnosti mydlo nespôsobuje bubliny. Iba to tam sedí a potom upcháva vodné čerpadlo. Museli by sme teda pravidelne kupovať nové čerpadlá a investovať do pracovných hodín, aby sme vypustili fontány a vyčistili mydlo. Takže zakaždým, keď mal niekto návštevníka so „zmyslom pre humor“, stálo nás to 300 dolárov za réžiu.

Podobných príbehov bolo toľko. Výdavky, ktoré nám všetkým spôsobujú neopatrnosť niekoľkých ľudí. Naše poplatky za údržbu teda stúpali.

A finančná situácia sa zhoršila

Správna rada ju na začiatku nechala nastaviť tak, aby správcovská spoločnosť vykonala kontroly a priviedla ich na mesačné zasadnutie predstavenstva, aby ju mohla preskúmať. Každá kontrola vyžadovala podpis dvoch členov rady.

Naša vtedy zvolená prezidentka sa rozhodla, že je príliš zaneprázdnená na to, aby ju trápili podpisovanie šekov, a tak dala výlučnú podpisovú právomoc šeku správcovi nehnuteľnosti.

Budúca zvolená prezidentka rozhodla, že sa ani nechcela obťažovať prehliadkami na zasadnutiach správnej rady. Odkázala správcovi nehnuteľnosti, aby ich iba podpísal a poslal.

Niekde po ceste sa zistilo, že celý náš rezervný fond vo výške 30 000 dolárov bol preč. Elektrina pre svetlá v halách, na parkovisku a v práčovni bola o tri mesiace pozadu. Účet za zemný plyn bol taktiež po lehote troch mesiacov. Teraz sme teda dlžili 60 000 dolárov spoločnostiam poskytujúcim služby. Stalo sa tak, keď budova chátrala, pretože sa nič neudržiavalo.

Výsledkom bolo, že naše poplatky za údržbu sa zvýšili. Tiež sme boli ohodnotení po 2 000 dolárov v januári a opäť v marci.

Zdá sa, že správna rada sa rozhodla nepokračovať v trestnom stíhaní, tak ako boli napísané miestne nariadenia. Ak by peniaze chýbali, museli by si ich členovia predstavenstva osobne nahradiť. Keby teda prenasledovali správcu nehnuteľnosti a prehrali, išlo by o priznanie chýbajúcich peňazí. Rozhodli sa, že iba vyhlásia, že „nie sú zodpovední“.

(Mimochodom: Môj bratranec žije v kondomíniu, ktoré bolo pôvodne postavené ako také, nepriniesla sa konverzia a stalo sa to isté. Teraz im došiel majetok a žiadne finančné prostriedky na jeho opravu.)

Moje návrhy - ak sa chystáte kúpiť bytovú konverziu

Skontrolujte, či sú merané bežné nástroje. Hľadajte individuálne meranie - každý vlastník platí svoj vlastný plyn, vodu a elektrinu. Túto nemôžem dostatočne zdôrazniť.
Zistite, kto je ich správcovská spoločnosť. Vyhľadajte online názov spoločnosti online a zistite, či k nim niekto nenapísal negatívne komentáre. Skontrolujte ich hodnotenie v kancelárii Better Business Bureau.
Obráťte sa na spoločnosť zaoberajúcu sa správou nehnuteľností a zistite, či mienia v správe nehnuteľnosti pokračovať. Niekoľko spoločností nás opustilo, pretože sme boli príliš malí na to, aby sme boli ziskoví. Takto sme skončili u manažéra, ktorý ušiel s finančnými prostriedkami.
Spýtajte sa na to, koľko jednotiek je obsadených vlastníkmi a koľko vlastní neprítomných investorov vlastníkov.
Opýtajte sa, či sa v blízkej budúcnosti očakávajú väčšie výdavky - napríklad vydláždenie parkoviska, opätovné obloženie bazénu. Popremýšľajte, čo všetko je potrebné urobiť, a spýtajte sa, kedy to bolo naposledy. Prejdite sa okolo a uvidíte, či sa zdá, že existuje niečo zásadné, čo bude potrebovať opravu, napríklad strechy alebo vlečky.
Opýtajte sa, kedy došlo k ich poslednému hodnoteniu a ak sa nejaké očakávajú. Zistite, kedy sa udržiavací poplatok naposledy zvýšil a o koľko percent sa tradične zvyšuje.
Prejdite sa okolo jednotiek v rôznych časoch dňa a noci, aby ste zistili, aký druh činnosti vidíte. Napríklad, ak vidíte jednotky, kde balíčky vychádzajú z okna a prichádzajú peniaze, pravdepodobne existuje drogová aktivita.
Zistite, či môžete spoznať niektorých súčasných majiteľov a opýtať sa ich, či tam žijú šťastne.

Otázky a odpovede

Otázka: Je na prevod potrebný PDI?

Odpoveď: Pred kúpou jednotky som býval v budove ako nájomca. Neviem, čo mal vlastník budovy urobiť, aby prerobil budovu z bytového domu na byt. Pamätám si, že sme dostali list, v ktorom sa uvádza, že vlastník žiada o právo na konverziu, a potom oznámenie, keď sa konverzia uskutočnila, spolu s našimi možnosťami. Ako kupujúceho som nebol povinný mať PDI a nemal som. Majiteľ poskytoval hypotéky ako súčasť predaja, a preto od hypotekárnej spoločnosti neexistovali žiadne požiadavky.

Aké sú vaše skúsenosti s konvertovaniami bytu?

Ashlee Thomas 20. mája 2020:

Toto je vynikajúci obsah. stránka však s toľkými vyskakovacími oknami zaostáva za hlavnými. ďakujem za to - bol som unavený z bytu a teraz si potvrdil moje obavy. Vďaka.