Ako nakupovať nehnuteľnosti za menej ako 100 dolárov pomocou reits

Šanca Cox z Pixabay

Ako začať investovať do nehnuteľností so spoločnosťami REIT

Existuje mnoho spôsobov, ako investovať do fyzických nehnuteľností, napriek tomu väčšina z nich vyžaduje veľké sumy peňazí a zaväzuje sa k jednej veľkej investícii súčasne. Pre väčšinu ľudí je domov ich najväčšou investíciou do nehnuteľností a pre mnohých to môže stačiť na starosť. Ak hľadáte viac investícií do nehnuteľností alebo diverzifikáciu svojho súčasného portfólia, napríklad ako súčasť vašej Rothovej alebo tradičnej IRA, existuje niekoľko skvelých možností, ktoré vám umožnia vlastniť fyzickú nehnuteľnosť bez toho, aby ste sa museli starať o správu tohto majetku.

Jednou z možností je investícia do nehnuteľností (REIT). REIT je spoločnosť, ktorá musí v USA spĺňať nasledujúce kritériá:

• Spoločnosť REIT investuje najmenej 75% svojich celkových aktív do nehnuteľností, hotovosti alebo amerických štátnych pokladníc.
• Minimálne 75% svojho hrubého príjmu získava z výberu nájomného, ​​z úrokov z hypoték na financovanie nehnuteľností alebo z predaja nehnuteľností.
• Každoročne vypláca akcionárom najmenej 90% svojich zdaniteľných príjmov vo forme dividend.
• Uznáva sa ako subjekt, ktorý je zdaniteľný ako spoločnosť.
• Spravuje ju správna rada a / alebo správcovia.
• Má najmenej 100 akcionárov.
• Nie viac ako 50% akcií spoločnosti REIT vlastní päť alebo menej osôb.

Pre mňa ako investora je možno jednou z najpríťažlivejších vecí spoločnosti REIT dividendy, ktoré vyplácajú, ako aj zhodnotenie kapitálu, čo je hodnota akcií, ktorá časom rastie.

Podľa Zachovho výskumu bol za štyridsaťročné obdobie od roku 1972 do roku 2012 priemerný ročný výnos z REIT 8,09%. Pre mňa to nie je vôbec zlý záznam. Každá investícia samozrejme má riziká a počas finančného zrútenia roku 2009 klesli akcie niektorých spoločností REIT cez noc o viac ako 50%. Ak ste vtedy boli ako ja a boli ste jedným z tých investorov REIT, bolo to ťažké prehltnúť. Ak by ste sa však svojich akcií držali, videli by ste, že sa cena vrátila na úroveň pred pádom a potom za posledných pár rokov pokračovala v raste a dosahovaní dividend.

Aké druhy REIT existujú?

Ak som vzbudil váš záujem a chcete investovať do svojej vlastnej malej realitnej ríše, existuje veľa možností. V mnohých prípadoch sa jednotlivé spoločnosti REIT zameriavajú napríklad na jeden alebo dva sektory, lekárske ordinácie a nemocnice. Iní si môžu kúpiť iba nehnuteľnosť, v ktorej sú umiestnené veže mobilných telefónov, alebo sklady používané pri distribúcii výrobkov alebo na farmy počítačových serverov. Existujú bytové domy REIT, ktoré vlastnia bytové komplexy a nájomné domy, ako aj domy s nákupnými centrami a dokonca aj vonkajšie reklamné cedule. Môže byť takmer ohromujúce pokúsiť sa zvoliť odvetvie, v ktorom sa cítite najpohodlnejšie, pretože každý z nich nesie svoju vlastnú skupinu rizík.

Na uľahčenie diverzifikácie existujú ETF alebo Exchange Traded Funds, ktoré sa predávajú na hlavných akciových trhoch a ktoré samotné obsahujú akcie viacerých spoločností REIT. Jeden z mojich obľúbených ETF je jeden od Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Má veľmi rozumný pomer výdavkov 0,12% a k 20/20/2020 mal priemerný desaťročný výnos nad 8%. K dátumu, ktorý som napísal tento článok, bolo možné kúpiť podiel VNQ za 86,76 USD.

Bariéra pre vstup do tohto typu investovania do nehnuteľností je veľmi nízka, najmä teraz, keď online sprostredkovateľské spoločnosti ako Charles Schwab vylúčili všetky poplatky za nákup a predaj akcií. V niektorých prípadoch je suma na otvorenie sprostredkovateľského účtu iba 100 dolárov. Ak ste zarobili príjem alebo máte manžela, ktorý to robí, je možné, že budete môcť investovať od 5 000 do 7 000 dolárov do Roth IRA a potom už nikdy platiť ďalšie dane z príjmu a zdieľať zhodnotenie ceny svojej investície. V mojom prípade investujem do ETF prostredníctvom svojej Roth IRA. Je to, akoby ste platili daň iba za semeno a potom mohli celý život zbierať ovocie zo stromu, ktorý vyrástol z tejto dane zo semien, zadarmo.

Môže to všetko znieť dobre, ale je to najlepší spôsob, ako investovať všetky svoje peniaze? Väčšina finančných expertov by neodporúčala dávať všetky svoje vajcia do jedného koša a namiesto toho vám odporúča diverzifikovať svoje úspory alebo odchod do dôchodku pomocou mnohých investícií, ako sú dlhopisy, akcie, bankové CD alebo dokonca fyzické zlato. Keď sa blížite k dôchodkovému veku, vaša investičná stratégia by mala byť ešte konzervatívnejšia, pretože máte menej času na vyrovnanie strát na trhu.

Každý investičný scenár je iný a niektorí poradcovia navrhujú, aby sa aspoň 10% portfólia investovalo do nehnuteľností. Toto percento je podobné ako moje vlastné podiely v REIT a REIT ETF.

Ako sú REIT v porovnaní so skutočnou nehnuteľnosťou ako investícia?

Je nesmierne ťažké porovnať investovanie do REIT alebo REIT ETF s kúpou časti fyzickej nehnuteľnosti. Pre mnohých dôvtipných investorov môže byť vlastníctvo vlastného majetku oveľa lukratívnejšou záležitosťou. Ak ste schopní na financovanie nehnuteľnosti použiť iba malú časť svojich peňazí a potom ju prenajímate za sumu, ktorá každý mesiac spláca danú hypotéku spolu s nákladmi na údržbu, budete mať úplne iný výsledok, ako keby rovnakú sumu by ste investovali do REITU. Na konci hypotéky by vaši nájomníci zaplatili leví podiel na nákladoch na vašu investíciu mínus akékoľvek výdavky, ktoré ste mali, vrátane vášho času.

Toto porovnanie, REIT verzus fyzická nehnuteľnosť, je porovnaním medzi jablkami a pomarančmi. Napriek tomu je to na finančných stránkach, ako je „The Motley Fool“, pomerne veľa prerobené v článkoch s názvami ako „REIT's vs. Owning Your Own Real Estate“. Aj keď v mnohých prípadoch kúpou nehnuteľnosti svojpomocne vyjdete oveľa ďalej, riziká nie sú pre oba aktíva rovnaké a jednoducho nie sú priamo porovnateľné. Napríklad váš miestny trh s nehnuteľnosťami môže byť spôsobený zásadnou korekciou, napríklad korekciou spôsobenou odchodom miestneho zamestnávateľa z mesta, alebo možno nemáte smolu a získate nájomníkov, ktorí opakovane nákladne poškodzujú vaše nehnuteľnosti. (Bol som tam a musel som sa s tým vyrovnať sám.) Vaše odmeny a tiež riziká sa koncentrujú, keď vlastníte svoje vlastné nehnuteľnosti.

Fond Vanguard, ktorý sme spomenuli, VNQ, vlastní viac ako 180 rôznych spoločností REIT, ktoré zase môžu vlastniť stovky rôznych nehnuteľností rozmiestnených po stovkách miest a štátov. Ak by došlo k poklesu v jednej oblasti alebo ak by nájomca prestal niekde platiť, následky pre vašu investíciu by neboli také hrozné, ako keby ste vlastnili skutočný majetok.

Nie som proti vlastneniu nájomného majetku; Som veľmi za to a mal som svoje vlastné príjmové vlastnosti. V tomto okamihu svojho života už však nevlastním žiadne prenájmy a už vôbec nechcem vyberať nájomné od neskoro platiacich nájomníkov alebo si robiť starosti so stavom strechy, TZB alebo ohrievača vody. Kvôli kríze COVID-19 prijalo mesto, kde žijem, Austin, TX, moratórium na vysťahovanie, na niekoľko mesiacov. Aj keď hlboko sympatizujem s ľuďmi, ktorí žijú v týchto domoch a nie sú schopní platiť nájom, súcitím aj s prenajímateľmi, z ktorých mnohí sú malí investori, ktorí sami môžu mať ťažkosti so splácaním hypotéky na nehnuteľnosti, kde žiadne nevybrali. prenájom v mesiacoch.

Pre svoj pokoj v duši som sa rozhodol starať sa o svoj dôchodkový fond rozdelený medzi niekoľko rôznych tried aktív, vrátane REIT ETF, a nebudem sa musieť starať o nájomcov. Ak rozumiete rizikám a chceli by ste iný spôsob diverzifikácie investícií, môžete zvážiť pridanie REIT a REIT ETF do svojho vlastného portfólia. Ako pri každej investícii, predtým, ako urobíte akékoľvek rozhodnutie, najskôr sa poraďte so svojím investičným odborníkom.

Zdroje

Zdroje tohto článku zahŕňajú:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart