Čo sa stane, ak opustíte svoj domov a necháte ho uzavrieť

Zatvorenie alebo opustenie domu môže byť pre vás ťažké v živote. Tu je postup, čo robiť, ak potrebujete urobiť toto ťažké rozhodnutie.

Andrew Buchanan

Čo sa stane, ak opustíte svoj domov a necháte ho uzavrieť?

Keď čelíte uzavretiu trhu, môže byť lákavé jednoducho to vzdať a odísť z domu. Predtým, ako opustíte hypotéku, mali by ste zvážiť možné dôsledky uzavretia trhu s domom. Niekedy sa môže javiť opustenie domu ako najlepšia voľba, ale obmedzenie domácnosti vo vašom dome často narobí viac škody ako úžitku.

Okrem toho, že stratíte svoj domov a pravdepodobne nemáte kde bývať, umožnenie vylúčenia vášho domu dramaticky ovplyvní váš úverový rating a v budúcnosti vám skomplikuje získanie novej pôžičky. Existujú aj daňové dôsledky uzavretia trhu, o ktorých by ste si mali byť vedomí skôr, ako sa rozhodnete pre prepustenie domu na slobodu.

Čo sa teda stane, ak opustíte svoj dom a necháte ho uzavrieť? Tento článok vám pomôže pochopiť, aké to bude mať následky, ak bude váš dom nakoniec zablokovaný. Poskytne tiež predstavu o tom, čo môžete čakať, a ponúkne niekoľko možností pre tých, ktorí sa chcú pokúsiť zachrániť svoje domovy a zabrániť exekúcii.

Vplyv uzavretia trhu na váš úverový rating

Možno by vás zaujímalo, čo sa stane s vašim úverom v prípade uzavretia trhu. Pravdepodobne ste si vedomí, že uzavretie trhu poškodí vaše kreditné skóre. To, ako veľmi to ovplyvní vaše skóre, sa môže líšiť, avšak majte na pamäti, že každá oneskorená platba sa zobrazí vo vašom kreditnom výkaze. Keď váš dom prejde exekúciou, urobí sa záznam v sekcii vašej úverovej správy, ktorá sa týka právnych krokov.

Uzavretie trhu má tendenciu viac ovplyvňovať vaše kreditné skóre, ak máte veľmi málo ďalších dlhov. Ak máte kreditné karty a platby za autá, ktoré sú všetky aktuálne, môže to pomôcť vyrovnať vplyv vylúčenia z trhu na váš úverový rating. Ak však máte v úverovej správe niekoľko ďalších položiek alebo tieto účty tiež zaostávajú, efekt bude zvyčajne oveľa väčší.

Záznam o exekúcii a oneskorených platbách môže zostať vo vašej úverovej správe až sedem rokov, to však neznamená, že nebudete môcť získať pôžičku na sedem rokov. Hneď ako sa vaša finančná situácia zlepší, mali by ste sa začať usilovať zaplatiť včas všetky svoje účty. Mnoho ľudí zistí, že už po dvoch rokoch tohto procesu sú schopní kvalifikovať sa pre novú pôžičku.

Po uzavretí trhu je pravdepodobné, že pri ďalšom požičaní peňazí na kúpu domu budete potrebovať veľkú zálohu. Pravdepodobne bude vyššia aj vaša úroková sadzba. Pamätajte, že vládne programy ako Fannie Mae a Freddie Mac nie sú dostupné pre ľudí, ktorým bol v posledných dvoch rokoch zabránený prístup k domovu.

Ak vaše uzavretie trhu nebolo spôsobené úrazom alebo inými neočakávanými okolnosťami, ktoré vám bránili v uskutočnení vašich platieb, možno budete mať problémy so správou dlhu, ktoré by ste mali vyriešiť. Spoločnosti ako Správa dlhov za slobodu vám môžu pomôcť eliminovať dlh na kreditnej karte a nakoniec váš úver znova vybudovať, takže v budúcnosti bude menej pravdepodobné, že sa dostanete do problémov so svojimi dlhmi.

Rozsudky o nedostatku

Jedna otázka, ktorá sa často kladie, je: „Ak je môj dom zablokovaný, môžu ma donútiť zaplatiť?“ V mnohých štátoch je odpoveď áno. To sa teraz deje oveľa častejšie, ako to bolo kedysi. Dôvod je ten, že ceny nehnuteľností klesli, takže je oveľa pravdepodobnejšie, že sa váš dom predá za menej, ako je výška úveru. Ak váš štát pripúšťa rozsudky o nedostatku, veriteľ vás môže požiadať o rozdiel medzi sumou, ktorú dlžíte na hypotéke, a cenou, za ktorú bol dom predaný v aukcii vylúčenia.

Daňové dôsledky uzavretia trhu

Jedna vec, ktorú si veľa ľudí neuvedomuje, je, že často existuje daňová pokuta, ktorá súvisí s exekúciou. Čo sa stane, je to, že ak sa dom predá za menej, ako je dlžná suma, zvyšok zostatku úveru sa považuje za „odpustený“.

IRS sa na to pozerá ako na príjem, pretože je to niečo, čo by ste museli zaplatiť, ale dostávate sa z toho. V dôsledku toho vám môže byť zdanený rozdiel medzi dlžnou sumou a sumou, za ktorú bol dom predaný.

Pred povolením vylúčenia z domácnosti je dobré porozprávať sa s účtovníkom alebo daňovým právnikom o možných daňových dôsledkoch.

Ostatné nehnuteľnosti a majetok

Jedna vec, s ktorou sa ľudia často stretávajú pri uzavretí trhu, je, či si veriteľ bude môcť vziať aj iný majetok a nehnuteľnosť, ktorú vlastní. Pretože pôžičky na nehnuteľnosť sú zabezpečené majetkom, ktorý sa financuje, veriteľ je zvyčajne všetko, čo si môže veriteľ vziať. Ak ste však pri žiadosti o pôžičku konkrétne uviedli inú nehnuteľnosť ako dodatočné zabezpečenie, môžete si túto nehnuteľnosť aj vziať.

Keď váš poskytovateľ úveru zabaví vo vašom dome, vaše osobné vlastníctvo nie je zahrnuté v vylúčení. Veriteľ nemá žiadne nároky na žiaden majetok, ktorý nie je trvalo pripojený k domu.

Možnosti, ako zabrániť uzavretiu trhu

Namiesto toho, aby ste odchádzali z domu, je dobré kontaktovať svojho veriteľa, hneď ako začnete mať problémy s platbami a pokúsite sa niečo vyriešiť. Mnoho poskytovateľov pôžičiek má k dispozícii programy na pomoc majiteľom domov, ktorí prechádzajú krátkodobými finančnými ťažkosťami. Spoluprácou s poskytovateľom pôžičiek môžete zabrániť vylúčeniu z trhu v domácnosti.

Skutok namiesto uzavretia zmluvy

Ak to vyzerá, že si nebudete môcť vypracovať spôsob, ako si udržať svoj domov, niektorí poskytovatelia pôžičiek ponúknu „listinu namiesto exekúcie“ alebo „hotovosť za kľúče“. Ak môžete dosiahnuť, aby váš veriteľ zaplatil za rýchle vysťahovanie a opustenie domu v dobrom stave, mohlo by vám to pomôcť zaplatiť náklady na sťahovanie do nového domova. Skutok namiesto uzavretia zmluvy má však zvyčajne na váš úverový rating približne rovnaký vplyv ako skutočný uzavretie zmluvy.

Krátky výpredaj

Jednou z alternatív opustenia domova je krátky predaj. Na to, bohužiaľ, potrebujete spoluprácu banky. Ak predáte svoj dom v malom, banka súhlasí s tým, že čiastku, za ktorú sa dom predáva, prijmete ako úplnú platbu hypotéky. Niektoré banky vôbec neurobia krátke tržby a tie, ktoré to urobia, vás prinútia preskočiť veľa obručí a vyplniť kopu papierov, aby ste schválili predaj. Výsledkom je, že krátky predaj je zriedkavý. Ak to však môžete urobiť, krátky predaj je lepší spôsob, ako nechať dom vstúpiť do exekúcie.

Úprava pôžičky

Úprava pôžičky je dohoda medzi vami a bankou, ktorá mení podmienky pôžičky. Presvedčiť banku o uzavretí zmluvy o úprave úveru je rovnako ťažké ako krátky predaj, možno ťažší. Ak využijete túto možnosť, je dobré, aby vám s procesom pomohla skúsená právnička alebo spoločnosť na úpravu pôžičky.

Ako predpovedať informácie vo vašom dome

Vidím veľa ľudí, ktorí hľadajú, ako vylúčiť dom, a preto sa budem venovať tejto otázke. Je zrejmé, že ak neplatíte hypotéku, váš dom bude nakoniec zablokovaný, ale myslím si, že ak hľadáte informácie o tom, ako zabrániť svojmu domu, v skutočnosti sa pýtate, či máte banke povedať, že ste nechať svoj dom ísť na exekúciu.

Odpoveď na túto otázku je, že je to úplne na vás. Môžete svojej hypotekárnej spoločnosti povedať, že už nemôžete splácať platbu, alebo ju môžete jednoducho prestať platiť. Ak upovedomíte poskytovateľa pôžičky, môžete očakávať, že proces uzavretia trhu sa začne skôr, ako keby ste to neurobili, takže jeho informovanie nemusí byť vo vašom najlepšom záujme. Čo sa stane, keď zabránite prístupu do domu a nenájdete iný dom, do ktorého by ste sa mohli presťahovať, skôr ako budete musieť opustiť svoje priestory? Na presun budete potrebovať čas aj peniaze. Možno zistíte, že vám bude lepšie, ak sa pokúsite oddialiť uzavretie, zatiaľ čo ušetríte peniaze za nájom a výdavky na sťahovanie.

Čo sa stane pri uzavretí trhu?

Čo sa teda stane, keď zabránite prístupu na trh? To je dobrá otázka. Najskôr, keď začnete zaostávať vo svojich platbách, dostanete oznámenie, že vaša platba je po termíne. Môžete tiež začať prijímať inkasné hovory od veriteľa. Hypotekárna spoločnosť môže pokračovať v zasielaní oznámení po lehote splatnosti dva až tri mesiace pred začatím procesu vylúčenia z trhu alebo môže začať exekúciu uzatvárať, hneď ako meškáte s hypotékou.

Oznámenie o neplnení

Proces exekúcie sa v jednotlivých štátoch líši, všetky štáty si však pred začatím exekučného konania banky vyžadujú určitý druh upozornenia. Môže sa to nazývať „upozornenie na zlyhanie“, „upozornenie na zrýchlenie“ alebo „dopytový list“ podľa toho, kde žijete. Vo väčšine oblastí budete mať asi tridsať dní na to, aby ste dohnali svoju hypotéku, kým veriteľ môže podniknúť ďalšie kroky na zabránenie prístupu k domu.

Oznámenie o uzavretí predaja

Po zaslaní oznámenia a uplynutí čakacej doby môže veriteľ určiť dátum predaja vášho domu na exekučnej dražbe. O dátume vylúčenia z dražby môžu byť informovaní poštou alebo poštou doma, na väčšine miest je to však možné zverejniť verejným oznámením v miestnych novinách. Po zverejnení alebo doručení oznámenia už nebudete môcť svoj domov ukladať tak, že budete svoje platby aktualizovať. Teraz budete musieť zaplatiť celú sumu úveru, aby ste zastavili exekúciu.

Aukcia uzavretia

Na exekučnej dražbe dostanú uchádzači príležitosť dražiť doma. Ak je vysoká ponuka rovnaká alebo vyššia ako dlžná suma, uchádzač s vysokou ponukou nadobudne po uplynutí lehoty na vyplatenie domov, ak existuje. V opačnom prípade banka nakoniec prevezme vlastníctvo domu.

Obdobie vykúpenia

V mnohých štátoch existuje v procese uzavretia trhu niečo, čo sa nazýva „obdobie odkúpenia“. Ako to funguje, sa v jednotlivých štátoch líši, takže by ste mali skontrolovať zákony o uzavretí trhu platné v danom štáte a zistiť, či vám bude plynúť lehota na preplatenie, a ak áno, aké je to dlhé.

Ak existuje obdobie na odkúpenie, po predaji domu v aukcii budete mať určité časové obdobie, počas ktorého môžete prísť so zostatkom dlžným za dom a dom si môžete vykúpiť. Lehota na preplatenie je často medzi 6 - 12 mesiacmi.

To dáva majiteľovi domu príležitosť pokúsiť sa nájsť kupca pre dom s cieľom splatiť zostatok na pôžičke. Aj keď nenájdete kupca, máte právo zostať v domácnosti počas doby splatenia. Počas tejto doby v podstate žijete bez poplatkov v domácnosti. Je dobré využiť tento čas, aby ste ušetrili peniaze na prenájom iného domu alebo bytu.

Čo sa stane po uzavretí trhu?

Teraz, keď viete, čo sa stane, keď vylúčite dom, možno by vás zaujímalo, čo sa stane po vylúčení domu. Po uplynutí doby na vyplatenie (ak vo vašom štáte existuje) banka prevezme vlastníctvo domu. Stáva sa súčasťou REO banky alebo inventára vo vlastníctve nehnuteľností.

Domy v bankách sú zvyčajne uvádzané u realitných agentov rovnako ako iné domy. Uzavreté domy sa zvyčajne predávajú za menej ako iné domy, pretože sú často zanedbávané počas procesu uzavretia trhu a po ňom. Výsledkom je, že v čase, keď sa dostanú na trh, zvyčajne potrebujú nejaké TLC a neprinášajú také vysoké ceny ako iné domy v rovnakom susedstve.